一、美然事件回顧
1、2002年，開發(fā)商北京美晟房地產(chǎn)有限責任公司指定北京美晟物業(yè)管理有限公司進駐北京市朝陽區(qū)美然動力街區(qū)。
2、2004年8月9日，北京市朝陽區(qū)美然動力街區(qū)業(yè)委會依法成立并取得備案證明。業(yè)委會受全體業(yè)主的委托公開招標物業(yè)管理公司。
3、2004年9月，業(yè)委會沒有選定北京美晟物業(yè)管理有限公司繼續(xù)服務(wù)。此后要求小區(qū)的開發(fā)商北京美晟房地產(chǎn)有限責任公司和北京美晟物業(yè)管理有限公司按前期物業(yè)管理合同的約定撤出小區(qū)并移交小區(qū)清冊資料。
4、2004年12月上旬，業(yè)主選中北京城建物業(yè)管理公司。原物業(yè)管理公司北京美晟物業(yè)管理有限公司拒絕撤出。
5、2005年3月8日，北京市朝陽區(qū)美然動力街區(qū)業(yè)委會因物業(yè)糾紛向北京市朝陽區(qū)人民法院起訴小區(qū)開發(fā)商北京美晟房地產(chǎn)有限責任公司和北京美晟物業(yè)管理有限公司。
6、2005年9月，北京市朝陽區(qū)人民法院判決北京美晟房地產(chǎn)公司和美晟物業(yè)管理有限公司向美然動力街區(qū)業(yè)委會移交相關(guān)清冊資料并退出美然動力街區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)場。
7、2005年10月8日，北京美晟物業(yè)管理有限公司不服一審判決，提出上訴。
8、2005年12月20日，北京市第二中級人民法院終審判決北京美晟物業(yè)管理有限公司7日內(nèi)撤出美然動力街區(qū)并移交物業(yè)管理用房和產(chǎn)權(quán)清冊。
9、2005年12月26日，北京美晟物業(yè)管理有限公司以部分業(yè)主仍未交納物業(yè)管理費為由拒絕撤離。
10、2006年1月初，美然動力街區(qū)業(yè)主自發(fā)成立小區(qū)巡邏隊和清潔隊。
11、2006年1月17日，朝陽區(qū)人民法院對新舊物業(yè)交接強制執(zhí)行，北京美晟物業(yè)管理有限公司撤出美然動力街區(qū)，四方佳園物業(yè)管理公司進駐小區(qū)。然而，產(chǎn)權(quán)清冊、物業(yè)用房等關(guān)鍵內(nèi)容北京美晟物業(yè)管理有限公司并未移交。供暖專項費用及收繳名冊、2006年度物業(yè)費收繳情況及名冊等也未移交。
12、2006年2月5日，四方佳園物業(yè)管理公司撤出美然動力街區(qū)。
目前該小區(qū)正處于臨時物業(yè)管理公司管理時期。
二、專家透析“美然現(xiàn)象”
2006年4月17日，北京市朝陽區(qū)人民法院(以下簡稱“朝陽法院”)邀請了最高人民法院法官韓延斌、物權(quán)法專家華東政法大學高富平教授、民法專家中國人民大學姚輝教授、政府職能部門北京市建委物業(yè)管理處處長趙城對“美然現(xiàn)象”進行了探討，從中透析物業(yè)管理糾紛問題。
朝陽法院近4年來共受理了5391件物業(yè)管理糾紛案件，對于為何特別針對“美然案件”召開專題研討會，朝陽法院認為這一案濃縮了我國目前此類糾紛的種種現(xiàn)狀，具有典型意義。
高富平：物業(yè)管理合同中主體的缺失，錯位是導(dǎo)致物業(yè)管理糾紛案件發(fā)生的根源。
“美然現(xiàn)象”的發(fā)生是在前期開發(fā)階段，開發(fā)商作為“大業(yè)主”行使了全部業(yè)主的權(quán)利，給之后的物業(yè)管理埋下了一個禍根。隨著房屋的出售，業(yè)主逐步獲得法律上的“業(yè)主”地位，這就意味著開發(fā)商替業(yè)主找物業(yè)管理公司的做法導(dǎo)致了合同的訂立主體和履行主體的不一致。
