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夷陵區(qū)某小區(qū)物業(yè)公司突然撤離，造成小區(qū)近一年無(wú)物業(yè)管理，影響業(yè)主正常生活。2009年8月，業(yè)主張女士向法院起訴要求開(kāi)發(fā)商履行買(mǎi)房時(shí)的諾言，重新恢復(fù)物業(yè)管理，并賠償因缺乏物業(yè)管理期間造成的精神損失1元。同年10月，一審駁回張女士的全部訴求。今年4月，二審駁回張女士的上訴，維持原判。
緣由：物業(yè)突然撤離小區(qū)
2003年10月，張女士準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)一套商品房。在多個(gè)小區(qū)看房后，張女士發(fā)現(xiàn)正在建設(shè)中的某小區(qū)四周是橘園、農(nóng)家住戶，是城市中的農(nóng)村。
購(gòu)房前，張女士向開(kāi)發(fā)商詢問(wèn)了相關(guān)情況，特別提出物業(yè)、安全防盜等問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商答復(fù)稱，將會(huì)聘請(qǐng)物業(yè)公司，也安裝有監(jiān)控系統(tǒng)等。于是，張女士決定在該小區(qū)購(gòu)買(mǎi)商品期房一套，在預(yù)售合同中也有關(guān)于聘請(qǐng)物業(yè)管理方面的內(nèi)容。
2004年4月，張女士拿到商品房鑰匙，并與開(kāi)發(fā)商簽訂物業(yè)管理協(xié)議。2005年，張女士將房屋裝修入住后，直到2008年9月20日前，一直按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)，她對(duì)物業(yè)管理也沒(méi)有任何異議。
2008年9月21日，小區(qū)物業(yè)公司突然撤離，張女士當(dāng)時(shí)以為是臨時(shí)更換，后來(lái)才知道是由于某種原因物業(yè)撤走了。張女士找開(kāi)發(fā)商、房產(chǎn)部門(mén)，卻告知有業(yè)主委員會(huì)，他們不管。張女士找唯一認(rèn)識(shí)的一位業(yè)主委員會(huì)成員詢問(wèn)物業(yè)管理情況，對(duì)方稱，由于小孩太小，工作忙，沒(méi)有精力，與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有交接手續(xù)。
“不知道該找哪個(gè)部門(mén)，我們業(yè)主的權(quán)益誰(shuí)來(lái)保障？”張女士說(shuō)，本想買(mǎi)一套環(huán)境優(yōu)美的商品房安度晚年，結(jié)果小區(qū)現(xiàn)在的情況是垃圾滿天飛、臭氣熏天、臟水四溢、雜草叢生。
起訴：業(yè)主向開(kāi)發(fā)商索賠1元
張女士說(shuō)，要不是當(dāng)初開(kāi)發(fā)商的承諾，依她的生活標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)及要求的生活質(zhì)量，是怎么也不會(huì)買(mǎi)一套沒(méi)有物業(yè)管理的商品房。
2009年8月，張女士一紙?jiān)V狀將開(kāi)發(fā)商及小區(qū)業(yè)委會(huì)告上法庭。要求開(kāi)發(fā)商履行買(mǎi)房時(shí)的諾言，讓小區(qū)物業(yè)建立起來(lái)；賠償2008年9月至2009年8月，因缺乏物業(yè)管理而造成的精神損失1元。
開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人鄭某稱，與張女士簽訂的是前期物業(yè)管理合同，有三個(gè)月的時(shí)效性，現(xiàn)已過(guò)期。按照物業(yè)管理?xiàng)l例，成立業(yè)主委員會(huì)后，不得再以開(kāi)發(fā)商的名義管理小區(qū)。
2008年4月，該小區(qū)入住率達(dá)到法律規(guī)定的比例，開(kāi)發(fā)商按照法定程序組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生了小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，選了主任、副主任及成員共5人，但是不久業(yè)委會(huì)主任稱沒(méi)時(shí)間不想管理小區(qū)事務(wù)。由于開(kāi)發(fā)商無(wú)資格重選業(yè)主委會(huì)員，在管理上也出了問(wèn)題，有些業(yè)主就一直不交或拖欠物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司不得已撤走。因此，張女士所說(shuō)物業(yè)建立不起來(lái)，不是開(kāi)發(fā)商的責(zé)任；業(yè)主委員會(huì)成立后，作為開(kāi)發(fā)商應(yīng)該從這個(gè)舞臺(tái)退出來(lái)。
據(jù)了解，該小區(qū)前期物業(yè)公司屬開(kāi)發(fā)商下屬的企業(yè)，由于管理不善，物業(yè)公司于2006年9月被工商部門(mén)依法注銷。此后，由于沒(méi)有找到合適的物業(yè)管理公司，該小區(qū)一直由開(kāi)發(fā)商代管。最終因部分業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)且業(yè)主委會(huì)員已選舉產(chǎn)生，開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)的物業(yè)管理人員從小區(qū)撤離，致使小區(qū)出現(xiàn)無(wú)物業(yè)管理狀況。
判決：證據(jù)不足業(yè)主敗訴
本案焦點(diǎn)問(wèn)題是應(yīng)不應(yīng)該要求開(kāi)發(fā)商在小區(qū)成立物業(yè)公司，有沒(méi)有權(quán)益和義務(wù)，要求賠償精神損失1元有什么理由。
經(jīng)調(diào)查取證后，一審法院認(rèn)為，2008年4月，因該小區(qū)選舉成立業(yè)主委員會(huì)后，應(yīng)另行聘請(qǐng)物業(yè)管理公司。2008年9月后，開(kāi)發(fā)商終止了前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議符合法律規(guī)定。同時(shí)，張女士要求開(kāi)發(fā)商因缺乏物業(yè)管理造成的精神損失1元，因未提供足夠證據(jù)，也不予支持。
經(jīng)法院調(diào)解，雙方當(dāng)事人未達(dá)成一致意見(jiàn)。一審法院依法判決，駁回原告張女士的全部訴訟請(qǐng)求。2010年1月，張女士不服一審判決，向市中院提起上訴。2010年4月9日，市中院經(jīng)審理，駁回上訴，維持原判。
解析：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)切實(shí)履行職責(zé)
湖北夷陵律師事務(wù)所律師童成祥認(rèn)為，張女士所在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)在依法成立時(shí)，就應(yīng)當(dāng)按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定積極履行職責(zé)，選聘物業(yè)服務(wù)公司，并代表業(yè)主與選聘的物業(yè)服務(wù)公司簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。而張女士主張開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行物業(yè)管理職責(zé)，并承擔(dān)違約責(zé)任的請(qǐng)求，沒(méi)有法律依據(jù)，所以法院不予支持。