案情：某小區業主張某、林某、樂某于2003年3月與某物業管理公司簽訂了《物業管理服務協議》，并按入伙要求預交了200元物業管理服務費。但到了2004年1月預交費已抵扣完畢時，三位業主卻再也不肯交納物業管理服務費。物業管理公司多次與其面談、電話協商、書信催收均未果，遂于2005年2月將其訴至人民法院，請求法院判令三被告交納2004年1月至2005年3月共計15個月的物業管理服務費各五百余元并承擔該案訴訟費用。
法院審判：該法院于2005年3月1日受理了此案，由民一庭庭長適用簡易程序公開開庭進行了審理。雙方在庭審辯論中形成了以下三個爭議焦點：一、原告的服務質量是否到位，是否應按當地物價局核定住宅每月每平方米0．3元的收費標準收取物業服務費；二、被告方成立業主委員會之后，原告仍對被告居住的小區進行物業管理，被告是否應交納在此期間的物業服務費；三、被告是否應償付違約金。
對于第一個爭議焦點，法院認為：“原告對該小區進行物業管理服務后，在管理服務過程中，沒有提供有關按照協議的約定公布物業服務費用的收支情況、保潔服務質量情況、業主對物業服務的滿意情況的證據，同時，雙方也確認該小區無綠地養護，因此，根據權利與義務相一致原則，按照當地物業綜合管理服務指導標準三級二類進行收費較為合理、公平。”(筆者注：該標準三級二類標準每月每平方米為0．2元)。
對于第二個爭議焦點，法院認為：“雖然雙方在協議中約定合同的期限至業主委員會成立時止，但實際上至今仍由原告在進行物業管理；本案中由于被告提供的書證均是復印件，且原告不予以認可，故該書證不予以采信，被告應按原告對該小區的物業管理服務情況給付相應的物業管理服務費。”
對于第三個爭議焦點，法院認丸“由于原告在管理中存在服務不夠到位，且沒有依約公布服務費收支情況，致使被告未按時交納物業服務費，所以，原告要求被告承擔違約責任的理由不足。”
最后，法院判決三被告“支付給原告物業服務費各552．62元(按每平方米每月0．2元計算，從2003年3月6日起至2005年3月6日止)，扣除預收200元，被告應在本判決生效之日起五日內，實際應支付給原告物業服務費352．60元。駁回原告要求被告償付違約金的訴訟請求。案件受理費100元、其他訴訟費200元，合計300元；由原告負擔180元，被告負擔120元。”
法律分析：
本案判決從表面看來好像既判給原告三分之二的物業服務費，維護了原告大部分合法權益；又駁回原告違約金訴求維護了被告認為“服務不到位”的答辯觀點。但是，詳細對比起訴狀和相關證據，即可發現本案判決有幾點既不合法理也不合事理之處。
首先，本案判決違背了“不告不理”的訴訟原則。所謂“不告不理”，即民事訴訟必須有原告提出訴訟請求，法院才可受理；并在審理中受原告提出的訴訟請求范圍的約束，不審理訴訟請求范圍以外的問題。本案原告的訴訟請求是“請求判令被告交納2004年1月至2005年3月所欠物業務費518．1元及每天千分之三的違約金，并由被告承擔本案訴訟費用。”而本案判決被告應支付給原告物業服務費的計算時間卻是“從2003年3月6日起至2005年3月6日止”。其中2003年3月6日起至2003年12月31日這段時間的物業服務費已在入住時由業主預交了200元，本案原被告雙方對此并無爭議。因此原告在起訴狀中并未請求法院對業主不存在欠費事實的這10個月進行判決，法院既然在審理中受原告提出的訴訟請求范圍的約束，就沒有必要也沒有依據對“2003年3月6日起至2003年12月31日止”這個訴訟請求范圍以外的時段作出“按每平米每月0．2元計算”的判決。由此可見，該判決與“不告不理”的訴訟原則不符，因而顯失公正。
其次，該判決誤用了“舉證責任倒置”的規則，對原告顯失公平。根據《民事案件案由規定》，物業管理糾紛系合同糾紛，應按雙方簽訂的合同即《物業管理服務協議》的約定條款來認定違約方及其責任。本案原被告雙方并未約定管理服務過程中物業管理公司要提供有關收支情況、保潔服務質量情況、業主對物業服務的滿意情況業主才能按時足額交納物業服務費，因此法院就不能因為物業管理公司在訴訟中沒有提供以上情況的證據就將當地物價局審批的每月每平方米0．3元降低為每月每平方米0．2元。欠費業主以此作為抗辯理由時，應由欠費業主提供證據證明物業管理公司沒有公布收支情況、沒有提供保潔服務質量情況和業主對物業服務的滿意情況，事實上對欠費業主造成了哪些具體損失，價值多少，能否以每月每平方米少交0．1元來抵扣這些損失?如果欠費業主沒有證據證明其損失數額，那么法院判決其每月每平方米少交0．1元就沒有事實依據，對物業管理公司顯失公正。如果法院僅僅是因為物業管理公司在訴訟中未能提供公布收支況、保潔服務質量情況和業主對物業服務的滿意情況等證據就判決欠費業主每月每平方米少交0．1元，那么這很明顯是誤用了“舉證責任倒置”的規定。因為最高人民法院《關于民事訴訟證據的若：廠規定》第四條規定的“舉證責任倒置”的八種情況均屬侵權之訴的情況，而本案卻是違約之訴，根本不適用于“舉證責任倒置”的規定。
第三，本判決將欠費業主的義務憑空轉換為拒交費用的權利，于法無據、于理不通。物業管理公司依約提供了物業管理服務，業主就應當交納費用，這是業主的義務。在“服務是否不到位”尚待證實之前，業主是不能將交費義務轉化為拒交權利的。法院僅憑占業主總數百分之二的本案三位被告——面之辭，就將其交費義務轉換為拒交權利，這無論對于物業管理公司，還是對于占業主總數80％以上已經全額交納費用的業主來說都是不公正的。正確的做法應當是由業主委員會面向全體業主收集證據并代表全體業主起訴物業管理公司，請求法院判令物業管理公司因“在管理服務過程中沒有提供有關按照協議的約定公布物業服務費用的收支情況、保潔服務質量情況、業主對物業服務的滿意情況的證據”而對全體業主造成的具體經濟損失加以償，再由物業管理公司根據法院的生效判決對全體業主退賠。這樣才能體現出對大多數已足額交納費用的業主和對少數欠費業主一視同仁的公平，同時也才能體現出對物業管理公司的公正。否則，如本案判決對欠費業主逐案加以支持，勢必造成大多數已按每月每平方米0．3元足額交費的業主逐個對物業管理公司提起訴訟要求退還每月每平方米0．1元費用。該小區這樣的業主有一百余戶，就會使物業管理公司在承擔每戶三分之一退費時還將承擔百余案訴訟費。這對物業管理公司來說無疑是一個毀滅性的打擊。
