【核心提示】
時(shí)下，小區(qū)物業(yè)服務(wù)糾紛已成為社會(huì)矛盾的多發(fā)地帶。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年至2009年，思明區(qū)法院共受理各類物業(yè)服務(wù)糾紛案件1004件。
小區(qū)業(yè)主與聘請(qǐng)的“管家”——物業(yè)服務(wù)公司之間為何會(huì)產(chǎn)生矛盾糾紛？容易發(fā)生哪些矛盾糾紛？發(fā)生矛盾糾紛后如何妥善解決？雙方存在怎樣的法律關(guān)系？各自享有哪些權(quán)利？又該承擔(dān)何種義務(wù)？
針對(duì)上述疑問(wèn)，思明區(qū)法院對(duì)近年來(lái)審理的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件，進(jìn)行了長(zhǎng)達(dá)一年的深入調(diào)研，抽樣調(diào)查其中以判決方式審結(jié)的131件案件，得出了一份詳實(shí)的調(diào)查報(bào)告，實(shí)話實(shí)說(shuō)物業(yè)服務(wù)糾紛的深層次問(wèn)題。
案例1
不滿物業(yè)服務(wù)
拒不繳費(fèi)成被告
一直以來(lái)，阿泰對(duì)僑建花園的物業(yè)管理很不滿意。阿泰認(rèn)為自家所在小區(qū)的華菲物業(yè)公司的管理很不到位，“僑建花園”的消防通道被改為其他小區(qū)居民車輛的出入通道，綠化帶增設(shè)圍墻鐵柵欄、大小鐵門等，造成綠化帶嚴(yán)重破壞。因此他一直拒絕支付物業(yè)管理費(fèi)。2008年4月，華菲物業(yè)以阿泰從2004年1月開(kāi)始就未交物業(yè)管理費(fèi)和其他相關(guān)費(fèi)用為由將他告上法庭時(shí)，阿泰卻沒(méi)有為他對(duì)物業(yè)公司管理不到位的說(shuō)法提供有力證據(jù)。
法院認(rèn)為，根據(jù)僑建花園業(yè)主委員會(huì)與阿泰簽訂的《僑建花園物業(yè)管理委托合同書(shū)》，阿泰接受華菲物業(yè)提供的服務(wù)，卻未支付物業(yè)管理費(fèi)、公共維修金已構(gòu)成違約，需支付欠繳的物業(yè)管理費(fèi)用、公共維修金，且阿泰未及時(shí)繳費(fèi)，必須支付滯納金。
法官說(shuō)法 業(yè)主維權(quán)不能空口無(wú)憑
物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主之間，存在物業(yè)服務(wù)合同的法律關(guān)系。物業(yè)公司應(yīng)按聘用合同約定，提供符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)的管理服務(wù)。小區(qū)業(yè)主也應(yīng)按合同約定，履行繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、配合物業(yè)管理的義務(wù)。因此，個(gè)體業(yè)主的意見(jiàn)一般情況下不能推翻合同的約定，不能否認(rèn)整體物業(yè)合同的效力。個(gè)體業(yè)主不能以自己反對(duì)或未簽字同意物業(yè)公司管理為由，拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)；也不能隨意地以籠統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差為由，拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)用。
當(dāng)然，對(duì)于確有證據(jù)證明物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)存在瑕疵的，也應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)公司的過(guò)錯(cuò)大小，減免業(yè)主的繳費(fèi)義務(wù)。此外，還必須結(jié)合雙方爭(zhēng)議的事項(xiàng)，來(lái)具體判斷物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否違反了相應(yīng)義務(wù)，以及違反的程度與應(yīng)負(fù)的責(zé)任。另外，業(yè)主在行使監(jiān)督權(quán)的時(shí)候，程序與手段要合法，可以向有關(guān)部門投訴或提起訴訟，還有提供相應(yīng)證據(jù)，不能空口無(wú)憑。
專家支招 細(xì)化量化合同，改進(jìn)監(jiān)管方式
課題組認(rèn)為，物業(yè)公司僅僅是一個(gè)以營(yíng)利為目的的企業(yè)，是小區(qū)聘請(qǐng)的幫助管理小區(qū)事務(wù)的企業(yè)，物業(yè)公司與業(yè)主之間實(shí)質(zhì)上是一種民事合同法律關(guān)系，物業(yè)公司與業(yè)主的權(quán)利義務(wù)完全受雙方簽訂的合同約束。同時(shí)，考慮到物業(yè)服務(wù)活動(dòng)關(guān)系民生，物業(yè)糾紛影響基層社會(huì)和諧穩(wěn)定，因此也要改進(jìn)對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的監(jiān)督管理方式：一是加強(qiáng)物業(yè)管理立法，特別是加強(qiáng)小區(qū)自治立法，完善小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主代表制度，增強(qiáng)小區(qū)自治能力；二是加強(qiáng)行政引導(dǎo)，特別是加強(qiáng)物業(yè)合同規(guī)范化示范工作，制定示范物業(yè)服務(wù)合同，指導(dǎo)推行示范合同，詳細(xì)細(xì)化物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及具體項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，明確物業(yè)公司與業(yè)主的權(quán)利義務(wù)，規(guī)