案情
一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)布廣告，稱(chēng)某廣場(chǎng)商品房24小時(shí)保安值班，絕對(duì)安全，丟失重要財(cái)產(chǎn)物業(yè)公司負(fù)責(zé)給予賠償。張女士基于安全保障而購(gòu)買(mǎi)了該處商品房的頂層，并與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商委任的物業(yè)管理公司簽訂了入住協(xié)議書(shū)。
入住后一個(gè)月內(nèi)，張女士下班后將摩托車(chē)停放在小區(qū)內(nèi)。第二天上班時(shí)，突然發(fā)現(xiàn)摩托車(chē)不翼而飛，便立即報(bào)警，此事至今未破案。張女士要求物業(yè)管理公司賠償摩托車(chē)損失。物業(yè)管理公司稱(chēng)：“盡管我公司知道房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的許諾，但入住協(xié)議并未規(guī)定丟失重要財(cái)產(chǎn)給予賠償”。經(jīng)查，物業(yè)管理公司并未24小時(shí)值班。
入住兩個(gè)月后雨季來(lái)臨，頂樓天花板漏水。經(jīng)物業(yè)管理公司做了防水處理后，張女士向開(kāi)發(fā)商要求換房，開(kāi)發(fā)商也同意。但由于漏水導(dǎo)致該房的裝修受損。張女士準(zhǔn)備不再交納第二年的物業(yè)管理費(fèi)和供電、供水、供氣費(fèi)以抵消其損失。物業(yè)管理公司認(rèn)為自己及時(shí)聯(lián)系維修房屋，對(duì)張女士的要求持異議。
夏季來(lái)臨，張女士安裝了一個(gè)大功率空調(diào)。隔壁的李先生因?yàn)閺埮康目照{(diào)機(jī)聲音太大而無(wú)法入睡，白天無(wú)法正常工作，對(duì)張女士非常有意見(jiàn)。分別訴至法院，請(qǐng)求依法處理。
評(píng)析
關(guān)于張女士丟失摩托車(chē)糾紛的法律分析
張女士與物業(yè)公司簽訂的入住協(xié)議書(shū)，是物業(yè)公司對(duì)張女士提供物業(yè)管理服務(wù)的承諾以及張女士愿意接受服務(wù)和物業(yè)管理的明確表示。雙方并未就張女士的財(cái)產(chǎn)由物業(yè)公司保管簽訂過(guò)保管合同或有其他約定，但物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的安全負(fù)有日常管理的義務(wù)，就有保管張女士摩托車(chē)的義務(wù)。但是房地產(chǎn)公司在售房時(shí)明確聲稱(chēng)24小時(shí)保安值班，絕對(duì)安全。而張女士正是相信入住后會(huì)有此項(xiàng)服務(wù)，才決定購(gòu)買(mǎi)此處房產(chǎn)。根據(jù)我國(guó)最高人民法院的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條：商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。在此案中，房地產(chǎn)公司在售房階段所做的安全保證和賠償許諾進(jìn)入了與張女士的房屋買(mǎi)賣(mài)合同之中，物業(yè)管理公司作為受托人，承受了房地產(chǎn)公司的義務(wù)，對(duì)張女士所丟失的財(cái)產(chǎn)，要承擔(dān)賠償責(zé)任。
關(guān)于張女士是否要交納物業(yè)管理費(fèi)和供水電氣費(fèi)的法律分析
首先要弄清開(kāi)發(fā)商、張女士、物業(yè)公司三者的債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。這里存在兩個(gè)法律關(guān)系。第一，開(kāi)發(fā)商與張女士之間存在買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，因?yàn)榉课葙|(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商對(duì)張女士負(fù)有漏水致其裝修受損害的賠償責(zé)任；第二，張女士與物業(yè)管理公司之間存在就物業(yè)方面特定事項(xiàng)的權(quán)利義務(wù)而約定的合同關(guān)系。如果物業(yè)管理公司如約履行自己的義務(wù)，而張女士不交納物業(yè)管理費(fèi)，那么是張女士對(duì)物業(yè)公司負(fù)有債務(wù)；關(guān)于供水電氣問(wèn)題，一般是業(yè)主和物業(yè)管理公司單獨(dú)簽有協(xié)議，應(yīng)當(dāng)依照?qǐng)?zhí)行，如果張女士拒絕交納供水電氣費(fèi)，那么張女士對(duì)物業(yè)管理公司負(fù)有債務(wù)。而開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司之間沒(méi)有債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。
所以，張女士主張以裝修受損賠償債權(quán)抵銷(xiāo)物業(yè)管理費(fèi)是不妥的，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商對(duì)張女士負(fù)債而張女士卻對(duì)物業(yè)管理公司負(fù)債，這兩種債務(wù)雖然都是金錢(qián)債務(wù)，但是并不符合“當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)”的條件。
關(guān)于張女士的空調(diào)噪音侵害李先生權(quán)益的法律分析
張女士作為該商品房的所有權(quán)人，安裝空調(diào)，改善住宿條件是其行使所有權(quán)的應(yīng)有之義。但是在依法享有權(quán)利的同時(shí)，必須接受相應(yīng)規(guī)制。即所有權(quán)的行使不應(yīng)侵害其他人的利益。
張女士的大功率空調(diào)的噪音已經(jīng)擾亂了李先生的正常生活，致其不能正常工作。這違反了我國(guó)《民法通則》關(guān)于相鄰關(guān)系的有關(guān)規(guī)定，我國(guó)《民法通則》第83條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理給水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失”。隔壁的李先生可根據(jù)《民法通則》的相鄰關(guān)系制度要求張女士停止使用大功率的空調(diào)，安裝小功率的空調(diào)，并可要求張女士賠禮道歉。
