美麗園行政訴訟案結(jié)局備受關(guān)注 首次認(rèn)定單個(gè)業(yè)主可提起行政訴訟
業(yè)主個(gè)人能否對(duì)行政機(jī)關(guān)劃分物業(yè)管理區(qū)域的決定提出訴訟呢？北京市首例“世紀(jì)小區(qū)３名業(yè)主不服海淀區(qū)建委重新劃定物業(yè)區(qū)域案”被海淀區(qū)法院裁定駁回起訴后，日前，北京市第一中級(jí)法院裁定海淀區(qū)法院應(yīng)予審理此案，并首次認(rèn)可業(yè)主個(gè)人有權(quán)提起行政訴訟。
“世紀(jì)城行政訴訟案的判決為美麗園小區(qū)案件的進(jìn)展帶來(lái)了希望，美麗園會(huì)將這場(chǎng)訴訟堅(jiān)持到底！”北京美麗園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任雷霞在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，目前美麗園小區(qū)已經(jīng)分別以美麗園業(yè)主大會(huì)、美麗園業(yè)委會(huì)、業(yè)主雷霞個(gè)人三個(gè)主體將訴狀遞向市一中院，狀告海淀區(qū)建委行政不作為。
“世紀(jì)城的這場(chǎng)行政訴訟進(jìn)行得并不順利。”世紀(jì)城小區(qū)原業(yè)主委員會(huì)主任楊愛秋在接受本報(bào)記者采訪時(shí)介紹，世紀(jì)城東區(qū)分區(qū)糾紛始于２００３年１１月，業(yè)委會(huì)的前身物業(yè)管理委員會(huì)試圖招聘更換物業(yè)，部分業(yè)主不同意，萌發(fā)分區(qū)的念頭。
２００５年年底，北京市建委批復(fù)同意世紀(jì)城東區(qū)一分為二后，海淀區(qū)建委、曙光街道辦事處向世紀(jì)城東區(qū)業(yè)主發(fā)布公告稱，將世紀(jì)城東區(qū)劃分為兩個(gè)物業(yè)管理區(qū)域：將原屬于東區(qū)的３、４、６區(qū)拆分為３區(qū)和４、６兩個(gè)社區(qū)。原東區(qū)業(yè)委會(huì)主任楊愛秋等業(yè)主認(rèn)為，東區(qū)從規(guī)劃到建成都是作為一個(gè)整體存在的，其資產(chǎn)價(jià)值依附于這個(gè)整體，分區(qū)意味著資產(chǎn)的貶值和流失。于是，２００６年４月２５日，楊愛秋等３名業(yè)主將海淀區(qū)建委、曙光街道辦事處告上法庭，要求將小區(qū)恢復(fù)原來(lái)狀態(tài)。
“小區(qū)分家會(huì)極大地影響每個(gè)業(yè)主的利益，且參與該投票的業(yè)主不足業(yè)主總數(shù)的５０％，提起該表決決議的業(yè)主也不足《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的２０％。”楊愛秋說(shuō)，他們認(rèn)為小區(qū)分家決定是違法的。
２００７年１月２５日，海淀區(qū)法院裁定認(rèn)為，劃分物業(yè)管理區(qū)域的目的是確立物業(yè)管理的聯(lián)合體，確定業(yè)主團(tuán)體的范圍，不影響業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)，不影響業(yè)主對(duì)相關(guān)公用配套設(shè)施的使用，業(yè)主仍可選聘物業(yè)以及行使其他權(quán)利。所以小區(qū)辦和街道辦事處分區(qū)并沒有對(duì)楊愛秋等３名業(yè)主的權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生影響，由此駁回他們的起訴。
隨后，原告楊愛秋等三業(yè)主向市一中院提起上訴。２００７年５月１８日，市一中院裁定，楊愛秋等３名業(yè)主作為世紀(jì)城東區(qū)業(yè)主，認(rèn)為分區(qū)公告違法，其行政行為影響了自己的具體權(quán)益，有權(quán)提起行政訴訟。一審法院裁定分區(qū)對(duì)３人的權(quán)利義務(wù)未產(chǎn)生實(shí)際影響的認(rèn)定根據(jù)不足，裁定駁回起訴有誤。由此，市一中院撤銷海淀區(qū)法院的行政裁定，并指令其繼續(xù)審理此案。
一石激起千層浪。“市一中院的判決具有重大意義，這不僅是世紀(jì)城一個(gè)小區(qū)的初戰(zhàn)告捷，更是給很多小區(qū)業(yè)主的行政訴訟案起了示范作用。”此案的代理律師北京憶通律師事務(wù)所李勁松在接受記者采訪時(shí)表示，此案說(shuō)明：當(dāng)行政部門作出了與小區(qū)全體業(yè)主共同利益相關(guān)的行政行為后，小區(qū)任何一個(gè)業(yè)主如認(rèn)為政府部門的相關(guān)行政行為違法，對(duì)自已的權(quán)益產(chǎn)生了影響，都有權(quán)提起行政訴訟。這是北京市首次認(rèn)定單個(gè)業(yè)主可以提起行政訴訟。
