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一位業(yè)主來管理處辦事，稱贊我們的物業(yè)服務(wù)越來越好了，可誰能想到在此之前，該業(yè)主曾兩次將管理處投訴到總部，再看看現(xiàn)在她對我們工作的認(rèn)可，我覺得我們的努力和真心得到了回報。
　　有很多人不把物業(yè)管理工作放在眼里，想當(dāng)然地認(rèn)為：“物業(yè)管理？不就是管管保潔、保安什么的嗎？是個人就可以做?！钡峭ㄟ^三年的實踐經(jīng)驗，我認(rèn)為：一位好的項目經(jīng)理必須有一定的思想文化底蘊(yùn)，熱愛這個職業(yè)并能全身心地為它奉獻(xiàn)；必須擁有積極、良好的心態(tài)，會同自己的親和力、凝聚力，將一個團(tuán)隊牢牢“綁”在一起，一同抵御未知的困難，一齊品嘗工作的碩果；面對問題，要善于思考，準(zhǔn)確判斷并及時處理；尤其要具有較強(qiáng)的溝通能力，才能在崇尚效率的今天，將“有效溝通”進(jìn)行到底。
　　下面，我就針對業(yè)主的不同類型，以案例方式談?wù)勅绾闻c各種類型業(yè)主進(jìn)行有效溝通。
　　一、理性型
　　這樣的業(yè)主占絕大多數(shù)，凡事好說好商量，只要“曉之以理，動之以情”，敞開胸襟，坦蕩行事，因誤解而產(chǎn)生的摩擦、干戈自然會漸漸瓦解、冰釋。
　　二、憂郁型
　　這樣的業(yè)主看什么都是灰色的，甚至處處只看到事情的陰暗面。他們或因家庭、婚姻出現(xiàn)矛盾，或因事業(yè)或工作出現(xiàn)變故，心情煩躁就找物業(yè)管理公司撒氣，甚至無理取鬧，作為提供物業(yè)服務(wù)的一方必須敢于承受、一如既往地耐心服務(wù)。
　　三、情緒型
　　這些業(yè)主常常隨著情緒變化而變化，在與物業(yè)管理人員交流時，態(tài)度也隨著個人心情變化而起伏變化。
　　案例一：我們小區(qū)規(guī)定,為了保持大堂整潔，運(yùn)送所有裝修材料和裝修垃圾都要走二層電梯廳。某業(yè)主自稱與某中央領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)識,又與某開發(fā)商是朋友,是從事質(zhì)量體系認(rèn)證工作的，在裝修時無視物業(yè)規(guī)定,硬把水泥、灰渣等材料堆放在一層大堂的門邊,裝修工人在搬運(yùn)過程中將一層大堂搞得臟亂不堪,管理處大堂保安上前制止時，與他們的裝修工發(fā)生了沖突。雙方在推搡時，業(yè)主的老母親不慎摔倒,該業(yè)主報了警。我到達(dá)現(xiàn)場時,看到該業(yè)主情緒激動,而警察的立場明顯傾向于業(yè)主一方。我馬上意識到,現(xiàn)在不是講理的時間和場合,應(yīng)該立刻控制事態(tài)、盡力平息。我當(dāng)著現(xiàn)場所有人及幾位警察向業(yè)主的母親深深地鞠了一躬，代表我自己，也代表管理處對老太太摔了一跤表示深深的歉意,并誠懇地請求先安排老人看病,所有費(fèi)用由管理處出。當(dāng)時業(yè)主一方的所有人都震驚了,激動的情緒一下子平息了,口氣也變得緩和起來。最后，業(yè)主對我們工作提出一些建議,例如規(guī)定裝修材料必須走二層,就應(yīng)該在雙方簽定的《裝修管理協(xié)議》中書寫明確,提得很有道理。事后我親自拿著水果去探望該業(yè)主的母親幾次,現(xiàn)在，這位業(yè)主與我們已成為好朋友。
