1月1日，銀川宜佳住宅建設服務有限公司（下稱宜佳公司）撤出后，銀川星光華小區垃圾無人清理、車輛亂停亂放……在物業管理出現空白、業主生活大受影響之時，小區業委會也出現了分歧。此事經網友發帖后熱議不斷，引發人們諸多反思。
物業難以一炒了之
銀川市星光華住宅區業委會于2010年12月19日召開業主代表大會。關于這次會議，在業委會給銀川市住房保障局的函中可見大致內容：“應到代表115人，實到代表81人。另有出差、外地療養和上班的代表19人，通過電話分別征求意見，大家一致同意業主委員會提出的議題。決議如下：廣大業主一致認為銀川市宜佳公司幾年來在我們小區從事物業服務工作存在很多問題；廣大代表一致同意選聘銀川市吉祥雨物業服務有限公司進駐小區做好物業服務工作……”
1月1日，原物業公司撤離后，新物業公司卻未進駐。當管理出現空白引發各種亂象后，業委會內部對銀川市吉祥雨物業服務有限公司（下稱吉祥雨物業）進駐小區出現了不同意見。業主何麗君表示，小區現在的問題不是炒掉物業公司就能解決的，如果宜佳公司能提高服務質量，還是歡迎該公司繼續管理小區。但宜佳公司表示，該公司已沒有回來的可能，因為業主大會的決議已發生法律效力。
對此，銀川市物業辦物業管理科負責業委會事宜的程嘉麗表示，《物權法》及《物業管理條例》規定，選聘和解聘物業服務企業由業主共同決定。由此可見，業主委員會未取得或經業主大會的同意擅自簽訂物業服務合同對業主是沒有約束力的。上述法規還指出，如果通過業主大會的表決，2/3的人通過議案不滿現有物業管理，就可以炒掉現有物業公司，然后通過招標方式選擇新的物業公司。但星光華小區現在面臨的情況是，原有物業公司撤走后出現很多問題，而新的物業公司進入后可能會引發更多矛盾。所以，星光華小區炒掉物業公司的做法，最終并未解決問題。提醒其他小區若投票解聘物業公司，需要慎重。
“錢”字作怪癥難解
此次星光華小區物業撤出事件，從表面上看，是因為物業公司管理服務不到位引發的，其實最終原因還是一個“錢”字。業委會的一些代表認為，宜佳公司管理小區時，小區的物業費收繳率是75％，另外還有停車費等費用，可物業公司收了錢，小區出現墻面裂縫、屋頂漏雨、門鈴不響以及小區道路、雕塑、噴泉毀損等問題后，物業公司并沒有及時修理。
對此說法，宜佳公司的金繼軍經理答復：4年前，小區的多數設施設備都在保修期內，即使不在保修期內也還處于正常使用狀態，草坪也在生長最旺盛的時期，所以居民看到“綠樹綠草蔥蘢，噴泉夏天常開，每個路燈都亮堂堂”的景象是很正常的。可時至今日，草坪已過了生長旺盛期（5年），到了需要更換的時候，噴泉因漏水停用，路燈的電纜和燈頭銹蝕嚴重，路面也出現塌陷和破損。
處理這些問題的資金何在？金繼軍稱，申請動用物業儲備金，需要2/3以上的業主簽名同意，無法實現；向業主收費，沒人會交。同時，星光華小區尚欠物業費120萬元，物業公司根本無錢進行大修，只能艱難維持。即便如此，每年物業公司還是想方設法籌資對公共設施進行維護、修理。由于星光華小區之前沒有成立業委會，而前期委托合同依然生效，所以物業公司只能盡量維持小區的最基本運轉。2010年業委會成立后，即發生此事，現在撤管已成事實，物業公司的服務人員大半已另謀職位。金繼軍強調，物業公司是企業，也要講求效益。
程嘉麗指出，現在一些小區發生物業糾紛，根源還是“錢”字作怪。由于業主對物業管理的理解有限，導致有些居民以欠交物業費的方式來對抗物業公司，結果只能是兩敗俱傷。