２００７年４月，因不滿北京市海淀區(qū)建委在新老物業(yè)交接過程中未全面、及時(shí)履行職責(zé)，美麗園小區(qū)業(yè)委會(huì)也向北京市海淀區(qū)人民法院提起了行政起訴，狀告海淀建委行政不作為。
“為了節(jié)省訴訟時(shí)間，我們分別以業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主個(gè)人名義提起訴訟。”雷霞告訴記者，目前海淀區(qū)法院以業(yè)主委員會(huì)沒有主體資格為由駁回了訴訟請(qǐng)求，另外兩份訴訟已經(jīng)超過期限仍未給予回復(fù)。所以，美麗園小區(qū)又分別以以上三個(gè)主體向市一中院提起了訴訟。目前，該案是否開庭仍在等待中。
作為世紀(jì)城小區(qū)和美麗園小區(qū)行政訴訟案的代理律師李勁松律師告訴記者，世紀(jì)城小區(qū)案件的最大意義是讓大家知道單個(gè)業(yè)主完全可以提起行政訴訟。
他認(rèn)為，市一中院此次有關(guān)世紀(jì)城小區(qū)案件的判決與《物權(quán)法》的通過有一定關(guān)系。有法律界人士撰文指出，曙光街道辦事處和海淀區(qū)建委將原本完整的世紀(jì)城東區(qū)物業(yè)管理區(qū)域一分為二，必然導(dǎo)致這些建筑物區(qū)分所有權(quán)要在業(yè)主中重新劃分，維修基金也將一分為二，無(wú)論對(duì)業(yè)主的所有權(quán)還是管理權(quán)都將產(chǎn)生極大的影響。原審法院認(rèn)為物業(yè)管理區(qū)域的劃分不會(huì)對(duì)業(yè)主的權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生影響，難以令人信服。
他說(shuō)：“世紀(jì)城小區(qū)行政訴訟案的判決不是楊愛秋等３人的勝利，對(duì)于正走在行政訴訟路上的美麗園小區(qū)以及全國(guó)很多與此相同的行政訴訟案，它更有指導(dǎo)意義。”
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美麗園物業(yè)費(fèi)直降1.14元的曲折經(jīng)歷
轉(zhuǎn)自華夏時(shí)報(bào)·華夏網(wǎng)
美麗園物業(yè)費(fèi)直降1.14元的曲折經(jīng)歷
■物業(yè)費(fèi)單價(jià)從2.72元降為1.58元 ■業(yè)委會(huì)訴訟取證有技巧 ■物業(yè)稱降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將影響服務(wù)質(zhì)量
■核心提示
2005年12月15日,美麗園業(yè)委會(huì)在北京市一中院領(lǐng)到了“美麗園業(yè)委會(huì)訴鴻銘物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)糾紛案”的終審判決書。
該判決書支持了業(yè)委會(huì)13項(xiàng)訴求中的12項(xiàng)。根據(jù)該判決，美麗園小區(qū)的物業(yè)費(fèi)單價(jià)由每月每平方米2.72元降為1.58元，法院還判令鴻銘物業(yè)公司（以下簡(jiǎn)稱“鴻銘”）向業(yè)主歸還3年的電梯廣告位收益18萬(wàn)元，同時(shí)應(yīng)歸還的還有3533.76元的公廁用房供暖費(fèi)及物業(yè)費(fèi)。
此事一出，京城媒體立即以“業(yè)委會(huì)狀告物業(yè)首次獲勝”為標(biāo)題進(jìn)行了報(bào)道，焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)還將此事列為2005年全國(guó)社區(qū)十大熱點(diǎn)事件之一。
近日，京城眾多的業(yè)主來(lái)美麗園“取經(jīng)”，他們想知道：不滿物業(yè)公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是比較普遍的現(xiàn)象，但是此前勝訴的幾乎沒有，美麗園業(yè)委會(huì)為什么能夠在與物業(yè)的博弈中占得上風(fēng)。
■起訴物業(yè)
權(quán)利對(duì)等必須成立業(yè)委會(huì)
業(yè)主與物業(yè)因收費(fèi)而引起的糾紛中，發(fā)現(xiàn)問題難，取證更難。即使過了這兩道坎兒，業(yè)主個(gè)人也是無(wú)權(quán)起訴物業(yè)公司的，那么成立一個(gè)和物業(yè)公司有著平等話語(yǔ)權(quán)的業(yè)主委員會(huì)至關(guān)重要。美麗園業(yè)委會(huì)提醒：不滿物業(yè)收費(fèi)就緩交或不交物業(yè)費(fèi)，最后只能把自己送上法庭，走理性維權(quán)的道路才是根本。
