范例一 開發(fā)商未能及時辦理業(yè)主產(chǎn)權(quán)證
業(yè)主陳某于1997年一次性付款購買了某公寓的一套商品房。雙方約定，當(dāng)年9月30日前交付使用，又在補充條款中約定，開發(fā)商應(yīng)在1997年12月31日前向房地產(chǎn)管理部門提交完畢與業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)證有關(guān)的證明，若違約將由開發(fā)商向陳某進行賠償。但直到陳某申請仲裁的1998年2月9日，開發(fā)商仍未能提供有關(guān)的證明，致使陳某無法拿到產(chǎn)權(quán)證。7月24日，市仲裁委員會就此作出仲裁：開發(fā)商應(yīng)向陳某賠付違約金35770余元(從1997年10月1日至1998年7月24日止)，同時全額承擔(dān)仲裁費用。
本案中房屋有限產(chǎn)權(quán)的含義是什么?
有限產(chǎn)權(quán)，又稱之為“部分產(chǎn)權(quán)”指房屋產(chǎn)權(quán)人對享受政府或企事業(yè)單位津貼而建造或購買的房屋所享有的、部分權(quán)能受法定限制的產(chǎn)權(quán)。
有限產(chǎn)權(quán)是我國城鎮(zhèn)住房制度改革，逐步推行住宅商品化過程中的產(chǎn)物。住房問題，是我國億萬人民普遍關(guān)心的一件大事。建國以來，國家為城鎮(zhèn)居民建房投入了大量的人力、物力和財力，但城鎮(zhèn)住房供需矛盾并沒有得到明顯緩和。現(xiàn)行的一套低租金分配住房的辦法，存在著嚴重的弊端，不能體現(xiàn)按勞分配原則，刺激和擴大了住房需要。國家的負擔(dān)越來越重。人們需求最迫切的住房這個大商品沒有進入商品市場，造成城鎮(zhèn)居民消費結(jié)構(gòu)和社會產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都很不合理的現(xiàn)狀。幾十年的實踐說明，現(xiàn)行的住房制度解決不了城鎮(zhèn)住房問題。在這種嚴峻形勢下，黨和國家自80年代初就開始醞釀對現(xiàn)行的住房制度進行改革，先是搞改革試點，后于1987年下決心正式在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革實施方案。住房制度改革的目標(biāo)是：按照社會主義有計劃商品經(jīng)濟的要求，實現(xiàn)住房商品化。從改革公房低租金制度著手，將現(xiàn)在的實物分配逐步改變?yōu)樨泿欧峙洌勺》客ㄟ^商品交換，取得住房的所有權(quán)或者使用權(quán)，使住房這個大商品進入消費品市場，實現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，從而走出一條既有利于解決城鎮(zhèn)住房問題，又能夠促進房地產(chǎn)業(yè)、建筑和建筑工業(yè)發(fā)展的新路子。住房制度改革的主要目的之一，是推動職工個人購買住房，把群眾的購買力引導(dǎo)到改善居住條件上來，以便通過國家、集體和企業(yè)的共同努力，加緊解決住房困難。而所建的商品住宅和舊有公房在現(xiàn)行的低工資制度下能否賣出去給職工、居民，是衡量住房制度改革成功與否的一個重要標(biāo)志。為了積極鼓勵職工個人購買商品住宅，國家采取了一系列的措施，主要有補貼出售、優(yōu)惠付款(包括分期付款、長期低息抵押貸款)、按標(biāo)準(zhǔn)價優(yōu)惠出售等。為了保證職工個人購買的這種商品住房能用于自住，以達到住房制度改革的目的，就有必要從政策法律制度上對這種房屋產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)作出某種限制。于是，房屋的“有限產(chǎn)權(quán)”便應(yīng)運而生。由于我國的住房制度改革一直處于摸索、改革創(chuàng)新階段，故在不同時期，有限產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容是有所不同的。
1?住房制度改革開始到1988年2月25日以前。這一時期，有限產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容，主要是職工按規(guī)定對補貼購買的住宅，享有購房人的權(quán)利，但不得出租、典當(dāng)。如需出售、轉(zhuǎn)讓，必須出售、轉(zhuǎn)給原售房單位或房地產(chǎn)部門。
2?1988年2月25日以后。這個時期的有限產(chǎn)權(quán)制度在內(nèi)容上與住房制度改革試點時期相比有所變化，已停止補貼出售的辦法。職工按標(biāo)準(zhǔn)價買到住房后，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，可以使用、繼承和出售。但出售的增值部分不能完全歸個人。且在個人出售時，原出售單位有優(yōu)先購買權(quán)，所以個人享有的實際上還是有限產(chǎn)權(quán)。
3?1991年12月31日公布的國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)制度改革的意見》從政策上對住房制度改革作了最新也是最全面的闡述。其中提出了“部分產(chǎn)權(quán)”的概念，指出：“職工購買公有住房，在國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積之內(nèi)的實行標(biāo)準(zhǔn)價，購房后擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)和使用權(quán)、有限處分權(quán)和收益權(quán)；可以繼承，可以在購房五年以后進入市場出售或出租，原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)和租用權(quán)。售房收入扣除有關(guān)稅費后所有收益，按政府、個人、單位的產(chǎn)權(quán)比例進行分配。職工擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房，在自用和自住時受到法律保護，按標(biāo)準(zhǔn)價購入的住宅投入市場時，則受到法律的約束，不得高價出售或出租。”這種由于享受了政府和單位優(yōu)惠價所購得的房屋產(chǎn)權(quán)，其名詞從“有限產(chǎn)權(quán)”改為“部分產(chǎn)權(quán)”。“有限產(chǎn)權(quán)”的主要內(nèi)容：①產(chǎn)權(quán)人享有占有權(quán)和使用權(quán)、有限處分權(quán)和收益權(quán)；②可以繼承；③可以在購房五年以后進入市場出售或出租，但不得高價，而且，出售和出租所得收益應(yīng)由政府、單位、個人按產(chǎn)權(quán)比例進行分配；④原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)和租用權(quán)。同時，法律也允許享有有限產(chǎn)權(quán)的購房者和補貼者各自讓渡自己的權(quán)利，購買者可能通過清償補貼費用等方法使自己享有的有限產(chǎn)權(quán)變?yōu)橥耆a(chǎn)權(quán)。但是，有限產(chǎn)權(quán)的房屋在取得完全產(chǎn)權(quán)以前，不得進入房產(chǎn)交易市場。
