案例回放:
本案被告是居住在商品房頂樓的小區(qū)業(yè)主，購買房屋后，業(yè)主與小區(qū)的物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。協(xié)議約定物業(yè)公司對業(yè)主居住房屋的共用部位負(fù)責(zé)日常維護(hù)和管理，包括樓蓋、屋頂?shù)取２痪煤螅瑯I(yè)主需要裝修新房，向小區(qū)物業(yè)公司提出裝修申請，申請拆改項(xiàng)目為:衛(wèi)生間輕墻體拆除、安裝太陽能熱水器、改暖氣。申請當(dāng)日，小區(qū)物業(yè)公司進(jìn)行審批后明確表示嚴(yán)禁安裝太陽能熱水器。隨后給業(yè)主簽發(fā)了《裝飾裝修施工許可證》，注明拆改項(xiàng)目為輕墻體拆除和水電路改造。同時(shí)雙方簽訂了《裝修管理協(xié)議》，協(xié)議規(guī)定了業(yè)主不允許在共用部位搭建構(gòu)筑物，包括太陽能熱水器。但在裝修期間，業(yè)主仍然違反規(guī)定及協(xié)議私自在樓頂安裝太陽能熱水器。發(fā)現(xiàn)這一情況后，小區(qū)物業(yè)公司當(dāng)即對業(yè)主的違規(guī)行為提出了整改書面通知，業(yè)主置之不理，堅(jiān)持在樓頂安裝了太陽能熱水器。因此，小區(qū)物業(yè)公司把業(yè)主告上法院，請求業(yè)主拆除樓頂?shù)奶柲軣崴鳎琼敾謴?fù)原狀。 業(yè)主認(rèn)為，他填寫裝修申請表時(shí)工作人員沒有提出異議，發(fā)放了裝修許可證，況且雙方簽訂的《裝飾裝修施工許可證》、《裝修管理協(xié)議》是原告單方制定的制式合同。另外，太陽能熱水器是節(jié)能環(huán)保設(shè)備，能為國家節(jié)約大量能源，物業(yè)公司的職責(zé)是為廣大業(yè)主服務(wù)，無權(quán)禁止安裝太陽能熱水器，故不同意原告的訴訟請求。
法院認(rèn)為：
原告和業(yè)主簽訂有《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，對雙方的責(zé)任和義務(wù)進(jìn)行了約定，是有效合同，受到法律的保護(hù)，雙方應(yīng)按照約定履行，業(yè)主應(yīng)服從原告的物業(yè)管理。業(yè)主在裝修前向原告遞交了裝修申請表，業(yè)主在審批后亦明確了允許裝修的項(xiàng)目，業(yè)主應(yīng)按照審批的內(nèi)容裝修。但業(yè)主在原告未允許的情況下安裝太陽能熱水器，且在原告發(fā)出整改的通知后仍堅(jiān)持安裝，違背了雙方的物業(yè)管理約定，影響了樓房的整體工程效果，對此業(yè)主應(yīng)予以拆除。太陽能熱水器是節(jié)能環(huán)保設(shè)備，能為國家節(jié)約大量能源，應(yīng)積極推廣，但前提是應(yīng)在具備安裝的條件下安裝，因此法院判決業(yè)主拆除樓頂?shù)臒崴鞑琼敾謴?fù)原狀。
律師分析:
物業(yè)管理是全體業(yè)主通過選聘物業(yè)管理公司，由業(yè)主和物業(yè)管理公司按照物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，管理、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。前期物業(yè)管理是指房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理。“前期物業(yè)管理”，有別于一般意義的物業(yè)管理，僅存在于業(yè)主委員會成立之前。前期物業(yè)管理期間，由于業(yè)主委員會尚未成立，沒有行使選聘物業(yè)公司的職權(quán)機(jī)構(gòu)，但已有部分業(yè)主入住，不能沒有物業(yè)管理和服務(wù)，那只能由開發(fā)商選聘物業(yè)管理單位。無論是一般的物業(yè)管理還是前期物業(yè)管理，業(yè)主和物業(yè)公司之間的關(guān)系沒有什么區(qū)別。物業(yè)管理公司是物業(yè)服務(wù)的提供者，業(yè)主是物業(yè)服務(wù)的接受者，雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不僅受到有關(guān)的法律法規(guī)的調(diào)整和規(guī)范，更要受到物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的約束。一旦業(yè)主與物業(yè)公司之間發(fā)生物業(yè)糾紛就依據(jù)這份合同解決。本案中物業(yè)公司與業(yè)主簽訂《裝飾裝修施工許可證》、《裝修管理協(xié)議》是實(shí)施物業(yè)管理的具體規(guī)定，維護(hù)的是小區(qū)整體的美觀協(xié)調(diào)和樓房的整體工程效果，雖然影響了個別業(yè)主的利益也應(yīng)該嚴(yán)格按照上述合同實(shí)施。
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