趙女士在去年購(gòu)置了一套商品住宅，去年12月30日交付。但是，她在收房過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了一番交涉，無(wú)果，最后通過(guò)法律途徑解決了這一爭(zhēng)議，并且獲得了相應(yīng)的賠償。
在半年時(shí)間里，趙女士一直沒(méi)有辦理房屋交接手續(xù)。今年6月5日，趙女士去辦理了收房手續(xù)，在交納物業(yè)費(fèi)時(shí)，雙方又起了爭(zhēng)議。開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，根據(jù)合同規(guī)定去年12月30日的交房截止日，就算已經(jīng)將該套房屋交付業(yè)主了，按前期物業(yè)管理合同，應(yīng)從該日期起繳納物業(yè)管理費(fèi)。因此，趙女士繳納的物業(yè)管理費(fèi)要從交房之日算起。
趙女士困惑了，物業(yè)費(fèi)應(yīng)該從何時(shí)起算？是合同約定收房日期還是實(shí)際收房日期呢？
[律師分析]
三種人要繳物業(yè)費(fèi)
江蘇法略律師事務(wù)所游期濤律師表示，根據(jù)相關(guān)物業(yè)管理規(guī)定，繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的主體可以分成三種：
第一種是業(yè)主。業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人。
第二種是物業(yè)使用人。這種情況發(fā)生在房屋出租和出借時(shí)。同時(shí)，房屋的所有人應(yīng)付連帶繳納責(zé)任。
第三種是開(kāi)發(fā)商。在物業(yè)還沒(méi)有售出之前，開(kāi)發(fā)商仍是物業(yè)的所有權(quán)人。即使已經(jīng)出售但還沒(méi)有交付給買受人的物業(yè)，由于買受人還沒(méi)有接受物業(yè)服務(wù)，也應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)商繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
“從上述分析，業(yè)主或物業(yè)使用人繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，是以開(kāi)發(fā)商將物業(yè)出售或者交付給物業(yè)買受人為界限的。只要開(kāi)發(fā)商將物業(yè)交付給物業(yè)買受人，業(yè)主就應(yīng)當(dāng)開(kāi)始支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。”游律師說(shuō)道，這也就是確定本案中趙女士繳納物業(yè)管理費(fèi)起算時(shí)間的依據(jù)。
尚未拿房不應(yīng)繳費(fèi)
在本案中，由于趙女士與開(kāi)發(fā)商合同約定去年12月30日為交付截止日。開(kāi)發(fā)商便認(rèn)為，根據(jù)合同規(guī)定去年12月30日的交房截止日，就算已經(jīng)將該套房屋交付業(yè)主了，按前期物業(yè)管理合同，應(yīng)從該日期起繳納物業(yè)管理費(fèi)。但是，這種說(shuō)法是不能成立的。
游律師認(rèn)為，所謂“交房截止日”，是指開(kāi)發(fā)商將商品房和與該房屋相關(guān)的證明文件交付給購(gòu)房者以供驗(yàn)收的截止日期。只有購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的房屋依據(jù)雙方訂立《購(gòu)房合同》進(jìn)行驗(yàn)收，并查看與房屋相關(guān)的證明文件，各項(xiàng)確認(rèn)無(wú)誤，并實(shí)際辦理入住相應(yīng)手續(xù)時(shí)，開(kāi)發(fā)商的交房義務(wù)履行才已完成。
在實(shí)際生活中，在辦理房屋交接手續(xù)中，購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)交付的房屋質(zhì)量瑕疵或房屋相關(guān)文件的不全而拒收房屋的事是屢見(jiàn)不鮮的。相關(guān)法律規(guī)定，出賣人交付房屋不符合使用條件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。由此可以確定合同約定的“交房截止日”不等于實(shí)際收房日。
