業(yè)主在小區(qū)內(nèi)遇害，物業(yè)公司到底有沒有責(zé)任？怎樣判斷物業(yè)公司是否盡到了維護(hù)小區(qū)公共秩序的職責(zé)？對(duì)于這個(gè)問題可以結(jié)合下面兩個(gè)案例來分析。
案例A：
張某在自己居住的小區(qū)停車場停放車輛時(shí)遭到了搶劫，不幸身亡，車輛也被劫走。犯罪分子觸動(dòng)了旁邊車輛，該車報(bào)警器響后車主發(fā)現(xiàn)有情況，及時(shí)向小區(qū)值班人員報(bào)告。值班人員向物業(yè)公司匯報(bào)后向公安機(jī)關(guān)報(bào)了案。后犯罪分子被抓獲。張某的母親、妻子和兒女以小區(qū)物業(yè)公司管理松懈為由訴至法院，要求物業(yè)公司賠償各種損失共計(jì)30余萬元。北京市房山區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，物業(yè)公司在張某遇害并遭搶劫后及時(shí)報(bào)案，盡到了一般的義務(wù)，履行保安職責(zé)無過錯(cuò)，不應(yīng)承擔(dān)過失責(zé)任。
案例B：
2001年4月，兩名罪犯經(jīng)預(yù)謀后，攜帶尖刀等兇器來到朝陽區(qū)望京某小區(qū)，冒充物業(yè)人員，以檢修煤氣管道為名，進(jìn)入被害人家中實(shí)施搶劫并殺死被害人。被害人的親屬將小區(qū)物業(yè)管理部門告上法庭，以物業(yè)公司沒有履行物業(yè)管理合同中約定的服務(wù)內(nèi)容，導(dǎo)致兩名罪犯輕易進(jìn)入小區(qū)作案為由，要求被告承擔(dān)死亡賠償金及喪葬費(fèi)等29萬余元。北京市朝陽區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，此案中物業(yè)部門違反雙方約定的保證樓宇安全的義務(wù)，是造成原告方遭受損失的原因之一，判令物業(yè)公司賠償被害人親屬16萬余元人民幣。
分析
物業(yè)公司以維護(hù)小區(qū)公共秩序?yàn)槁氊?zé)
上面兩個(gè)案例都是業(yè)主在小區(qū)內(nèi)遇害，家屬要求物業(yè)公司賠償?shù)恼鎸?shí)案例，判決結(jié)果雖然不同，但法院都是從物業(yè)公司是否盡到維護(hù)小區(qū)公共秩序的職責(zé)這一點(diǎn)來考慮、確定物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任的。因此，了解物業(yè)公司維護(hù)小區(qū)公共秩序的職責(zé)究竟是什么，對(duì)于物業(yè)公司、業(yè)主或物業(yè)使用人都是非常必要的。從物業(yè)公司的角度來講，了解自身的職責(zé)，可以更好地工作，在發(fā)生糾紛時(shí)可以以盡到職責(zé)為由，提出抗辯，主張對(duì)業(yè)主的損失不應(yīng)予以賠償；對(duì)于業(yè)主或物業(yè)使用人來說，了解物業(yè)公司的職責(zé)，可以判斷自身的損失是否與物業(yè)公司的失職有關(guān)，并且在自身的損失與物業(yè)公司有關(guān)的情況下，提出合理的賠償要求，避免不必要的訴訟成本支出。
根據(jù)《北京市住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》中關(guān)于普通商品住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，物業(yè)公司對(duì)小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)、業(yè)主戶門以外的公共區(qū)域應(yīng)承擔(dān)的秩序維護(hù)和公共財(cái)產(chǎn)看管的職責(zé)如下：(1)、相對(duì)封閉：做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人值守，危及人身安全處有明顯標(biāo)志和防范措施；(2)、維護(hù)交通秩序：包括對(duì)機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛的行駛方向、速度、臨時(shí)停放位置進(jìn)行管理，保持車輛行駛通暢；(3)、看管公共財(cái)產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實(shí)等；(4)、夜間對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于兩人，做到有計(jì)劃、有記錄；(5)、有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案：發(fā)生時(shí)，應(yīng)立即采取措施，并及時(shí)報(bào)警和配合公安部門進(jìn)行處理。
