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案例透視 　　日前某小區(qū)發(fā)生了一起保安打人事件。某日凌晨兩點，一臺面包車載著三男三女欲進入該小區(qū)，當值保安要求其停車檢查登記，司機說車內(nèi)業(yè)主喝酒過多，不便登記。
　　后經(jīng)查，車內(nèi)所謂業(yè)主只不過是住在某單元的香港業(yè)主李小姐之弟李某，而李小姐曾口頭叮囑保安部，如果她不在家，不允許其弟帶朋友進去，而且現(xiàn)在是三男三女，又喝醉酒，所以當值保安將此事上報保安總部，保安經(jīng)理當場用電話聯(lián)系李小姐，但因是深夜聯(lián)系不到業(yè)主，而李某此時借著酒意，大肆謾罵保安人員，保安人員始終保持溫和態(tài)度，跟他解釋。豈料李某趁機從車上抽出方向盤鎖就朝保安頭上砸，保安只得逃避，其他二男也就跟著操棍追出車外，其他崗位保安聞訊趕緊前來處理，并及時報警。
　　在勸架過程中，一保安手被打斷，眾保安見狀，出于自衛(wèi)本能，以拳腳相報將三人立馬制服，交給前來的110處理。但在審理過程中，對方咬定是保安先動手打人，并要求物業(yè)管理公司賠禮道歉及負擔所需醫(yī)藥費用。
　　第二天，香港李小姐來電，因聽其弟單方言辭，不理會物業(yè)管理公司解釋，強烈指責物業(yè)管理公司并聲稱拒交管理費。
　　律師意見
　　物管制度不能馬虎
　　劉煦：本來從案例所述事實來看，李某等人與物業(yè)管理公司之間的責任十分清楚，顯然過錯在于李某等人，但是事情并沒有朝著這個方向發(fā)展，反而是物業(yè)管理公司百口難辯，業(yè)主不諒解，甚至被索賠。原因何在？這涉及到法律上所稱的舉證責任問題。舉證責任是訴訟中當事人一方必須對其所主張的事實提供證據(jù)，否則將承擔舉證不能的責任。通俗一點地說，糾紛發(fā)生后，只有盡可能地還原事實，才可以讓原本不知情的裁判者認定事實并依法做出公正裁決。當沒有證據(jù)或者證據(jù)不完備，就可能導致事實不清，甚至黑白顛倒，因而出現(xiàn)有理的案件不一定能勝訴的情況。
　　在大致了解舉證責任之后，重新回到案例，就具體個案進行歸納總結(jié)，看看物業(yè)管理公司如何應對此類事件。因為物業(yè)管理公司的工作大多是小事，所以必須將工作規(guī)范化，最重要的就是通過一系列法律文件將業(yè)主與物業(yè)管理公司的責權(quán)利具體化，并按照法律規(guī)定明確下來，使業(yè)主知悉，尤其是《業(yè)主公約》與物業(yè)管理公司規(guī)章制度不能馬虎。
　　比如，本案中，物業(yè)管理公司管理制度中明確：保安對進入小區(qū)車輛登記檢查是其崗位責任；同時業(yè)主公約中明確業(yè)主的權(quán)利和義務，規(guī)定業(yè)主如有特別要求應進行書面登記確認，這樣就可避免發(fā)生此類爭執(zhí)。
　　由于目前物業(yè)管理法律規(guī)范尚未完備，一些物業(yè)管理公司便認為：物業(yè)管理都是瑣碎小事，靠得是“人情”管理，不必太正規(guī)。這種想法是極其錯誤的，到頭來吃虧的還是自己。
各方觀點
　　觀點一：以暴制暴保安行為欠妥
　　俞盛芳：保安被打是打人者的過錯，完全是酒后鬧事所致。但事物總是一分為二的，保安也有不妥的地方，起碼此事處理的方法就不對，保安不應該阻止業(yè)主的弟弟進來，雖然李小姐有口頭交代不讓其弟進來，但口說無憑，應該讓其寫下字條做憑證，以免日后發(fā)生爭執(zhí)，否則就不應攔人。再者保安不應來一幫人，這很容易滋事，雖然出發(fā)點沒有錯，但效果不一定好。因此，作為保安平時應多學習各類事件的處理方法和技巧。
　　徐萬東：李某等人打人的行為已經(jīng)觸犯了法律。社會上普遍存在對物業(yè)管理公司的偏見，即使物業(yè)管理公司受到不公平的對待，也一般會認為是物業(yè)管理公司的過錯。其實業(yè)主與物業(yè)管理公司之間是平等的主體關系，物業(yè)管理公司只是按照《物業(yè)管理合同》向業(yè)主提供管理服務并收取報酬。本案中保安對此事的處理基本是合理合法的，一方面按照業(yè)主的要求不允許其弟進去，另一方面出于自衛(wèi)制服肇事者，并及時報警。
　　但也可以看出物業(yè)管理公司在管理上也存在一些問題，作為訓練有素的保安人員，在處理該事件時，應盡量在不傷及肇事者的情況下制服他們，而非“拳腳相報”。
　　觀點二：管理有疏漏物業(yè)公司應作思考
　　郭麗洪：對于這一事件，先不說誰對誰錯，作為物業(yè)管理公司，應對以下有關方面進行思考和改進，以防止類似事件發(fā)生。
　　制度不健全：提供優(yōu)質(zhì)服務，就要急業(yè)主之所急，想業(yè)主之所想。物業(yè)管理公司處于管家的地位，只能在合法的范圍內(nèi)履行業(yè)主的要求，對于業(yè)主超出服務范圍的要求，是否合法，有沒有什么依據(jù)或憑證，如何取得相關憑據(jù)，就需要物業(yè)管理公司在制度上有一套行之有效的規(guī)定；
　　硬件落后：物業(yè)管理公司不僅要提高管理人員的素質(zhì)，在閉路電視、門禁系統(tǒng)等硬件方面也應跟上，這不但方便了管理，也提高了管理的透明度。
　　觀點三：大打出手肇事者責任難逃
　　珠江學院物管學員：根據(jù)有關部門規(guī)定，保安不得有辱罵、毆打他人或教唆毆打他人的行為，但是此案例中保安人員的行為是屬于正當防衛(wèi)，并沒有過失之處。
　　業(yè)主李小姐與保安部曾有口頭上的協(xié)議，為防止業(yè)主人身、財產(chǎn)安全不受侵害，保安此時有履行自己的安全管理、保護業(yè)主的合法權(quán)益職責，有責任履行物業(yè)管理公司與業(yè)主之間達成的協(xié)議。在處理這起事件中，保安采取的措施始終合情合理合法，并無不妥，最后出于自衛(wèi)才出手制服肇事者。李某等人借酒對保安進行人身攻擊，是這件事件中的責任人，對造成的后果應負法律上的責任。但美中不足的是沒有及時用監(jiān)控系統(tǒng)拍錄事情發(fā)生的全過程。而處于被動的地位。
　　因擁有業(yè)主身份的李小姐的介入使事件不僅是刑事案件，而且涉及到了物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的關系問題，李小姐聽一面之詞，以保安打人作為拒交管理費的理由，其理由不能成立，因為物業(yè)管理公司并沒有違反物業(yè)管理合同，合理的管理費是應按時如數(shù)交付的，否則，李小姐也要承擔違約責任。