“物有所值”vs“按值論價”
程嘉麗介紹，作為小區居民，總是希望物業費越低越好，而物業公司希望越高越好，因此收多少錢是適度的，一直以來業主與物業公司分歧很大。目前，銀川市多數物業公司都是虧損的，主要靠出租車位或收取停車費等辦法貼補。她稱，其實物業公司掙錢主要是接管新小區的前3年，3年之后小區設施老化等問題出現，加上居民拖欠物業費等問題，導致物業服務逐漸變差。由于物業費收不上來，為節約成本，物業公司會縮減服務人員與服務次數，以此降低成本，但這又造成居民的不滿，一些居民以拒交物業費對抗，進而惡性循環。
對于程嘉麗的說法，金繼軍給予了證實。金繼軍說，高檔小區物業費高，服務自然就好，而星光華小區商品房每平方米物業費只有0.5元，經適房每平方米0．4元，按照這個收費標準，物業公司只能虧損。據其測算，該小區物業費達到每平方米0．65元，物業公司才能保本并有微利。原因是：近年來物價上漲很快，物業公司的經營壓力也增大，現在每月1000元都雇不上一名清潔員，公共秩序維護員每月工資僅有800元。星光華小區建成7年來，從未上調過物業費，可要運轉維護一個萬人規模的小區，僅靠物業費與停車費根本不夠。如果到了物業公司不能承受的地步，物業公司撤出的事情還會發生。
對此，程嘉麗認為，物業公司作為以營利為目的的企業，需要且只有通過提高服務質量獲得業主認可，并在物業服務合同到期前，能夠被業主大會續聘繼續提供服務，進而獲得長期的服務機會，最終才能持續創造良好的經濟效益。此外，培訓業委會人員、規范委員會的行為，也迫在眉睫。只有對業委會的法定職責進行嚴格規定，避免其以不作為或亂作為方式侵害業主權益，才能保證全體業主及物業公司的合法權益。
業委會扮演何角色
物業公司撤離后，星光華小區出現了質疑業委會的聲音，一些業主認為業委會不顧民意擅自趕走物業公司，造成小區生活環境惡化。那么，業委會究竟應該扮演什么樣的角色呢？
據了解，目前銀川市有近600個小區，但只有150余個小區成立業委會后在銀川市物業辦登記備案。其他小區即使成立業委會，但因未備案，被視為不具備物業管理的小區，其中除了沒有物業的外，還有一些實行業主自治。從銀川市物業辦掌握的情況看，這些小區目前都存在諸多問題與隱患。譬如，業委會是民間組織，不具備法人地位，其怎么行使收費的權力、收費時出具怎樣的票據、受雇人員出現意外誰擔責等問題，這些都是造成小區物業自治不能長久的原因。
寧夏社科院青年學者姜昕表示，按照官方定義，所謂業主委員會，是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主利益，向社會各方反映業主意愿和要求，并監督物業管理公司管理運作的一個民間組織。從定義中可以看出，業主委員會的責任和義務有兩個：一是代表業主反映意見；二是監督物業公司管理。但就目前來講，銀川市一些小區的業主委員會在這兩個環節上做得都不夠。業主委員會是不是一個獨立的法人、有沒有獨立的民事主體資格、能否從事正常的民事活動、能否獨立承擔民事責任等一系列問題，使得業主委員會從出現之初，就成為理論界和實務界關注的焦點。綜觀北京、上海、廣東等房地產業發展較早、物業管理較為成熟省市的相關規定，也都沒有明確界定業主委員會的民事主體資格。而城鎮小區建設中很多事務離不開業主委員會，如果不解決資格問題，不明確其法律地位，維護廣大業主的合法權益、建設和諧小區就成為一句空話。
