小偷撬開防盜門、窗戶，“飛檐走壁”進(jìn)高層住宅區(qū)盜竊……近年來，小區(qū)入室盜竊案屢屢發(fā)生，昆明市公安局通報的情況顯示，入室盜竊警情呈現(xiàn)出逐年上升、侵害面廣的特點(diǎn)。去年，昆明市公安局西山分局破獲的入室盜竊案同比上升了36％，在1.9萬刑事警情中，入室盜竊案件就達(dá)到4800余件。
不少盜竊案是在小區(qū)物業(yè)公司保安的眼皮底下發(fā)生的。然而，業(yè)主遭遇入室盜竊后，到底責(zé)任在誰？業(yè)主有權(quán)向物業(yè)索賠嗎？賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是多少？究竟有什么法律法規(guī)予以規(guī)范？這些問題一直困擾著被盜業(yè)主和物業(yè)公司。
2009年4月份的一天深夜，小偷從窗子爬入馮女士家，盜走了數(shù)碼相機(jī)、手機(jī)、2000元現(xiàn)金和首飾等，損失價值近兩萬元。馮女士認(rèn)為自己交了物業(yè)管理費(fèi)，現(xiàn)在家里被盜，物業(yè)就應(yīng)該對此負(fù)責(zé)。但物業(yè)公司稱，業(yè)主家中被盜不是他們的責(zé)任，物業(yè)公司只負(fù)責(zé)小區(qū)的綠化和環(huán)境整潔，并不負(fù)責(zé)小區(qū)的治安，不可能賠償業(yè)主被盜的損失，另外，在公安機(jī)關(guān)沒有破案的情況下，僅憑業(yè)主口頭陳述被盜的損失，物業(yè)到底按多少標(biāo)準(zhǔn)來賠。在物業(yè)拒賠的情況下，馮女士開始以不交物業(yè)費(fèi)的方式來抵抗，現(xiàn)在一年多時間過去了，當(dāng)物業(yè)上門催交物業(yè)費(fèi)時，馮女士就向物業(yè)要賠償。目前，雙方還一直僵持不下。
沒想到，過了一年多后，今年5月份，馮女士家樓下的鄰居家里又被盜了。這次小偷是從落水管爬到廚房窗口后進(jìn)屋的。鄰居找物業(yè)公司要求賠償，物業(yè)公司則表示，小區(qū)盜竊案頻繁發(fā)生，如果業(yè)主一被盜就要賠，物業(yè)公司還怎么生存？況且物業(yè)方面的法律法規(guī)對業(yè)主家里被盜是否該賠，到底賠多少都沒有規(guī)定。
不少業(yè)主紛紛表示，他們按時交物業(yè)費(fèi)，保安也是物業(yè)的一部分，物業(yè)就應(yīng)該負(fù)責(zé)小區(qū)的安全。如果業(yè)主家中被盜，只能說明保安不稱職，工作沒做到位。所以，物業(yè)公司應(yīng)該對此負(fù)責(zé)。
業(yè)主家中被盜，這也是業(yè)主和物業(yè)公司所不愿意看到的。那么，物業(yè)公司如何看待業(yè)主被盜竊？業(yè)主家中被盜后，物業(yè)公司如何處理呢？
昆明一小區(qū)的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人楊先生告訴記者，如果一旦發(fā)現(xiàn)業(yè)主家中被盜，他們首先報警，看公安機(jī)關(guān)處理意見后，再視情況而定。如果公安機(jī)關(guān)認(rèn)為業(yè)主家中被盜跟物業(yè)公司有內(nèi)在聯(lián)系，責(zé)任認(rèn)定是物業(yè)公司負(fù)有責(zé)任，并上訴至法院，法院判決物業(yè)公司負(fù)有責(zé)任后，物業(yè)公司才會分擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
“物業(yè)公司不是保險公司，對于業(yè)主室內(nèi)的財產(chǎn)，物業(yè)公司與業(yè)主之間沒有形成必然的保管合同關(guān)系?！睏钕壬J(rèn)為，物業(yè)公司主要是對小區(qū)的綠化、安全以及公共設(shè)施的維護(hù)負(fù)責(zé)。物業(yè)公司最直接的目的是減少或防范犯罪嫌疑人作案，并不是小區(qū)有了保安就萬無一失了，因為許多案件是突發(fā)性很強(qiáng)的，有時保安也是防不勝防。物業(yè)公司是服務(wù)性企業(yè)，不是政府的執(zhí)法部門，只能按照約定，代表廣大業(yè)主進(jìn)行小區(qū)的自我防范，保衛(wèi)小區(qū)的財產(chǎn)不受侵犯。如果物業(yè)公司按照物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容履行了職責(zé)，那么，物業(yè)公司對入室盜竊是沒有賠償責(zé)任的。
為了索賠，有的業(yè)主便拿起法律的武器，將物業(yè)公司起訴到法院，而各地法院的判賠也是五花八門。
