6月8日，安徽商報報道了省城唐先生在與和地·藍灣小區(qū)物業(yè)公司簽訂承包陽臺封裝生意獨攬合同后，卻發(fā)現(xiàn)多家同業(yè)經(jīng)營戶陸續(xù)進入小區(qū)與自己搶生意一事，引起市民關于物業(yè)是否有權發(fā)包小區(qū)類似經(jīng)營獨攬權的議論。物業(yè)公司究竟有無權限只讓一家公司進入小區(qū)經(jīng)營，是否有權簽訂這樣的壟斷經(jīng)營承包合同？物業(yè)公司從這種壟斷經(jīng)營承包合同發(fā)包中是否有利可獲？物業(yè)公司的做法是否有法律依據(jù)？ 8、9兩日，記者圍繞相關問題進行了調(diào)查。
【追蹤調(diào)查】
一項專權受損另一項專權來補
由于自己因簽訂合同所享有的獨家經(jīng)營承包權受到威脅及損失，8日中午，唐先生按照約定來到和地·藍灣小區(qū)的物業(yè)公司，與負責人張經(jīng)理協(xié)商補償一事。經(jīng)過一個多小時的交談，最終張經(jīng)理表示，可以拿小區(qū)廢品回收承包權對唐先生進行補償。張經(jīng)理稱，小區(qū)廢品回收的承包費也要4000元左右，而且可以保證唐先生在小區(qū)內(nèi)收廢品的獨家權，并且將繼續(xù)制止其他封包陽臺的經(jīng)營戶進入，對已經(jīng)進入的進行壓制，盡可能將他們趕出小區(qū)。在現(xiàn)場，唐先生初步同意了張經(jīng)理給出的補償條件，雙方約定日后再簽訂一份廢品回收承包合同。
采訪中，張經(jīng)理告訴記者，物業(yè)公司對外承包獨家經(jīng)營權并非他們一家這樣做，而且對外承包內(nèi)容很多，小到廢品回收、窗簾定做，大到封包陽臺、裝潢材料供應等。利用獨家經(jīng)營權吸引承包者，收取承包費已成為現(xiàn)在物業(yè)公司的普遍做法。
張經(jīng)理說，雖然按照簽訂的合同，經(jīng)營戶有獨家經(jīng)營權，但仍允許業(yè)主自己尋找封陽臺商家進入小區(qū)服務，但這些商家不能在小區(qū)內(nèi)做廣告、擺臺宣傳，物業(yè)公司的這種做法并不是強制每位業(yè)主都要選擇有獨家經(jīng)營權的承包者。
【業(yè)主聲音】
我有自由選擇權
對此，小區(qū)多數(shù)居民卻不以為然。業(yè)主李繼(化名)說，雖然表面上自己有自主選擇的權力，但是當他家封陽臺時找遍了整個小區(qū)只有一家封陽臺廣告信息，無奈之下只能被迫選擇這家。 “大多居民封陽臺都是從小區(qū)內(nèi)找廣告，物業(yè)這么做，實際上無意間剝奪了我們自由選擇的權力。如果物業(yè)不出售獨家承包權，讓更多的經(jīng)營戶進入小區(qū)，那么我們就有更多的選擇余地。”業(yè)主洪兵(化名)認為，物業(yè)作為受全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會聘用，為小區(qū)業(yè)主提供管理服務的一方，無權替業(yè)主做決定。“物業(yè)的做法實際上是把小區(qū)的公共資源拿來當商品出售。 ”一些業(yè)主這樣認為。
對于物業(yè)公司收取的獨家經(jīng)營承包費，該小區(qū)一些業(yè)主也提出這樣的疑問，這筆錢究竟有多少，都準備用在什么地方？張經(jīng)理告訴記者，物業(yè)公司收取的全部承包費，30%用于物業(yè)公司的日常開支，另外70%用于彌補物業(yè)費的不足以及作為日后的維修資金。
同業(yè)者：競爭要公開
物業(yè)公司關于封裝陽臺等項目獨家承包的做法更是受到其他同業(yè)經(jīng)營戶的一致反對。
