佛山7月22日電 今天，廣東省佛山市禪城區(qū)人民法院宣判一起買(mǎi)房人拒簽前期物業(yè)管理合同而引發(fā)的商品房預(yù)售合同糾紛案，法院審理后認(rèn)定商品房買(mǎi)賣(mài)合同與前期物業(yè)管理協(xié)議屬于兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的法律關(guān)系，在買(mǎi)房人已與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同且已交納全部購(gòu)房款的前提下，開(kāi)發(fā)商僅以買(mǎi)房人拒簽前期物業(yè)管理協(xié)議導(dǎo)致其無(wú)法辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案為由，請(qǐng)求法院解除其與買(mǎi)房人之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訴訟請(qǐng)求，不符合我國(guó)合同法第九十四條規(guī)定的法定解除條件，故法院最終判決駁回了開(kāi)發(fā)商的訴訟請(qǐng)求。
法院審理查明，2007年8月20日，原告佛山市恒安置業(yè)有限公司與被告李某簽訂協(xié)議，約定被告以159萬(wàn)余元的價(jià)格認(rèn)購(gòu)原告開(kāi)發(fā)并已取得預(yù)售許可的位于佛山市城門(mén)頭西路環(huán)球國(guó)際廣場(chǎng)的一套房屋。簽約后，被告向原告支付了定金1萬(wàn)元，并于9月4日支付了購(gòu)房余款158萬(wàn)余元。次日，雙方簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，合同第三條約定：買(mǎi)受人簽訂該買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)與出賣(mài)人或其委托的物業(yè)管理公司簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。但是，被告因?qū)η捌谖飿I(yè)管理服務(wù)協(xié)議中的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有異議而拒絕簽訂該服務(wù)協(xié)議。
2008年3月31日，原告以特快專(zhuān)遞的形式催促被告簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議，結(jié)果該郵件被退回。為此，原告以被告拒不履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的約定義務(wù)，致使商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法辦理登記備案，合同事實(shí)上已經(jīng)無(wú)法繼續(xù)履行為由，起訴到法院，要求法院判決解除上述商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
法院另查明，佛山市禪城區(qū)建設(shè)局商品房合同備案辦事指南第三項(xiàng)規(guī)定：辦理商品房合同備案應(yīng)提交的文件資料包括前期物業(yè)管理合同。
庭審中，被告辯稱其至今未簽前期物業(yè)管理協(xié)議的原因，是因協(xié)議存在許多不合理收費(fèi)及重復(fù)收費(fèi)的地方，因此被告要求與原告協(xié)商協(xié)議內(nèi)容，但原告稱該協(xié)議內(nèi)容不能作任何修改。被告認(rèn)為，在原、被告雙方簽訂的所有書(shū)面材料中均沒(méi)有不簽前期物業(yè)管理協(xié)議就可解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同的約定的情況下，被告要求解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訴訟請(qǐng)求沒(méi)有法律依據(jù)。
法官說(shuō)法
物業(yè)管理和房屋買(mǎi)賣(mài)不能混為一談
一審宣判后，本案主審法官、禪城區(qū)人民法院房地產(chǎn)庭副庭長(zhǎng)陳炎鋒對(duì)判決理由予以了解答。
陳炎鋒認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：原告是否可因被告拒絕與其簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議而要求法院解除其與被告之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同？
陳炎鋒說(shuō)，根據(jù)法院查明的事實(shí)，原、被告雙方并沒(méi)有約定拒不簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議可以作為解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同的條件，故原告請(qǐng)求解除其與被告間的買(mǎi)賣(mài)合同，必須具備我國(guó)合同法明確規(guī)定的法定解除條件。
而我國(guó)合同法第九十四條規(guī)定的法定解除條件是：一、因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；二、在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；三、當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；四、當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；五、法律規(guī)定的其他情形。
結(jié)合本案，陳炎鋒認(rèn)為，首先，雙方對(duì)合同的履行均不存在不可抗力因素。其次，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，買(mǎi)受人的主要合同義務(wù)亦即主要債務(wù)，是向出賣(mài)人交納購(gòu)房款，而被告已經(jīng)依約定履行了上述主要債務(wù)。第三，原、被告雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定，原告已向被告明示合同示范文本及前期物業(yè)管理協(xié)議等文件，被告確認(rèn)閱讀并理解上述文件，沒(méi)有異議，承諾按示范文本及認(rèn)購(gòu)書(shū)約定簽署商品房買(mǎi)賣(mài)合同。因此，被告以前期物業(yè)管理協(xié)議中存在不合理事項(xiàng)為由拒簽協(xié)議，但事后又未能舉證證明如何不合理或違法的情況下，法院認(rèn)定被告對(duì)雙方未能簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議的結(jié)果，存在締約過(guò)失責(zé)任。
但是，盡管被告存在上述締約過(guò)失責(zé)任，陳炎鋒認(rèn)為，前期物業(yè)管理協(xié)議屬于物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系，而商品房買(mǎi)賣(mài)合同屬于買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系，兩者屬于性質(zhì)截然不同的獨(dú)立的法律關(guān)系，不能混為一談。商品房買(mǎi)賣(mài)合同只是要求買(mǎi)賣(mài)雙方就商品房的出售、價(jià)格、交付等達(dá)成一致，符合雙方真實(shí)意思表示，這些條件一旦成就，商品房買(mǎi)賣(mài)合同就是有效合同，買(mǎi)方、賣(mài)方都無(wú)權(quán)任意撤銷(xiāo)。（張 理）
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