近日，湖北省武漢市洪山區(qū)人民法院審結(jié)一起物業(yè)公司起訴業(yè)主差欠物業(yè)費的案件，原告家安物業(yè)公司因無證據(jù)證明其已向業(yè)主書面通知催交物業(yè)管理費的事實，而被依法駁回其訴訟請求。
經(jīng)審理查明，2005年10月9日美西小區(qū)業(yè)主代表謝某、陳某、王某以武漢市美西小區(qū)業(yè)主大會業(yè)主委員會的名義與家安物業(yè)簽訂委托合同，合同約定美西小區(qū)業(yè)主大會業(yè)主委員會將美西小區(qū)委托于家安物業(yè)進行物業(yè)管理，美西小區(qū)提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和業(yè)主使用人，委托管理事項為房屋建筑共用部位的維修和管理，共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運行和管理，市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護和管理，附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理，公共環(huán)境衛(wèi)生，維持公共秩序；委托管理期限為五年。小凱系武漢市洪山區(qū)美西小區(qū)業(yè)主，截止至2008年10月的物業(yè)管理費小凱已交付， 2008年11月-2009年9月的物業(yè)管理費未付。
審理中，小凱認(rèn)為家安物業(yè)違反了物業(yè)合同的約定和相關(guān)法律規(guī)定：未對安全防范工作、環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序盡到義務(wù)；擅自改變公共設(shè)施、物業(yè)管理用房用途，出租物業(yè)共用部位、公益設(shè)施進行經(jīng)營；未對物業(yè)綜合管理工作盡到義務(wù)；且對家安物業(yè)提交的繳費通知單和律師函的真實性提出異議，認(rèn)為繳費通知單和律師函系物業(yè)公司單方制作，從未收到過，該證據(jù)無法證明其收到家安物業(yè)催交物業(yè)管理費書面通知的事實。
法院認(rèn)為，依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條的規(guī)定：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。”此條規(guī)定，主要是考慮到業(yè)主欠繳物業(yè)費的具體情況，業(yè)主欠交的原因具有多元性，可能是由于事務(wù)繁忙而忘記或耽誤，也可能是對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)或收費存有不滿。通過物業(yè)公司的書面催交，既可以提醒忘記交費的業(yè)主，也可以為業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供一次溝通機會，符合法律的效率價值。為了方便業(yè)主查收和物業(yè)公司舉證，這種催交必須是書面的，口頭的催交無效。至于具體的書面形式，既可以是當(dāng)面送達，也可以是發(fā)送傳真，也可以是書面公告，以及電子郵件和短信等可以有形表現(xiàn)催交內(nèi)容的形式。書面催交后出現(xiàn)以下兩種情形的，物業(yè)公司可以向法院起訴：業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納，此時無需等待一定期間的經(jīng)過，但是物業(yè)公司應(yīng)對業(yè)主的拒絕行為承擔(dān)舉證責(zé)任；在催告的合理期限內(nèi)業(yè)主仍未交納。
書面催交是物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴欠費業(yè)主的前提，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須經(jīng)書面催交方可起訴欠費的業(yè)主。本案中，居安物業(yè)的現(xiàn)有證據(jù)無法證明小凱收到催交物業(yè)管理費書面通知的事實，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定家安物業(yè)在向法院起訴前沒有書面催促小凱繳納物業(yè)管理費。因此法院遂依法作出上述判決。
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