只因突降暴雨，物業(yè)措手不及，以致車庫(kù)進(jìn)水，致使業(yè)主停在里面的一部新款奔馳車被全部淹毀。業(yè)主一氣之下將物業(yè)公司告上了法庭。近日，黑龍江省高級(jí)人民法院終審判決物業(yè)公司將奔馳車修復(fù)成被水浸泡前的原狀，如不能按規(guī)定期限履行，就要賠償業(yè)主修車發(fā)生的各項(xiàng)實(shí)際費(fèi)用86.73萬(wàn)余元。
李X是哈爾濱某花園小區(qū)的業(yè)主，2003年7月2日李X在買房的同時(shí)同該小區(qū)的物業(yè)公司簽訂了《車位租賃合同》。合同約定：租期一年，自2003年8月 21日起至2004年8月20日止。合同又規(guī)定該小區(qū)的《車庫(kù)管理制度》作為本合同組成部分，與本合同具有同等法律效力。合同簽訂后，李X依約定向物業(yè)公司繳納了租金8000元，取得了住宅樓地下停車場(chǎng)的車位使用權(quán)。
2004年7月10日正好是休息日，勞累了一周的李X呆在家里，打算美美地和家人過(guò)一個(gè)周末。可是七月哈市的天氣卻說(shuō)變就變，早上還艷陽(yáng)高照，到了中午不知怎么就開(kāi)始陰霾蔽日了，不久天空突然降起了大暴雨。大雨來(lái)勢(shì)洶洶，為歷年所僅見(jiàn)，持續(xù)的時(shí)間也很長(zhǎng)，地面的積水迅速上漲，很快就倒灌進(jìn)了地下車庫(kù)。
當(dāng)物業(yè)公司的工作人員反應(yīng)過(guò)來(lái)，車庫(kù)內(nèi)的積水已經(jīng)末過(guò)了腳踝。物業(yè)迅速組織人手向外排水，但雨下得太大了，水勢(shì)不斷上漲，物業(yè)排水的速度根本趕不上水漲的速度。等到李X得到消息趕到車庫(kù)時(shí)，車庫(kù)內(nèi)的水位已有一人多深，根本進(jìn)不去了。當(dāng)時(shí)李X差點(diǎn)昏過(guò)去，自己剛買不久的一輛新款奔馳車正停在車庫(kù)里，水這么深，車算是完了。
雨停后，物業(yè)把水排凈，李X第一個(gè)沖進(jìn)了車庫(kù)，只見(jiàn)自己的奔馳車水淋淋地停在車位上，里外已經(jīng)全部被泡得不成樣子。李X當(dāng)即要求物業(yè)公司給個(gè)說(shuō)法，修車并賠償損失。但物業(yè)認(rèn)為，天降暴雨致使車庫(kù)被淹，是不可抗力，物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)損失。協(xié)商不成，2004年9月，李X將物業(yè)公司和該小區(qū)的開(kāi)發(fā)公司訴至哈爾濱市中級(jí)人民法院。
李X認(rèn)為，因被告哈爾濱某開(kāi)發(fā)公司提供的地下車庫(kù)不符合車庫(kù)用途，且物業(yè)公司管理不當(dāng)，致使車庫(kù)進(jìn)水將原告停放在車庫(kù)的奔馳轎車淹沒(méi)，受損嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)損失巨大。且當(dāng)天，自己本人在家，物業(yè)絕對(duì)有時(shí)間在車輛被淹末之前通知自己到車庫(kù)取車，然而沒(méi)有人去通知李X。根據(jù)自己同被告物業(yè)公司簽訂的《車位租賃合同》及相關(guān)文件和法律規(guī)定，物業(yè)公司有保證租賃物符合法律規(guī)定的車庫(kù)用途的義務(wù)，同時(shí)對(duì)車庫(kù)內(nèi)存放車輛有保管義務(wù)。由于物業(yè)公司未履行相關(guān)義務(wù)，給自己造成重大經(jīng)濟(jì)損失。故請(qǐng)求：1、判令物業(yè)公司因違約行為，賠償給原告造成的車輛本身?yè)p失98萬(wàn)元(以最終鑒定結(jié)論確定的損失為準(zhǔn));2、判令物業(yè)公司因違約行為，給原告造成車輛無(wú)法使用的實(shí)際支出損失(自2004年7月12日起至車輛能夠修復(fù)可使用止，每日按500元計(jì)算)，承擔(dān)違約責(zé)任;3、判令開(kāi)發(fā)公司對(duì)物業(yè)公司給原告造成的損失承擔(dān)連帶責(zé)任。
案件受理后，經(jīng)李X申請(qǐng)，法院委托鑒定機(jī)關(guān)對(duì)受損車輛進(jìn)行了鑒定，鑒定結(jié)論為：李X的奔馳轎車受損嚴(yán)重，基本恢復(fù)車的原貌所需要更換正廠零部件的市場(chǎng)總價(jià)格約為85.5萬(wàn)元，修理工時(shí)費(fèi)約為12336.00元。
法庭上，被告物業(yè)公司辯稱：車輛損失系因不可抗力造成的，2004年7月10日當(dāng)天出版的報(bào)紙的氣象信息為陣雨，雨量不大，因此當(dāng)天的大暴雨是突發(fā)性的，災(zāi)害性的，被告方無(wú)法預(yù)測(cè)，且公司組織50余人全力搶險(xiǎn)，已盡到積極的管理義務(wù)。此事件屬不可抗力，物業(yè)公司應(yīng)免責(zé)。
