一、案件介紹
程某是某小區(qū)的業(yè)主，2003年9月23日與開發(fā)商簽訂了《售房合同》，后直接從開發(fā)商處拿到了鑰匙，正式入住小區(qū)。程某入住小區(qū)后，物業(yè)公司多次找其欲與其簽訂《前期物業(yè)管理服務協(xié)議書》，但都被程某拒絕。之后物業(yè)公司通知程某交納物業(yè)管理費，但程某以未與物業(yè)公司簽訂任何合約為由，聲稱未欠物業(yè)公司物業(yè)管理費而拒交物業(yè)管理費。
程某所居住小區(qū)的物業(yè)公司于2003年1月10日與該項目的房地產開發(fā)商簽訂了《前期物業(yè)管理委托合同》。該合同除一般的物業(yè)管理合同條款外，尚有以下特別條款：“第四款甲方(房地產開發(fā)商)的權利與義務第10條為：代表和維護產權人、使用人的合法權益，審核乙方(物業(yè)公司)與入住業(yè)主簽訂的物業(yè)管理合同：第五款乙方的權利和義務第4條為：乙方須在樓房銷售時，派物管人員配合甲方與業(yè)主簽訂物業(yè)管理合同。”業(yè)主入住時，物業(yè)公司與大多數(shù)業(yè)主簽訂了《前期物業(yè)管理服務協(xié)議書》。
2004年5月2日日，該項目業(yè)主委員會經市物業(yè)管理行政主管部門批準正式成立，2004年9月1日物業(yè)公司與業(yè)主委員會簽訂了《物業(yè)管理合同》。程某仍以自己未與物業(yè)公司簽 訂任何合約為理由拒交物業(yè)管理費。
因部分業(yè)主不交納物業(yè)管理費，2004年7月3日、7月16日，物業(yè)公司先后在小區(qū)公告欄公布了包括程某在內欠費業(yè)主的名單。同年9月3日，程某在小區(qū)電梯口張貼《公開信》，以諷刺、挖苦等口吻對物業(yè)公司工作人員進行評論，并表明自己不交費的理由。同年10月11日，物業(yè)公司在管理處公告欄貼出《特別公告》，意為由于程某不交管理費并對其工作人員進行污辱，決定停止對程某提供相關的物業(yè)管理服務，并將對其所欠費用通過法律訴訟的形式追繳。之后，雙方矛盾無法調和。
2004年10月20日，程某以物業(yè)公司在管理處公告欄公布其欠費為由向法院起訴，并請求：1．判令物業(yè)公司賠償其名譽、精神損失人民幣1元；2．判決物業(yè)公司在管理處粘貼《特別公告》的原址張貼向其公開賠禮道歉的告示：3．判決物業(yè)公司支付全部訴訟費。在原審過程中，物業(yè)公司則提起反訴：1．判令程某交納欠交的物業(yè)管理費：2．在小區(qū)公告欄以《公開信》的方式向物業(yè)公司賠禮道歉；3．訴訟費由程某承擔。
在法庭上，程某出具2003年9月23日其與房地產開發(fā)商簽訂的《補充協(xié)議》。該《補充協(xié)議》主要內容為：房地產開發(fā)商給予程某減免一年物業(yè)管理費的優(yōu)惠待遇。但值得懷疑的是，程某以前一直未出具且未提及此《補充協(xié)議》。
關于名譽侵權的判決結果，因篇幅所限，不再列舉。對于程某是否應交物業(yè)管理費的問題，法院《判決書》的主要內容為：在程某與物業(yè)公司之間因前期物業(yè)管理費的交納問題而引發(fā)的糾紛中，物業(yè)公司應向程某出具收取該費用的直接充分證據(jù)。物業(yè)公司與房地產開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》時，依據(jù)國務院公布的《物業(yè)管理條例》第二十五條之規(guī)定:“建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包括前期物業(yè)管理約定的內容”。本案中，房地產開發(fā)商與程某簽訂的房屋買賣合同不包含物業(yè)公司與房地產開發(fā)商簽訂的《前期物業(yè)管理委托合同》的內容，而是簽訂了內容為減免管理費的《補充協(xié)議》，程某據(jù)此認為自己無須向物業(yè)公司交納物業(yè)管理費用，因此不欠物業(yè)公司費用。同時，在物業(yè)公司與房地產開發(fā)商簽訂的《前期物業(yè)管理委托合同》中也規(guī)定，物業(yè)公司在樓房銷售時，派物管人員與入住業(yè)主簽訂物管合同。根據(jù)以上約定內容，物業(yè)公司在業(yè)主入住時與大多數(shù)業(yè)主簽訂《前期物業(yè)管理服務協(xié)議書》并向他們收取前期物業(yè)管理費是合法的。但程某與物業(yè)公司未簽訂《前期物業(yè)管理服務協(xié)議書》，物業(yè)公司僅憑與房地產開發(fā)商簽訂的《前期物業(yè)管理委托合同》向程某收取物業(yè)管理費的依據(jù)不足。
