近年來，隨著我國城市建設和房地產業的高速發展，物業服務行業迅速發展、壯大起來，一方面加速了住宅小區服務、管理方式的專業化和現代化，另一方面由此引發了不少糾紛。法院每年受理的物業糾紛案件也逐年上升，案件類型有物業公司起訴業主欠費的，有業主委員會起訴物業公司侵權的，也有開發商與物業公司就前期物業合同產生爭議的。本文通過對作者近期審理物業案件中欠費業主抗辯理由的梳理，提出自己的看法和意見。
第一，以房屋質量問題或小區公共設施質量問題拒繳物業費的。在很多制式前期物業合同中，都約定了物業服務企業有房屋維修的義務和小區公共設施的維護義務。業主往往以此條款主張物業公司違約或服務不到位，拒繳物業費。對此，筆者認為，房屋買賣和物業服務是兩個法律關系，房屋或小區公共設施質量問題的責任主體在小區的開發商，對于業主的保修物業公司有通知和協助維修的義務。物業公司履行了通知和協助義務后，業主不能以此為由拒繳物業費。
第二，以業主的財物出現被盜等侵權損害為由拒繳物業費的。侵權損害的責任主體最終是侵權人，但物業服務合同中一般都約定了物業公司有維護小區秩序、安全的義務，業主財物遭到侵害時，在侵權主體不明的情況下，業主往往遷怒于物業公司。對此，首先業主不能以抗辯的形式減免物業費，而應當反訴或者另案訴訟要求相應的賠償。其次，在物業公司的責任認定上，應綜合考慮損害的實際情況和物業公司在履行維護小區公共秩序、安全義務中實際工作措施予以判斷，不能簡單地認定物業公司全額賠償或者不賠。
第三，以小區公共用房或者公用設施被占拒繳物業費。首先，要明確業主主張的房屋或者設施是否是小區共有，筆者在審理案件中就遇到過業主主張的公共用房產權其實是開發商所有；其次要確認侵占主體是物業公司還是其他單位或個人；再次，侵占小區公共用房或者公用設施損害的全體業主的權益，該項權益是共同的、不可分割的，因此業主可以對侵占主體提起侵權之訴，不能作為業主拒繳或減免物業費的抗辯。
第四，以物業公司的服務不到位拒繳物業費或者要求減少物業費的。該類抗辯理由是最難以把握，在事實上也是最難以認定的。最高人民法院在物業糾紛案件的司法解釋中也只是規定了業主拒繳物業費需有正當理由，但何為正當理由，沒有具體規定。筆者認為，所謂“服務不到位”不能依據短時間的服務質量問題或者單個、局部的問題，應考慮小區整體的服務情況和小區的持續狀態。