被告哈爾濱某開(kāi)發(fā)公司辯稱:不同意原告訴訟請(qǐng)求，車庫(kù)設(shè)計(jì)及施工符合要求。
根據(jù)案件審理的需要，法院依法調(diào)取了黑龍江省寒地建筑科學(xué)研究院對(duì)該小區(qū)地下停車場(chǎng)所做的鑒定書(shū)。鑒定結(jié)論為：小區(qū)門口周圍地勢(shì)相對(duì)低洼，導(dǎo)致大面積匯水，以及雨水量超過(guò)該處市政排水系統(tǒng)排水能力和井篦排水不暢，是當(dāng)時(shí)地下車庫(kù)出現(xiàn)雨水倒灌的主要原因。小區(qū)住宅樓地下停車場(chǎng)排水設(shè)計(jì)符合規(guī)范要求，未發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)不當(dāng)之處，排水系統(tǒng)施工基本符合設(shè)計(jì)要求，并具備使用功能。
至此，雙方爭(zhēng)議的主要焦點(diǎn)集中在：一、物業(yè)公司是否盡到物業(yè)管理義務(wù)，本案中造成車輛被淹的原因是否屬不可抗力;二、開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的地下停車場(chǎng)排水設(shè)計(jì)是否存在缺陷，施工是否符合設(shè)計(jì)要求。三、開(kāi)發(fā)公司是否應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
哈中院審理后認(rèn)為:物業(yè)公司做為車庫(kù)出租方及物業(yè)管理部門，應(yīng)當(dāng)按照約定保持租賃物符合約定的用途，承擔(dān)地下車庫(kù)物業(yè)管理養(yǎng)護(hù)與維修義務(wù)。案發(fā)當(dāng)日的暴雨，雖然具有不可預(yù)見(jiàn)性，但物業(yè)公司未盡合理注意義務(wù)及充分的防御職責(zé)。按照雙方當(dāng)事人的陳述，在雨水倒灌的過(guò)程中，物業(yè)公司有充分的時(shí)間通知原告到地下停車場(chǎng)取車(事發(fā)當(dāng)天是法定假日)，如將車開(kāi)出地下停車場(chǎng)，將不會(huì)造成原告的奔馳轎車被水淹沒(méi)的損害結(jié)果的發(fā)生。由于被告東方物業(yè)公司主觀上疏忽，僅僅是通知其工作人員到車庫(kù)入口筑壩攔水，當(dāng)本案原告通過(guò)鄰居得知車庫(kù)進(jìn)水時(shí)，此時(shí)水深將近1米，原告無(wú)法進(jìn)車庫(kù)取車。在雨水倒灌的過(guò)程中，被告東方物業(yè)公司采取措施不力，汽車被水淹沒(méi)的將近48個(gè)小時(shí)后，才將汽車從車庫(kù)中拖出。原告的財(cái)產(chǎn)損害結(jié)果的發(fā)生，被告東方物業(yè)公司具有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)負(fù)賠償修復(fù)責(zé)任。
凡是基于外來(lái)因素發(fā)生的，而事件的發(fā)生雖是客觀的，但當(dāng)事人能夠預(yù)見(jiàn)而由于疏忽沒(méi)有預(yù)見(jiàn)，或者未盡最大努力加以防止，不可抗力不能成立。被告物業(yè)公司做為專業(yè)的物業(yè)管理部門，對(duì)雨季可能危及其利益是可以預(yù)見(jiàn)的，雖然物業(yè)公司采取了一定的抗災(zāi)措施，但未盡到最大的謹(jǐn)慎和最大的努力。故，物業(yè)公司不可抗力的主張沒(méi)有事實(shí)及法律依據(jù)，法院不予認(rèn)可。
關(guān)于原告主張被告開(kāi)發(fā)公司，建設(shè)的地下停車場(chǎng)不具備車庫(kù)使用功能，不是合法建筑，應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。經(jīng)法院調(diào)取的證據(jù)證實(shí)，該車庫(kù)排水設(shè)計(jì)及施工符合設(shè)計(jì)要求，具備車庫(kù)使用功能。對(duì)原告的該項(xiàng)請(qǐng)求，法院不予支持。綜上，2005年10月，哈爾濱中級(jí)法院一審判決：被告哈爾濱某物業(yè)管理有限責(zé)任公司將原告李X所有的奔馳轎車修復(fù)成被水浸泡前的原狀，所需要修復(fù)及更換的零部件均應(yīng)是修復(fù)奔馳汽車的指定機(jī)構(gòu)及奔馳汽車的正廠零部件，所更換下來(lái)的舊部件歸物業(yè)公司所有;駁回原告其他的訴訟請(qǐng)求。
