今年夏天至今的幾輪降雨過后，沈城的許多業主—尤其是家住頂層的業主，都出現家中屋頂漏雨的問題。
在沈城的業主當中，像陳先生一樣遭遇的其實不少，那么屋頂漏雨，究竟該不該歸咎于物業公司，又究竟應該由誰來替業主負責修繕呢？
5年內：正常由開發商負責維修 物業協助
遼寧英泰律師事務所冷雪蓮律師指出，建設工程承包單位向建設單位承擔屋面防水工程保修責任的保修期不低于5年。如果在物業質保期內出現問題，由物業通知施工單位維修。所以說，如果業主購買的是商品房，那么在入住5年內，應當由開發商負責維修屋面防水，而物業公司雖然不承擔維修責任，但也應當承擔起為業主聯絡開發商或維修單位的義務。
需要注意的是，有的小區會有這樣一種情況—開發商將樓盤的“售后”委托給了物業公司，如果開發商和物業公司之間有這種約定，那么就應當由物業公司來負責維修。
冷雪蓮認為，根據《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》等規定，物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用由物業公司從物業費中承擔。所以，物業是有義務協助施工單位負責房屋漏雨的維修工作。
超5年：按程序使用維修基金
而質保期過后，一般的小修則由物業公司負責維修。如果涉及物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造等費用，通常需要通過專項維修資金予以列支，不計入物業服務支出或物業服務成本。
業主在購買商品房時，都交納了房屋維修基金。房屋超出5年出現滲漏的，就可以申請使用維修基金。
住宅的業主發現房屋出現漏雨等質量問題需要維修時，物業企業要首先進行勘查，并向業主委員會提交維修申請報告、開發建設單位《住宅質量保證書》、工程預算書等資料。資料齊備后，住宅小區的業主委員會將組織召開業主大會（也可采取業主意見書面調查等形式）對資料進行審議。審議通過后，形成業主大會決議，在小區內公示5天。
物業公司5天后將公示照片、業主委員會對公示意見反饋情況說明、業主意見調查表等材料報到所在區的小區辦審核。區小區辦實地審核后，提出審核意見方可實施對物業共用部位、共用設施設備的大修，更新或改造。對于單個項目資金在5萬元以上的較大工程，建議業主委員會通過社會專業部門對工程造價進行預、決算審驗。
啟用維修基金需要啥條件？
一般啟動和使用維修資金需要符合以下四個條件：
一、該小區或住宅樓建立了維修基金賬號；
二、損壞的部位必須是公共部位和公共設施；
三、必須是在保修期滿以后；
四、商品房小區必須組建業主委員會，由委托的物業公司在業主大會的監督下啟動和使用維修資金。
沒有業主委員會怎么辦？
未成立業主大會、未組建業主委員會的住宅小區或住宅樓，也可由售房單位啟動維修資金業務，但需符合相關文件的規定并經過2/3以上的業主同意。很多小區的物業公司采用調查問卷的形式解決這一問題。
不夠2/3業主同意怎么辦？
一旦某小區入住業主沒有超過2/3，或者例如樓房頂樓漏水等所產生的房屋問題沒有損害到自身利益而投反對票。因此“超過2/3業主同意”的規定成了一道很難逾越的屏障。一些市民也反映，啟動維修基金手續復雜，除業主投票外，還需要層層審批。《住宅專項維修資金管理辦法》中還有一句例外規定：只有發生危及房屋安全等緊急情況，才有可能不通過業主大會啟動應急維修資金。房屋漏雨等，看似不損害其他業主自身利益的問題不是一家之事，它會加速整棟樓的折舊，讓房屋的使用年限降低。同時，如果業主可以樹立“自治”意識，主動參加業主大會，履行自己的職責，將有利于問題的解決。
特別提醒
私改屋頂 自掏腰包維修
有些住在頂層的業主在入住裝修時，喜歡私自改造屋頂結構。這些私自改造屋頂的行為，本身就是不被允許的，而一旦進行過私自改造，如果再遇到屋頂漏雨的情況，無論是開發商還是物業公司都不會再為此承擔責任。業主只能自己承擔相關損失，以及維修的責任。
