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民宅轉商用 須得鄰居同意
發布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網瀏覽量:962 ℃

今日上午9時30分陜西眾邦律師事務所李小東律師和李林峰律師,就小區業主將住宅改做商用、開辦公司等行為,其他業主如何維權等問題接受咨詢。

  近年來,很多餐飲、娛樂等企業把注冊地設在住宅樓
內。有的臨街一樓住戶利用自己的優勢位置,把住房改為商用,搞“馬路經濟”、“圍墻經濟”。由于缺少相關法規約束,居民雖不堪其擾,但卻無可奈何。

  即將實施的《物權法》明確規定,業主將住宅改變為經營性用房的,除了要遵守法律、法規及管理規約外,還要經過有利害關系的業主同意。

  案例:居民樓底層變火鍋店擾民

  今年3月份,因市政道路擴建,西安市民張先生所在單位的安置樓直接面對大街。很快,住宅樓底層的住戶開始裝修,準備開火鍋店。從該火鍋店裝修開始,他們整棟樓就再也沒有平靜過。裝修用的水泥、木材等占據了過道空間,不但讓鄰居們走路很不方便,而且施工發出的噪音嚴重影響了樓里住戶的正常生活。

  5月份火鍋店正式開業后,每天不但飽受油煙之苦,晚上吃飯嘈雜的聲音更是持續到深夜。張先生心有余悸,他不知道有沒有辦法改變目前這種狀況。

  現象:商住混合樓業主之間爭執多

  昨日,咸陽市民郭先生說,他家隔壁開了一家廣告公司,每天都有形形色色的人進進出出。郭先生表示:“隔壁公司動靜大,白天黑夜都吵吵嚷嚷的,影響休息。而且我的孩子還小,一到放假都不敢把她留在家里,怕不安全。”

  西安南郊的羅女士則更為惱火,和她同住一層的住戶在自己家里開了個麻將館,一天到晚聽到的都是刺耳的麻將聲和爭吵聲,她為這事沒少和隔壁鄰居吵架,但吵完后一切照舊。最后她找到小區物業,物業工作人員也很尷尬,不知道該如何處置。

  西安市物業管理協會曾福田表示,商用住宅出現在住宅小區,一是造成外來人員增多,成分復雜,影響小區安全;二是餐館等會影響小區衛生;三是加快了住宅樓的損耗。比如電梯,公司的人員使用頻率高,會減少電梯的使用年限,卻要由全體業主來分攤維修費用,這是業主爭執最多的地方。

  法規:不得隨意改變住宅用途

  民宅開公司或改為其他商用,就是改變了住宅的用途。對此,規劃管理法規和房屋開發、銷售管理法規中都是明令禁止的。對開發行為、銷售行為適用的法規,對“使用人”也應同樣適用。也就是說,“使用人”也不能改變住宅用途。

  10月1日起,禁止民宅改商用將有法可依,根據《物權法》草案第77條的規定:業主將住宅改變為經營性用房的,應首先遵守法律、法規及管理規約,并經有利害關系的業主同意。

  專家:體現了民主解決的原則

  曾經參與《物權法》草案起草的清華大學客座教授、深圳市物業管理研究所研究員李釗教授表示,《物權法》第77條的規定,體現了民主解決經濟問題的原則。

  他解釋,在住宅小區禁不禁商的問題上,政府很難制定出一個對于所有區域都適用的公共政策,《物權法》制定這個規定的目的,是讓人們學著自己去協商解決矛盾。對于《物權法》中沒有規定明確的“利害關系”,他認為,“不存在沒規定明確的問題,誰愿意主張權利誰就是有利害關系,你家樓下開餐廳影響到你的生活,你主張權利去禁止就有利害關系,不去主張權利就沒利害關系”。

  物業:充分尊重了小區業主自治

  西安一家物業公司負責人黃先生表示,現在小區商、住業主因噪音等問題發生爭執后,便把責任全部推到物業公司的頭上,認為物業公司不作為。作為物業公司,相關法律卻沒有一個明確的規定,只能建議業主去走司法程序。是不是產生了這些問題后,大家都要去法院解決?實踐中已經提出了很多問題,比如唱歌打牌影響其他人休息等,這些問題都要法院來解決是不現實的,這樣就需要業主自治。

  提起即將實施的《物權法》,他興奮地說:“《物權法》第77條規定避開了在禁商問題上‘一刀切’、權益維護上‘一邊倒’的不平衡,讓人們在權益保障的大框架下,更自主地抉擇。這避免了政策不斷變動帶來的公信力問題,也避免了多方的尷尬,而給公眾更大的空間去計算、解決這一難題,推進市場發展與法治的進步。”

  律師:有利害關系指全體業主

  陜西許小平律師事務所楊蓬偉律師表示,一些小區的住戶擅自將住宅用房改為餐飲娛樂商業用房,隨之產生的噪音污染、油煙污染、安全隱患等問題,物業公司或是開發商也很難解決,大多數只能依賴相關行政部門采取行政手段,對房屋改做其他用途進行追究。

  即將實施的《物權法》對此明確規定,業主將住宅改變為經營性用房的,第一要遵守相關法律規定,第二要經有利害關系的業主同意。這里“有利害關系的業主”,不僅指“同幢樓房里其他的業主”,也包括“其他樓房里受到影響的業主”。

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