陜西省寶雞市法院審結(jié)的一起業(yè)主因被盜狀告開發(fā)商、物業(yè)公司違約的案件，法院判決物業(yè)公司對業(yè)主家中的財物被盜承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償全部損失。法院審理認(rèn)為，物業(yè)公司曾承諾房地產(chǎn)公司在銷售宣傳中所涉及有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容，均為物業(yè)公司向購房人提供物業(yè)管理的承諾，應(yīng)視為業(yè)主與物業(yè)公司所簽物業(yè)管理委托合同的補(bǔ)充內(nèi)容，物業(yè)公司應(yīng)全面履行保障業(yè)主人身、財產(chǎn)安全的義務(wù)，遂判決物業(yè)公司賠償業(yè)主全部損失。
廣西南寧市青秀區(qū)人民法院對一起因業(yè)主家中被盜向開發(fā)商與小區(qū)物業(yè)公司提出財產(chǎn)賠償糾紛案作出一審判決，判物業(yè)公司對業(yè)主的財物損失承擔(dān)20％的責(zé)任。青秀區(qū)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為，負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理的物業(yè)公司在安全防范的管理上有瑕疵，服務(wù)打折。從被告提供的監(jiān)控錄像可以看到，事發(fā)當(dāng)日，行人出入的小門并非一直關(guān)閉，人員進(jìn)出具有一定的隨意性，未見有保安人員的相關(guān)詢問、登記。由于被盜的財物是在其房屋內(nèi)，屬于私人空間，不在物業(yè)公司約定的安全防范范疇。據(jù)此，法院依法判決由物業(yè)公司對其業(yè)主的財物損失承擔(dān)20％的責(zé)任。
而北京市海淀區(qū)人民法院在百旺家苑業(yè)主王先生起訴北京華特物業(yè)管理發(fā)展有限公司服務(wù)合同糾紛一案中，卻駁回王先生要求物業(yè)公司賠償家中被盜損失21500元的訴訟請求。
昆明的何律師指出，小區(qū)業(yè)主家中被盜，到底由誰負(fù)責(zé)，物業(yè)該負(fù)多大責(zé)任則要具體問題具體分析。物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)就小區(qū)業(yè)主財產(chǎn)被盜承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，首先取決于物業(yè)公司在實(shí)施物業(yè)管理活動中是否有過錯。法律意義上的過錯是指當(dāng)事人違背了某種應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。這種義務(wù)又可以分為法定義務(wù)和約定義務(wù)兩種。目前的法律尚未有明確的規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)對小區(qū)業(yè)主的財產(chǎn)負(fù)保管義務(wù)，也就是說物業(yè)公司對小區(qū)業(yè)主的財產(chǎn)安全沒有法定的義務(wù)。另一種是約定義務(wù)。根據(jù)2003年9月《物業(yè)管理條例》中的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主家中被盜，物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任，主要依據(jù)業(yè)主和物業(yè)公司之間簽訂的物業(yè)服務(wù)合同來判斷。如果業(yè)主在小區(qū)的人身或者財產(chǎn)受到損害，是由于物業(yè)公司在履行物業(yè)服務(wù)合同過程中有違約行為，比如管理有瑕疵，服務(wù)打折，監(jiān)控系統(tǒng)不能正常工作，保安不巡邏，物業(yè)公司資質(zhì)有問題等，都可歸結(jié)為物業(yè)服務(wù)不合格，治安防范不得力。此時業(yè)主被盜，物業(yè)公司就要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
何律師指出，雖然目前有物業(yè)管理條例等多項法律規(guī)范，但是針對“小區(qū)被盜等社區(qū)安全”問題的專門法律條文卻是“真空”。當(dāng)小區(qū)發(fā)生了盜竊等威脅“社區(qū)安全”的事件時，物業(yè)公司到底應(yīng)該承擔(dān)什么樣的責(zé)任，至今沒有相應(yīng)的法律予以規(guī)范。
