業(yè)主如果對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿意了，應(yīng)該怎么辦？
沈陽(yáng)市于洪區(qū)的一處小區(qū)里，業(yè)主們就遭遇著類似的局面。他們一直對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿，無(wú)論是門禁保安，還是停車服務(wù)，物業(yè)的服務(wù)不到位之處都讓大家感到忍無(wú)可忍。
可該小區(qū)的業(yè)主們，卻又不得不忍。因?yàn)樗麄兿氤吹暨@家物業(yè)公司，卻始終無(wú)法成功。究其原因，并不是因?yàn)榈貌坏?/3業(yè)主的同意，而是因?yàn)樾^(qū)至今無(wú)法召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)。
入住率和入住年限成維權(quán)一道坎
《物權(quán)法》第八十一條指出，“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。 ”
法律給予了業(yè)主們炒掉物業(yè)公司的權(quán)力，但要更換物管公司，首先要成立合法的業(yè)主委員會(huì)，這本身就是一道難題。
業(yè)主委員會(huì)，簡(jiǎn)稱“業(yè)委會(huì)”，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織。
業(yè)主認(rèn)為，業(yè)委會(huì)的權(quán)力基礎(chǔ)是其對(duì)物業(yè)的所有權(quán)，它代表該小區(qū)的全體業(yè)主對(duì)與該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項(xiàng)擁有決定權(quán)。盡管賦予的責(zé)任和權(quán)力很大，但在沈陽(yáng)的各個(gè)小區(qū)中，目前成立業(yè)主委員會(huì)的并不多，最關(guān)鍵的原因就是成立業(yè)主委員會(huì)困難重重。
按照現(xiàn)行的政策，小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)需要具備兩個(gè)基本條件。一個(gè)是業(yè)主的入住率達(dá)到50%以上，另一個(gè)則是自首套住宅房屋出售并交付使用之日起滿兩年。只有滿足了這兩個(gè)條件，才能夠依法申請(qǐng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)。
可是于洪區(qū)的這個(gè)小區(qū)的業(yè)主卻無(wú)奈地說(shuō)，由于園區(qū)銷售不理想，目前入住率還達(dá)不到50%，而且業(yè)主們最早的也是去年才剛剛?cè)胱。浆F(xiàn)在滿打滿算才一年時(shí)間，兩個(gè)條件都不符合，自然無(wú)法成立業(yè)主委員會(huì)，也就無(wú)法行使炒物業(yè)的權(quán)力。
面對(duì)這種局面，業(yè)主們不禁疑惑，難道不成立業(yè)主委員會(huì)，我們就只能忍受前期物業(yè)滿兩年嗎？
沒(méi)有業(yè)委會(huì) 協(xié)商不成就訴訟
遼寧鼎泰律師事務(wù)所主任楊功涵律師認(rèn)為，在沒(méi)有業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的情況下，根據(jù)《物權(quán)法》第八十一條規(guī)定，業(yè)主仍有權(quán)對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他物業(yè)服務(wù)單位或個(gè)人，依法進(jìn)行更換。
業(yè)主可以直接與建設(shè)單位或開(kāi)發(fā)商協(xié)商，也可以直接與物業(yè)公司進(jìn)行交涉終止物業(yè)服務(wù)關(guān)系，自行選擇物業(yè)。如果協(xié)商不成，作為業(yè)主可以根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，通過(guò)訴訟的方式加以解決。
在進(jìn)行訴訟時(shí)，業(yè)主可以自己的名義提起訴訟，也可以聯(lián)合其他業(yè)主，共同進(jìn)行訴訟；當(dāng)然，業(yè)主也可以推選業(yè)主代表，代表業(yè)主進(jìn)行訴訟。
