10月18日，德林園小區物業訴小區業主一案在大興區紅星人民法庭開庭審理。當天，德林園小區近百名業主趕往法院旁聽，聲援2名被告業主。在眾多的物業公司與小區業主的糾紛、訴訟當中，德林園小區一案既非最大亦非最新，但反映出的物業公司與業主之間的矛盾卻具有相當的普遍性。因此，本報邀請有關專家一起對我國物業管理制度中的有關問題進行討論。
拒繳物業費不應作為維權方式
案件回放
德林園小區2004年6月開始入住，目前有603戶業主。小區由開發商選定的前期物業管理公司——北京博愛物業管理有限公司（以下簡稱“博愛物業”）進行物業管理。該小區至今尚未成立業主委員會。
按照德林園小區前期物業管理合同的約定，小區的物業管理費為每月1元/平方米。本案中，原告博愛物業管理公司要求被告業主吳女士和付女士繳納拖欠的物業費、供暖（冷）費和生活熱水費等。
對此，兩名被告業主表示，之所以不繳納物業費，是因為物業公司嚴重違約在先。兩名被告業主以物業公司違約在先、管理不善為由提出抗辯，同時以物業管理質價不符為據提起反訴，要求物業公司降低從入住至今的物業收費標準。
主持人：根據《物業管理條例》，業主有監督物業管理公司的權利，也有繳納物業費的義務。業主認為物業服務有問題時，是否可以采取拒繳物業費的方式來維權？
金錦萍：物業管理合同的主體，一方是物業管理公司，一方是業主團體。物業管理合同是由業主團體簽的，其結果應由業主團體承擔，維權也應通過業主團體來進行。依據所簽訂的物業管理合同，業主如果認為物業服務質價不符，可以通過法律途徑要求物業公司返還。但如果采取不繳納物業費的方式，其實是損害了其他業主的利益，對其他繳費的業主是不公平的。
孟憲生：繳納物業費或者準確地講應叫做分攤物業費是業主的公約義務，同時也是法定義務。按照物權法理論，共有人分享權利的同時，應當分擔義務。按照合同法理論，委托合同應當先付費用。總之，業主用拒絕交物業費的方式抗辯，于法于理都是不可取的。
舒可心：對于共有產權，拒繳物業費這種先履行抗辯權是業主大會的權利，單個業主處在業主群體之中，不能行使全體業主的權利。單個業主認為物業服務有問題，可以選擇自己去法院，去維護自己的那份權利而不能拒繳物業費。
封波：物業費怎么交，是否拒交，只能由業主大會決定，授權業主委員會來執行，這是其一。其二，業主拒絕繳納物業費會導致很多連鎖反應，比如物業公司服務質量下降。這會傷害到其他業主的利益，對繳費業主來說是不公平的。
主持人：按照現行法律規定，業主對物業服務不滿意，可以通過業主委員會與物業管理公司協商，或者選聘新的物業管理公司，但在業主委員會尚未成立的情況下，單個業主在不滿意物業管理公司服務時應如何維護自己的權利？
孟憲生：業主的權利體現在物業管理的層面，就是共同管理權，只有通過業主大會才能行使。業主要行使物業共同管理權，就應當召開業主大會，成立業主委員會。
舒可心：即使業主委員會沒有成立，也并不影響業主維權。在物業管理關系中，與物業管理公司協商的主體不只是業主委員會。業主委員會可以，居委會可以，德高望眾的人可以，普通業主也可以。沒有召開業主大會會議，不等于沒有業主大會，業主大會從有業主起就一直存在。整個物業小區是共有財產，其所有人是業主大會。但是作為單個業主，不能擅自替其他業主主張權利。單個業主維權，只能維護自己的那份權利，無論如何無權行使集體的抗辯權。
開發遺留問題不由物業公司承擔
案件回放
博愛物業經理楊先生強調，許多開發商遺留的問題沒有解決，而這些并不在物業管理的范圍內，物業公司只能是進行協調。對此，被告業主付女士認為，開發商和博愛物業關系很密切，應當承擔相應責任。
主持人：本案被告認為開發商與前期物業公司關系很緊密。在法律上，開發商與前期物業管理公司是怎樣一種關系？前期物業公司是否需要對開發商的遺留問題承擔責任？
金錦萍：從法律上講，開發商與前期物業管理公司是兩個獨立的法人。我國《物業管理條例》第24條規定了“建管分離”原則，要求住宅物業建設單位通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業，以防止開發商與前期物業管理公司關系過于緊密。
根據我國《物業管理條例》第28條的規定，物業管理公司在承接物業時，對物業共用部分、共用設施設備有查驗的義務。對于開發商遺留下來的一些房屋質量問題，如果是業主專有部分內的問題，業主不能找物業公司，因為對于專有部分，驗收義務的主體是業主，而不是物業管理公司。而對于共用部分出現的問題，就需要看物業公司是否盡到了查驗義務。如果一味地讓物業管理公司為開發商遺留的問題買單，這對物業管理公司來說是不公平的。實踐中，有的開發商撤離小區時，會委托物業管理企業處理遺留問題，但這種委托關系并不意味著開發商責任的轉移。開發商的責任，最終應由開發商來承擔。
孟憲生：不管開發商與物業管理公司的關系如何，如果物業公司與開發企業是不同的法人單位，就應當分別承擔責任，除非另有擔保協議。物業公司不應對開發企業交付房屋的質量瑕疵、權利瑕疵承擔責任。但是，物業公司應當按照交接標準，履行公共設施、設備的檢驗責任，并將有關情況及時告知業主。
舒可心：開發商與前期物業管理公司的關系是委托關系。前期物業管理公司是否需要對開發商的遺留問題承擔責任，取決于開發商與物業管理公司的合同。物業管理公司一方面根據與業主簽訂的物業管理合同維護業主的利益，另一方面，可以接受開發商的委托承擔維修等責任，但維修費用不能從業主交的物業費里支出，因為這不是同一個法律關系。嚴格來說，業主與開發商是有利益沖突的，物業管理公司不能同時接受業主和開發商的委托，就像一個律師不能同時接受同案原告被告的委托一樣，但目前我國相關法律中并沒有對此的禁止性規定。
