宋安成 上海市建緯律師事務所
案例
原告鮑某系上海市某小區業主，該小區由某物業公司提供物業服務。2006年引月起，鮑先生發現其房屋北面衛生間的浴缸流水不暢，衛生間門外走廊不斷有水滲：出，向物業公司報修。物業公司判定是下水管道有問題，建議由原來的裝修公司進行：檢查。裝修公司拆開浴缸后，發現浴缸與地板下面均有大量的積水。2007年3月，鮑某以開發商在建造房屋時“兩井(廢水井和污水井)并一井”，物業公司對排水系統從未履行管理義務，裝修公司安裝浴缸供排水系統的隱蔽工程有重大缺陷、對漏水后果的形成有重大過錯為由，將三家公司訴至法院，要求追究三家公司的責任，對滲水進行修復并承擔其損失5萬元。
開發商認為，“兩井并一井”是經過規劃部門驗收通過的，況且這并不是造成房屋滲水的直接原因，故開發商不應承擔法律責任。物業公司則認為：按照《物業管理條例》的規定和物業公司與小區業委會的合同約定，物業公司只對小區的公共部位、公共設施進行管理，而原告的滲水部位屬于其室內自用部位，所以物業公司不應對因裝修問題造成其自用部位滲水承擔法律責任。裝修公司認為，雙方約定的裝修合同保修期為1年，本案業主發現衛生間漏水距離裝修竣工驗收之日超過5年。另外，裝修合同并沒有約定裝修公司對原告的裝修必須作防水處理，故不應承擔保修責任。
法院判決
根據質量檢測部門的報告，鮑某房屋滲水主要原因系“廚衛生活垃圾沉淀、淤積在主衛浴缸下排水管處造成堵塞，且未能及時發現和疏通，生活廢水由未完全連接的浴缸落水管處與排水連接口向外溢出，積蓄在浴缸下部水槽內，通過主衛地坪水泥砂漿層以及防水措施未到位的主衛生間外滲至房間木地板架空層所致”。如果浴缸排水連接口完全連接，即使排水管道堵塞，其后果是浴缸的水無法排出，而不會淤積在浴缸下的水槽里；如果浴室門檻下的防水措施到位，水槽里的水不會穿過浴室滲透至房間內。上述問題因系裝修工程中產生，所以，法院認為，裝修公司應當承擔上述損失。滲水原因與物業公司是否疏通室外排水系統無因果關系，開發商是否存在“兩井并一井”也與原告的損失沒有因果關系，故法院根據損失價格評估報告判令裝修公司承擔原告損失5萬余元。
律師分析
1．裝修公司可否以保修期已過不承擔法律責任
裝修公司認為，根據相關規定：裝修的保修期為1年，且雙方簽訂的裝修合同也約定保修期為1年，鮑某發現衛生間漏水距離竣工驗收之日超過5年，故裝修公司不應承擔保修義務和賠償責任。而法院則認為，本案屬于損害賠償糾紛，不適用于保修期的約定。筆者較傾向于法院的觀點。因為根據質量檢測部門的報告，造成滲水的原因有兩點：一是浴缸落水管處與排水連接口未完全連接；二是浴室門檻下的防水措施不到位。這兩點均不符合裝修規范要求，或者說這樣的裝修產品是不合格的。故法院根據《民法通則》第122條“因產品質量不合格造成他人財產、人身損害的，產品制造者、銷售者應當依法承擔民事責任”之規定，判決裝修單位承擔民事責任。從另一層意義上講，保修責任是對合格產品而言的，不適用于不合格產品，所以裝修公司的抗辯未得到法院的采信。
2．司法實踐中處理房屋滲水責任承擔的常見情況
司法實踐中，房屋滲漏水是常見的民事案件，法院的處理結果也不盡相同。一般來說，法院是根據滲漏水的原因來判定相應的民事賠償責任。大致來說，分為四種情況：一是業主自身原因造成的房屋滲漏水，相鄰業主裝修時造成的房屋滲漏水；二是裝修公司的原因，如同本案，裝修公司未按照裝修的技術規范進行施工，或者使用材料的材質不合格，保修期內出現質量問題等等：三是開發商的原因，主要是在五年的防水質保期內出現房屋的滲漏水情況：四是物業公司的原因，比如物業公司未對小區的排水管道進行定期的疏通、保養等等。
3．對業主、物業公司及裝修公司的啟示
對于房屋滲漏水這一常見的民事糾紛，作為業主應依法維護自己的合法權益。本案中，鮑某沒有按照裝修合同進行訴訟，而是作為損害賠償來打官司，是其依法維權、注意訴訟技巧的體現。所以，作為業主，在出現這類事情時，要對滲漏水的原因進行初步判定，再根據具體情況確定如何訴訟，以最大化地保障自己的權益。對物業公司來說，應嚴格按照物業服務合同的約定，履行自己的職責。在本案法庭上，物業公司一方面說明自己是對小區的公共部位、公共設備設施進行管理，一方面也拿出了自己對排水管定期疏通的記錄，說明本案不是公共部位滲漏水，所以責任不在物業公司。即使是公共部位滲漏水，物業公司也履行了合同約定之義務，不應承擔責任。