　　案例二：2002年冬天,一位業(yè)主停放在小區(qū)內(nèi)的紅旗轎車,發(fā)現(xiàn)有一道劃痕,他和朋友找到管理處要討個說法。管理處保安主管只問了一句：“你怎么能證明車是在小區(qū)被劃的？”其中一位就二話不說，朝護(hù)衛(wèi)主管的面部就是狠狠一拳，手上的戒指劃傷了護(hù)衛(wèi)主管的左眼,鮮血奪眶而出。我方馬上報警,警察將相關(guān)人員帶到派出所問訊。派出所讓雙方簽訂調(diào)解協(xié)議書：處罰肇事方賠償3000元醫(yī)藥費(fèi)，供保安主管就診。該業(yè)主很闊綽,當(dāng)場點(diǎn)出3000元，甩在桌上揚(yáng)長而去。當(dāng)我?guī)е麊T工返回管理處時,這位業(yè)主的轎車已經(jīng)停在管理處門口，他說：“打人的事解決了,我的車被劃了，怎么解決?”我說:“我代表經(jīng)理,代表管理處誠懇地對您說聲對不起……”話還沒說完,他馬上接過話茬:“得,大姐,我要的就是這句話。其實我的車上了保險,完全可以自己修,我還有事，我先走了。”紅旗車開走了，我提起的心才落了地。
　　四、暴跳如雷型
　　這樣的業(yè)主，往往在事情還沒有講清楚之前，就開始無理謾罵，拍桌子、瞪眼睛。
　　案例三：某業(yè)主在辦理房屋裝修手續(xù)時拒交押金，當(dāng)時就拍桌子、踹門、橫行無忌，甚至用最下流的話語罵人，客戶服務(wù)人員出示有關(guān)住宅裝修管理規(guī)定的110文件，他拒絕查看，謾罵說管理處就知道收錢，并在前臺叫嚷著要炒掉管理處。對待這樣的業(yè)主，項目經(jīng)理要及時挺身而出，親自接待，向其解釋押金最后是要退還，使其慢慢將怒火平息，逐漸配合起我們的工作。之后我們了解到該業(yè)主最大的興趣是“股票”，于是每次與他溝通時就先從詢問股票行情入手，“投其所好”，加深了溝通，緩解了其對公司的成見。
　　實踐證明：作為一位項目經(jīng)理，不僅要有應(yīng)對各種類型業(yè)主的能力，還要敢于承擔(dān)責(zé)任、準(zhǔn)確判斷并能夠及時有效地處理問題。
　　案例四：小區(qū)一位業(yè)主買了同層相鄰的兩套房開辦美容美發(fā)業(yè)務(wù)，為保證內(nèi)部環(huán)境衛(wèi)生，該業(yè)主私自裝了一扇防火門，不僅占用了部分公共區(qū)域，還將樓道唯一能夠透過陽光的區(qū)域封閉在內(nèi)，致使白天光線都無法照進(jìn)，從而引起了該層其它住戶的投訴。我們不是一上來就采取強(qiáng)制手段，而是先派保潔主管上門十多次與該業(yè)主溝通。剛開始該業(yè)主口氣很硬，說管理處當(dāng)初為什么不管，現(xiàn)在又來管了云云，拒絕拆除防火門，僅同意白天開門放出光線。而后，我們向該業(yè)主明示管理處要和城管聯(lián)合拆除該門，該業(yè)主自知無理慢慢松口，但總是一拖再拖。我們看火候已到，立刻向其書面通知，限期10天內(nèi)拆除，業(yè)主很不情愿，卻也不再抵觸。最后管理處組織人很順利地將兩扇防火門拆除，恢復(fù)了樓道的光明，該樓層業(yè)主對管理處的努力給予了肯定，紛紛主動來交物業(yè)費(fèi)。
　　案例五：一對夫妻正在鬧分居，而管理處并不知道，一天妻子請搬家公司將房內(nèi)搬空，來管理處開放行條。前臺按搬出入文件規(guī)定，當(dāng)場給丈夫打了電話，沒想到丈夫不同意搬出。妻子便在客戶服務(wù)中心又哭又鬧，講了要搬出的一大堆理由。我親自出面解釋勸說，沒有業(yè)主同意不能開放行條。妻子一怒之下將車上的物品扔得到處都是，然后揚(yáng)長而去。我馬上組織保安員將她丟棄的物品全部搬到管理處保管好，并電話通知了業(yè)主，業(yè)主來認(rèn)領(lǐng)物品時交納了全年物業(yè)管理費(fèi)。
　　對待不同的業(yè)主采取不同的溝通方式，才能更有效地解決問題。積極有效的“溝通”是化解矛盾的最佳良策，作為一名稱職的項目經(jīng)理，不僅要求自身具備良好的“溝通”能力，更要在日常工作和點(diǎn)滴事務(wù)中不斷地培養(yǎng)公司員工的“溝通”能力、不斷地鍛煉他們，使所有物業(yè)管理人都能不斷探索并掌握“有效溝通”的技巧，讓“業(yè)主滿意”恒久定格。