二、案件評析
以上案件折射反映出如下問題：
1．物業(yè)公司向業(yè)主收費的法律依據(jù)是什么
程某不交物業(yè)管理費的依據(jù)以及法院判決物業(yè)公司向程某收取物業(yè)管理費依據(jù)不足就是因為程某個人未與物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)管理委托合同》。那么，在前期物業(yè)管理過程中，是否物業(yè)公司一定要與程某簽訂《前期物業(yè)管理委托合同》呢?答案是否定的。也就是說，在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)公司沒有必要與程某簽訂《前期物業(yè)管理委托合同》(注：《前期物業(yè)管理委托合同》即現(xiàn)在所稱的《前期物業(yè)管理合同》，前者為較早期的合同版本，兩者實質為上是一回事)，程某也無權利要求物業(yè)公司與之簽訂《前期物業(yè)管理合同》。根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》的精神及目前物業(yè)管理行業(yè)的通常做法，在前期物業(yè)管理階段，簽訂《前期物業(yè)管理合同》的主體是房地產開發(fā)商與物業(yè)公司，即房地產開發(fā)商代表未來小業(yè)主的利益與物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)管理合同》。業(yè)主對《前期物業(yè)管理合同》的具體內容無修改權，并應無條件執(zhí)行。因為一般《前期物業(yè)管理合同》在售房前已簽約，在售房時予以公示。如《前期物業(yè)管理合同》的條款不違反其原則、精神，購房者如對《前期物業(yè)管理合同》的條款不滿意或持反對態(tài)度，該業(yè)主可以不買房。如在此種情況下，購房者仍然買房，則視其已對《前期物業(yè)管理合同》的條款給予了認可。《前期物業(yè)管理合同》已通過合同方式對項目的管理者、收費標準、物業(yè)管理服務質量等給予的規(guī)定，是物業(yè)公司向全體業(yè)主或住戶收取物業(yè)管理費的法律依據(jù)。在前期物業(yè)管理階段，只要物業(yè)公司與房地產開發(fā)同簽訂了《前期物業(yè)管理合同》，物業(yè)公司向業(yè)主收取管理費就有了法律保障，《前期物業(yè)管理合同》即對所有業(yè)主產生相應的法律效力。物業(yè)公司是否與業(yè)主簽訂其他合同，如《前期物業(yè)管理服務協(xié)議書》以及《業(yè)主臨時公約》等，都不影響其收費的合理性。
本案中，在前期物業(yè)管理階段結束、小區(qū)業(yè)主委員會成立后，物業(yè)公司與業(yè)主委員會簽訂了《物業(yè)管理合同》。該合同也明確了物業(yè)管理單位、收費標準、交費方式以及物業(yè)管理服務質量等內容。這是物業(yè)公司向業(yè)主收取物業(yè)管理費的法律依據(jù)。簽訂此合同的主體是物業(yè)公司與業(yè)主委員會。業(yè)主委員會是通過業(yè)主大會，經過物業(yè)管理區(qū)域2／3以上投票權的業(yè)主同意并代表全體業(yè)主與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理合同》的，因此，此合同不但具有法律效力且其條款對所有業(yè)主生效，少數(shù)對《物業(yè)管理合同》持反對或棄權票的人，例如像本案中的程某都須無條件遵守。