判斷物業(yè)公司是否失職以服務(wù)合同為準(zhǔn)
從以上規(guī)定可以看出物業(yè)公司維護(hù)小區(qū)公共秩序的職責(zé)與公安機(jī)關(guān)的治安管理職責(zé)是不同的。物業(yè)公司的職責(zé)是協(xié)助公安機(jī)關(guān)預(yù)防、制止各種危害業(yè)主、物業(yè)使用人人身和財(cái)產(chǎn)安全的不法行為和犯罪活動(dòng)；而公安機(jī)關(guān)的治安職責(zé)是保證在刑事案件中準(zhǔn)確、及時(shí)地查明犯罪事實(shí)；針對(duì)一般擾亂社會(huì)秩序、妨害公共安全、侵犯公民人身權(quán)利、侵犯公共財(cái)產(chǎn)的尚不構(gòu)成犯罪的行為進(jìn)行治安處罰。相比之下，物業(yè)公司的職責(zé)具有較強(qiáng)的預(yù)防性、自治性及輔助性，而且維護(hù)秩序的范圍應(yīng)只限于小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)、業(yè)主戶門以外。
判斷物業(yè)公司是否履行職責(zé)、業(yè)主的遇害是否與物業(yè)公司有關(guān)，主要依據(jù)的是物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，有效成立的合同在當(dāng)事人之間具有法律效力，當(dāng)事人一旦簽訂，就要受合同條款的約定，應(yīng)嚴(yán)格履行合同的義務(wù)。在物業(yè)服務(wù)合同中，物業(yè)公司與業(yè)主應(yīng)就維護(hù)小區(qū)公共秩序的職責(zé)內(nèi)容、采取的防范措施進(jìn)行詳細(xì)的約定。在合同簽訂后，物業(yè)公司就要嚴(yán)格按約定行事，認(rèn)真負(fù)起保護(hù)業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全的責(zé)任。業(yè)主也應(yīng)依據(jù)合同，查看物業(yè)公司是否存在著失職行為。
有些業(yè)主認(rèn)為，只要在小區(qū)內(nèi)遭受人身、財(cái)產(chǎn)損害，物業(yè)公司就應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，這種認(rèn)識(shí)是錯(cuò)誤的。在物業(yè)公司已按照物業(yè)管理合同的約定履行了職責(zé)的情況下，再要求物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任難以得到法律的支持，因?yàn)槲飿I(yè)公司應(yīng)履行的維護(hù)小區(qū)公共秩序的職責(zé)畢竟不同于公安機(jī)關(guān)的治安管理職責(zé)。
另一方面，一些物業(yè)公司自身也存在著問題。由于一些開發(fā)商在樓盤銷售過程中為吸引更多的購房人，對(duì)銷售樓盤所在小區(qū)的物業(yè)管理作出誘人的承諾。而事實(shí)上，物業(yè)公司由于開發(fā)商的建設(shè)設(shè)計(jì)或配套設(shè)施不完善，也由于自身的服務(wù)能力所限，不能完全履行在合同中向業(yè)主作出的管理、服務(wù)承諾。在這種情況下，這些不切合實(shí)際的承諾將使物業(yè)公司面臨向業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)，并且在業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)遭受損失的情況下，物業(yè)公司還面臨著承擔(dān)巨大賠償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。
要保障業(yè)主或物業(yè)使用人在小區(qū)內(nèi)的生活安全，一方面要求物業(yè)公司切實(shí)盡到維護(hù)小區(qū)公共秩序的職責(zé)，另一方面要求業(yè)主自身也應(yīng)加強(qiáng)安全防范意識(shí)，注意自我保護(hù)，不能單純依賴物業(yè)公司。只有這樣，小區(qū)業(yè)主、物業(yè)使用人的人身、財(cái)產(chǎn)安全才能得到真正的保護(hù)。
