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　2月9日，一起拖了將近三年的糾紛塵埃落定，家住杭州城西某小區的業主張先生和其他一百多位業主終于可以去辦房產證了。該樓盤的房產證本應該在三年前就辦理出來了，但卻拖到現在，原因何在？

　　房產證拖了三年，其緣由就要追溯到一筆物業維修基金究竟該由誰來出的問題上，該小區在2003年辦理房產證的時候，許多業主被告知，要想拿到房產證，必須要交一筆物業維修基金。許多業主傻了眼：當初在合同里并沒有約定要交這一筆錢??！為此，業主們成立了業主維權大會，咨詢了許多部門，打了兩場官司，看了無數遍的相關法律法規，按照某位業主的說法：“關于這一塊的法律，我不比律師知道的要少。”

　　在這里，我們不想去爭論究竟誰對誰錯，重要的是，這個案例的結果讓許多此類糾紛有了一個可以明確的參考：在2002年2月1日以前領取預售許可證的房屋，由開發建設單位繳納物業維修基金，業主不再繳納，雙方有合同約定的除外。

　　事件回放：維修基金繳納之爭

　　1999年3月，張先生與杭州一家開發商簽訂了《商品房購銷合同》一份，合同約定，他向開發商購買該小區一套公寓住房。張先生在合同上發現了這樣的條款：除房價款外，開發商將依據有關規定代政府收取的有關稅費，按照交房時政府部門的相關規定執行。

　　2001年3月31日，開發商出了領房通知單，該通知單闡明，張先生已付清房款406850元和政府代收繳費用375元，可以辦理驗房、領房手續。同日，開發商與張先生簽署了房屋交付驗收清單。

　　2003年，該樓盤通過綜合驗收，業主到了可以辦房產證的時候，而張先生卻被告知，要想辦理房產證，就要繳納物業維修基金4618.25元，如果不交這筆維修基金，不能開具正式購房發票，沒有發票房產證也就不能辦了。

　　當初的購房合同上并沒有要求繳納物業維修基金一說，而這樣的情況不僅僅是張先生一個業主，相同情況發生在該小區兩百多位業主的身上，為了這筆維修基金的事，小區業主們向開發商提出質疑。

　　開發商這樣表示，維修基金就是合同里說的開發商依有關規定代政府收取的有關稅費。“錢又不是進國庫的，怎么就是稅費呢？”業主們于是向仲裁委員會提出仲裁申請。

　　仲裁委認為，開發商提出要業主們繳納的物業維修基金，并非房屋的價格，與開具發票并沒有必然聯系。此外，在購房合同中，也沒有明確約定物業維修基金要業主們繳納，而且在給業主的《領房通知單》中，已經明示交房時業主已付清房款及政府代繳費用，因此開發商應該立即向業主們開具購房發票。

　　與此同時，業主們又向杭州市物業維修資金管理中心咨詢，該中心三次復函重申：“2002年2月1日前領取許可證的房屋維修基金，由開發商代為繳交。雙方另有合同的除外。”

　　但在實際交涉中，此事一直懸而未決。2003年8月，張先生等四位業主上告西湖區人民法院，要求法院強制執行仲裁委的仲裁。

　　2003年9月中旬，開發商向西湖區人民法院提上一紙訴狀，將那些不交物業維修基金的業主們以“不當得利”為名送上法庭。他承認代政府收取的有關稅費中并不包含維修基金一說，也承認當初在簽訂購房合同中并沒有約定。物業維修基金用于物業保修期滿后的共用部位、共用設施、設備的維修、保養和更新，其所有權屬于全體業主，業主們繳納物業維修基金體現了權利和義務的平等，因此認為，業主們不繳納物業維修基金，而由開發商繳納屬于業主不當得利。

　　業主們不服，于是向杭州市中級人民法院提起上訴。杭州市中級人民法院認為，一審判決中的要求張先生等業主返還不當得利的訴訟請求不能成立，根據簽訂合同當時的法律、法規，也不能得出張先生負有繳納物業維修基金的法律義務，因此判撤消一審的民事裁決，駁回開發商的訴訟請求。

　　由于整個案件拖得時間過長，急于辦房產證的一批業主交了這筆物業維修基金，最初打官司的兩百多人，只剩下一百多位將維權進行到底。

　　法律背后：相關規定的演變

　　物業維修基金到底該由誰來繳納？這一問題在不同的階段有不同的解答。

　　1996年，杭州市出臺《關于加強杭州市住宅小區管理工作的通知》，其中第五條規定，建立住宅小區房屋維修專項基金，由開發建設單位繳納。1999年6月30日發布的《杭州市住宅區物業管理暫行辦法》，更是對這一概念作了明確規定。第四十二條規定：物業維修基金由開發單位按房屋建設總造價的5%-8%提取，其所有權屬全體業主所有。這些地方性規定都明確了物業維修基金應由開發商交。

　　而從全國范圍來說，誰來繳的問題與杭州操作不大一樣。1999年1月1日，建設部和財政部的《住宅共用部位費用設施設備維修基金管理辦法》施行，其中指出：商品房在銷售時，購房者與售房單位應當簽訂有關物業維修基金繳交約定；購房者應當按照房款的2%-3%的比例向售房單位繳交維修基金。

　　這種“矛盾”直到2002年2月1日才得以解決，這一天，《杭州市物業管理條例》出臺，其中指出，物業維修基金應該由建設單位向購房人代收，從中可以看出，物業維修基金以后是由業主承擔的。

　　然而，對于那些已經簽訂預售合同、沒建成、維修基金沒繳的房屋，這筆維修基金應該由誰承擔？對開發商來說，他們覺得，只要維修基金在2002年2月1日以后繳的，都應該由業主承擔，自己只是提供“代繳服務”；而對那些已經簽訂預售合同但沒拿到房子的購房者來說，這是絕對無法接受的。

　　因為理解上的不同，在當時那一階段，杭州出現了相當多的關于物業維修基金的糾紛。2003年，杭州市房管局對此作了解釋，即：“在2002年2月1日物業管理條例出臺前領取預售許可證的樓盤，房屋維修基金由開發建設單位繳交。雙方另有合同約定的除外。”

　　律師點評：案例借鑒意義重大

　　小區業主和開發商到底誰來交物業維修基金，這個問題一直以來爭議都比較大，這個案子涉及到200多位業主，規模和影響力都比較大，而一審和二審的判決也可以說是截然相反，最后在二審的時候，終于由杭州市中級人民法院一錘定音。

　　目前比較明確的是，在2002年2月1日，也就是《杭州市物業管理條例》出臺前，若在購房合同中沒有對物業維修基金做專門的、明確的約定，應該由開發商來承擔物業維修基金。