和地·藍灣小區(qū)一戶封包陽臺的經(jīng)營戶李女士稱，雖然自己不顧所謂的獨家承包權，擠進小區(qū)做生意，但是物業(yè)不準擺廣告，生意并不好，而且物業(yè)人員還經(jīng)常驅趕她們，導致沒有承包權的經(jīng)營戶只能偷偷摸摸地做生意。 “做生意應該是公平競爭，物業(yè)讓個人對整個小區(qū)進行壟斷，實際上是不正當競爭行為。應該進行公開的競爭，由小區(qū)業(yè)主來選擇”，經(jīng)營戶武先生認為。
業(yè)主委員會：物業(yè)公司無權這樣做
鑒于和地·藍灣小區(qū)還未成立業(yè)主委員會，記者隨機采訪了合肥幾家小區(qū)的業(yè)主委員會主任。
“物業(yè)公司這樣做不妥”，某小區(qū)業(yè)委會主任季末(化名)說，按照相關法律規(guī)定，物業(yè)公司是業(yè)主委員會通過公開招標聘用的管理方，所有權力均應由業(yè)主委員會代表業(yè)主授予并進行監(jiān)督。另一家小區(qū)業(yè)委會主任牛云(化名)說，這是目前眾多小區(qū)物業(yè)公司存在的比較明顯的問題，合肥不少小區(qū)業(yè)委會在相互接觸中也討論過這個問題，物業(yè)公司的這種做法實際上是在自賦及擴大權力，沒有合法依據(jù)。
【房管部門】
物業(yè)公司應公示獨家經(jīng)營者信息
在2009年8月15日的報道中，合肥市物價局房地產(chǎn)價格處負責人曾答復，目前國家就這方面雖然沒有明文規(guī)定，但也沒有條文規(guī)定物業(yè)可以收取這樣的費用，因此物業(yè)的收費是沒有法律依據(jù)的。
“國家法律法規(guī)中對這塊還沒有詳細和明確的規(guī)定”，9日上午，合肥市房產(chǎn)局物業(yè)管理處處長馬萬里告訴記者。馬萬里說，從小區(qū)管理和安全的角度來說，物業(yè)選擇一兩家社會誠信較好的商家進入小區(qū)服務，有利于小區(qū)的管理，避免雜亂情況以及安全隱患的存在。當然，小區(qū)業(yè)主都有自由選擇服務商家的權利，但所選擇的商家在進入小區(qū)時，應在物業(yè)公司那里登記，這是業(yè)主服從小區(qū)整體管理的義務，物業(yè)則無權阻止業(yè)主選擇的商家進入小區(qū)。
而從物業(yè)公司角度來講，應當將所選定的服務商家的詳細信息(包括經(jīng)營資質(zhì)、合法身份證件等)在小區(qū)內(nèi)公示，告知全體業(yè)主，如果更負責的話，應當將經(jīng)營戶的相關信息向有關管理部門(如公安局等)進行核實。
【律師觀點】
物業(yè)公司其實應由業(yè)主聘用
省律師協(xié)會建筑、房地產(chǎn)法律委員會主任委員，安徽華人律師事務所主任律師韋文津說，根據(jù)全國及地方相關法律法規(guī)規(guī)定，物業(yè)公司是由全體業(yè)主選舉出來的業(yè)主委員會聘用，并在業(yè)主委員會的監(jiān)督下行使小區(qū)的管理權。物業(yè)公司的權力從立法精神上來說，都要小區(qū)業(yè)主同意并授予。物業(yè)公司的這種做法涉嫌侵犯全體業(yè)主的自由選擇權。同時，如果是經(jīng)過公開招標引進的裝修公司，從法律上說是公平、公正且被允許的；如果沒有經(jīng)過公開招標過程，直接由物業(yè)公司來指定一家，則涉嫌違反《反不正當競爭法》。目前，對于未成立業(yè)主委員會的新小區(qū)來說，物業(yè)的這種權力無人授予也無人監(jiān)督，處于盲區(qū)。而如果物業(yè)公司被授予了這種權力，其收入也是全體業(yè)主的公共收入，并不是物業(yè)公司的經(jīng)營性收入，不能擅自處置，且收支明細必須要公布。現(xiàn)在的問題大多是物業(yè)公司“自覺自然”地把這塊收入作為自己的經(jīng)營性收入了。