物業(yè)管理合同中主體的缺失導(dǎo)致了當事人、受益人的錯位，這種錯位不管是立法機關(guān)還是法院都需要考慮的，還將導(dǎo)致即使選定了物業(yè)管理公司，因個別業(yè)主不滿意物業(yè)管理公司的服造成其他業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的服務(wù)受到影響，所以這不僅僅是單純找一個“保姆”這么簡單的問題。
韓延斌：《業(yè)主公約》里所確定的內(nèi)容對業(yè)主有約束力，業(yè)主反過來行使權(quán)利會受到《業(yè)主公約》限制。
物業(yè)管理合同是比較復(fù)雜的合同，主體具有特殊性，標的物具有復(fù)雜性。要解決這兩個問題首先要確定這類糾紛的訴訟主體問題。物業(yè)管理公司訴訟主體地位比較明確，難就難在相對方——業(yè)主的群體性，他們的權(quán)利如何行使，這是解決“美然現(xiàn)象”的基本條件。
我認為業(yè)主不是物業(yè)管理合同的主體一方，業(yè)主不是單個和物業(yè)管理公司簽訂合同，而是通過業(yè)主委員會來行使。從表面看，物業(yè)服務(wù)合同主體是物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會。但是，業(yè)主和業(yè)主大會在合同中是什么角色，業(yè)主雖然對物業(yè)享有一定權(quán)利，在簽訂《業(yè)主公約》之后，他的權(quán)利的行使就不是獨立的、無限制的，一旦把權(quán)利通過業(yè)主大會授予業(yè)主委員會后，就由業(yè)主委員會代其行使相關(guān)權(quán)利。
趙城：相關(guān)法律機制不完善使物業(yè)管理糾紛不能得到解決。
2003年我國頒布了《物業(yè)管理條例》，如何結(jié)合地方的經(jīng)濟發(fā)展，制定可操作性模式是非常重要的，有的小區(qū)業(yè)主召集起來非常難，物業(yè)管理收費標準和業(yè)主行為規(guī)范等都需要進一步細化。
物業(yè)管理是非常復(fù)雜的問題，需要我們在糾紛解決處理過程中深入細致的分析，對“美然案件”法院作出強制執(zhí)行的判決，對各方面都起到了促進警示的作用，物業(yè)管理如何避免產(chǎn)生糾紛，應(yīng)該有相關(guān)機制發(fā)揮作用，不能因為少數(shù)業(yè)主影響其他業(yè)主的權(quán)利。
姚輝：“美然現(xiàn)象”不是簡單的違約，是權(quán)利的沖突，利益的衡量。
物業(yè)管理糾紛首先是一個權(quán)利沖突的問題，是民事案件，很難用簡單的黑與白，非正面與正面來討論。對于平等民事法律關(guān)系的當事人，我認為，案件的審理要回到利益的衡量上。當權(quán)利沖突的時候，法官要做的是超越法條，探究法條背后生活的真相，再衡量原告、被告各自的利益，在利益高下的基礎(chǔ)上作出法官認為正確的裁判。對這個案件來說，雙方利益的客觀衡量上，我認為業(yè)主的利益要大一些。裁判的結(jié)果是判決業(yè)主勝訴，維護業(yè)主的利益是這個案件的導(dǎo)向。
三、專家談“美然現(xiàn)象”對策
高富平：前期物業(yè)管理的社會化和政府的介入是減少“美然現(xiàn)象”的關(guān)鍵。
物業(yè)管理企業(yè)不能由開發(fā)商來設(shè)立，如果一開始就選擇有競爭機制的社會化物業(yè)管理公司，許多問題是可以避免的，許多案例都是因為開發(fā)商前期問題沒有解決好，甩給了物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司又不能不接受。前期物業(yè)管理的社會化在解決、規(guī)避“美然現(xiàn)象”時是非常重要的。
