鎮(zhèn)海法院昨日審結(jié)一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案焦點(diǎn)裝修家居網(wǎng)，小區(qū)居民李某以“自己沒跟物業(yè)公司簽合同”為由，拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)未獲支持，法院判令李某繳納物業(yè)費(fèi)300余元。
李某居住在一個(gè)老小區(qū)，小區(qū)由鎮(zhèn)海招寶物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理。這家物業(yè)公司接手了鎮(zhèn)海城區(qū)不少老小區(qū)的物管工作天龍八部，由于部分小區(qū)居民不繳納物業(yè)費(fèi)，公司一度出現(xiàn)經(jīng)營困難。于是，這家物業(yè)公司對拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的居民提起了訴訟，李某就是被告之一。李某在法院應(yīng)訴時(shí)答辯稱，物業(yè)公司是與小區(qū)業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同的goodfeel，跟他沒關(guān)系，他對物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，因此拒付物業(yè)費(fèi)。
法官向李某說明了小區(qū)物業(yè)委托管理的相關(guān)法律規(guī)定：“業(yè)主委員會負(fù)有選聘物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)，業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理委托合同》后鹿鼎記，合同效力涉及全體業(yè)主，全體業(yè)主都應(yīng)按合同約定履行相應(yīng)義務(wù)。”
法官指出，物業(yè)公司開展服務(wù)是區(qū)域性的，業(yè)主繳付費(fèi)用是個(gè)體性的，物業(yè)公司與業(yè)主必須各自履行好服務(wù)義務(wù)和繳費(fèi)義務(wù)。物業(yè)公司不得因部分業(yè)主未繳費(fèi)而拒絕提供物業(yè)服務(wù)或降低服務(wù)質(zhì)量；業(yè)主也不得因自己對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿意而拒絕繳費(fèi)。
對于老小區(qū)居民來說焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)，在接受物業(yè)服務(wù)過程中難免碰到種種疑惑與困擾。據(jù)了解，我國的法律法規(guī)對物業(yè)服務(wù)公司和小區(qū)業(yè)主之間權(quán)利、義務(wù)的規(guī)范還處于摸索完善階段。前不久，最高人民法院通過了《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》鹿鼎記，其中明確規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的nb.focus.cn，法院不予支持。”這一司法解釋雖然要到今年10月1日才生效，但對于解決當(dāng)前糾紛已有指導(dǎo)意義。
在物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量問題常成為爭議焦點(diǎn)。法院審判中會從兩方面來分析：一方面，物業(yè)公司必須根據(jù)合同規(guī)定全面履行服務(wù)義務(wù)，確保服務(wù)質(zhì)量；另一方面，由于物業(yè)服務(wù)面向小區(qū)全體業(yè)主，對服務(wù)質(zhì)量的評價(jià)不能以單個(gè)業(yè)主的主觀滿意度為標(biāo)準(zhǔn)。如果業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意，應(yīng)提請業(yè)主委員會解聘物業(yè)公司。