范雙方的行為，做好物業(yè)糾紛的防范工作，也為物業(yè)糾紛的化解制定依據(jù)；三是加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)管，監(jiān)督物業(yè)公司與物業(yè)小區(qū)簽訂規(guī)范的合同，并做好合同公示，監(jiān)督物業(yè)公司規(guī)范服務(wù)活動(dòng)，做好物業(yè)公司的資質(zhì)管理；四是構(gòu)建物業(yè)糾紛前期化解機(jī)制，在基層政府機(jī)關(guān)構(gòu)筑統(tǒng)一的物業(yè)糾紛化解平臺(tái)，及時(shí)調(diào)解、化解基層矛盾沖突，有效維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定；五是加強(qiáng)物業(yè)法律法規(guī)與規(guī)章制度的宣傳教育工作，增強(qiáng)物業(yè)公司與小區(qū)公民的法律意識(shí)，將物業(yè)糾紛納入法制化解決渠道，促進(jìn)社區(qū)的和諧穩(wěn)定。
案例2
家中財(cái)物被盜
保安失職擔(dān)責(zé)
2006年9月30日，張先生所在的洪山某小區(qū)業(yè)委會(huì)與被告文之景物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》，約定被告維持公共秩序，做好小區(qū)治安、消防工作，建平安小區(qū)等，其中包括應(yīng)在大門建值班崗，實(shí)行封閉式管理的約定。
2008年4月11日，張先生報(bào)警稱家中被盜。同年4月12日，業(yè)委會(huì)發(fā)給被告文之景物業(yè)公司《協(xié)調(diào)函》。業(yè)委會(huì)證明證實(shí)，發(fā)現(xiàn)物業(yè)保安室當(dāng)天確實(shí)未做外來(lái)車輛與人員進(jìn)出的記錄。據(jù)此，張先生提起訴訟，要求物業(yè)公司對(duì)其家中被盜損失承擔(dān)賠償責(zé)任。
法院認(rèn)為，本案發(fā)生損失的直接原因雖然是因?yàn)榉缸锓肿尤胧冶I竊，但是由于被告文之景物業(yè)公司未按照合同約定，履行提供封閉式管理服務(wù)，對(duì)外來(lái)車輛或人員進(jìn)行登記等安保義務(wù)，未能認(rèn)真防范犯罪分子入室作案，導(dǎo)致張先生財(cái)產(chǎn)受到損害，故被告應(yīng)在其過(guò)錯(cuò)范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。
法官說(shuō)法 “安保”是一種防范性責(zé)任
辦案法官認(rèn)為，關(guān)于物業(yè)公司承擔(dān)的安保職責(zé)，是一項(xiàng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供防范性安全服務(wù)的工作。實(shí)踐中，物業(yè)小區(qū)與物業(yè)公司訂立了物業(yè)服務(wù)合同中均會(huì)約定物業(yè)公司的安保服務(wù)條款，除經(jīng)雙方特別約定，“安?！睉?yīng)理解為為物業(yè)使用創(chuàng)造方便安全的條件，以及維護(hù)小區(qū)公共秩序的良好與穩(wěn)定，而不是廣義上的社會(huì)安全。
物業(yè)管理企業(yè)未盡物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的安全保障責(zé)任，比如對(duì)與地面齊平的景觀池，未采取警示標(biāo)志或安全隔離裝置，導(dǎo)致業(yè)主不慎摔入池中受傷；電梯出現(xiàn)故障未及時(shí)維修，造成業(yè)主使用時(shí)發(fā)生危險(xiǎn)，造成業(yè)主財(cái)產(chǎn)或人身安全損害；或者約定物業(yè)管理企業(yè)提供二十四小時(shí)監(jiān)控、安全護(hù)衛(wèi)的服務(wù)，而物業(yè)管理企業(yè)疏于完成約定的安保義務(wù)，對(duì)業(yè)主利益的損害的，就應(yīng)承擔(dān)合同違約責(zé)任。
專家支招 物業(yè)或需承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任
課題組認(rèn)為，對(duì)于第三人侵害物業(yè)業(yè)主的責(zé)任，物業(yè)服務(wù)公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)共同賠償責(zé)任問(wèn)題，應(yīng)視具體情況。在司法實(shí)踐中，一般是認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)負(fù)有防范、制止業(yè)主免受第三人侵犯的責(zé)任，若違反了應(yīng)當(dāng)積極作為的安保義務(wù)，使本來(lái)可以避免或者減少的損害得以發(fā)生或者擴(kuò)大，直接侵權(quán)人又沒(méi)能力承擔(dān)賠償責(zé)任的，則物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充賠償責(zé)任。當(dāng)然，物業(yè)公司承擔(dān)的這種補(bǔ)充賠償責(zé)任，以收取小區(qū)物業(yè)費(fèi)中安保費(fèi)用年度總額的一定限額作為上限。
案例3
車輛小區(qū)失竊
“聲討”物業(yè)公司
趙小姐將一輛價(jià)值18.7萬(wàn)元的小車停放在廈門某物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)的停車場(chǎng)，并交付了5元停車費(fèi)。當(dāng)司機(jī)辦完事后回到停車場(chǎng)取車時(shí)，發(fā)現(xiàn)小車被偷了。趙小姐提起訴訟，要求該物業(yè)管理公司賠償損失。
趙小姐認(rèn)為，車子停放在物業(yè)公司管理的小區(qū)，并繳納了停車費(fèi)，就與物業(yè)公司之間訂立了車輛保管合同，物業(yè)公司未履行保管職責(zé)，導(dǎo)致車輛被盜，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
