案例
某商品房住宅小區，開發商在預售時與部分業主約定房屋的交付時間是2000年9月30日。該商品房于2000年7月 30日通過了由開發商、施工總承包單位、設計單位、監理單位組織的驗收，由施工總承包單位將竣工的商品房交付開發商，然后開發商按照合同約定的時間，即從2000年9月30日開始，將售出的商品房陸續交付業主，其中部分商品房直至2005年7月后才售出并交付給業主。
2005年8月，由于臺風影響帶來大量降雨，小區部分頂層物業漏水。業主要求開發商免費維修，開發商認為已經超過保修期。業主與開發商因為保修期問題產生爭議。
開發商意見：
中華人民共和國國務院子2000年1月10日國務院第25次常務會議通過發布的《工程質量管理條例》第四十條規：定：建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。
建設部于2000年6月26日頒布施行的《房屋建筑工程質量保修辦法》規定：“在正常使用下，房屋建筑工程的最<氐保修期限為：(一)地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；(二)屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年……房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算?！?
依據以上規定，屋面防水工程保修期為5年，且“房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算”，因此起始時間為房屋通過竣工驗收的時間，即2000年7月30日。至2005年7月30日，已經滿5年。而2005年8月份房屋漏水，屬于超過保修期的漏水，開發商不應當承擔保修責任。
業主方意見：
建設部于1998年9月1日起施行的《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》第六條明確規定：“住宅保修期從開發企業將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算，保修期限不應低于本規定第五條規定的期限。房地產開發企業可以延長保修期?！?/p>
該規定明確保修期從住宅交付用戶之日起計算。業主認為，如果按照開發商的計算方式，房子自竣工驗收5年后才賣出并交付給業主，而保修期從竣工驗收合格之日起算，則業主收到房子即過了屋面防水的保修期，顯然不符合立法精神和市場交易基本準則。所以本案應當適用上述1998年9月1日的生效規定。
案例評析
1998年建設部關于《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》出臺后，國務院在 2000年出臺的行政法規《工程質量管理條例》中，卻忽視了施工企業向開發商交付與其后開發商向買房人即業主交付的區別，籠統規定為“建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算”，沒有區分不同情況下的保修期起算時間，不能不說是一個遺憾。
開發商將物業交付業主與施工總承包單位將物業交付開發商一般都會產生時間差，因為將建成的商品房銷售再向業主交付是需要一個過程的。所以總會產生開發商承擔的保修時間要長于施工總承包單位承擔的保修時間這一現象。如何解決這一問題?答案是由開發商與施工總承包單位約定延長保修期。因為法律只規定了最低保修期。所謂最低保修期，實際上是開發商應該承擔的產品質量的最低保證時間，也是法定保證時間，這是對工程的最終買受人的法律保護。在民事生活領域，凡是法律未明文禁止者，即是民事主體行為自由的范圍。將這一原理運用到本案之中，即表現為法律并不禁止開發商與施工總承包單位約定的保修期超過法律規定的最低保修期，也不規定該項約定無效。為了保護自己的合法權益，減少經營風險，開發商可以約定將物業出售并交付業主之后，如果出現保修責任范圍內的事由，則在一定期限內，由施工總承包單位承擔保修責任，而該期限可以適當超過國家規定的最低保修年限。
但是，若延長保修期限，施工總承包單位一般會要求開發商增加工程款。那么，開發商如何在不額外增加工程款的前提下，獲得延長的保修年限?
開發商可以使用招標的方式達成這一目的。 2000年1月1日起施行的《中華人民共和國招標投標法》第十九條規定： “招標人應當根據招標項目的特點和需要編制招標文件。”這說明編制招標文件不僅僅是招標人的權利，而且是一項法定的義務和程序性的要求。從法律效果來分析，只要招標文件不違反法律規定就會受到法律保護。國家只是規定了房屋建筑工程的最低保修年限，如果招標人將延長保修年限作為評標的標準之一，則投標人非常有可能在不增加工
在這里，儒要提請招標人注意的是：在編制招標文件時，只規定最低保修年限，但提示投標人可以根據自己的經驗和施工質量自愿提高保修年限，并對延長保修年限在評標中所占的比重加以明確。投標人在報價中也應當明確因為保修年限延長是否增加了造價、在哪個項目增加了造價、增加了多少等等。
如果投標人對自己的施工水平、管理水平有足夠的信心，就可能承諾延長保修期限，而不要求增加工程款。因為施工總承包單位可以通過自己的管理提高工程質量，而不會在保修問題上產生過多的費用。這樣，招標人就可以通過投標人之間的良性競爭，達到延長保修期限而不增加造價的目的。曾有一個施工總承包單位就將防水的保修期從行政法規規定的最低5年的期限延長至 8年，將其它保修期也相應延長，而并沒有要求增加工程款，以增加中標機會。
按照行業慣例，開發商一般會要求施工總承包單位在竣工后預留一定比例的保修金，預留年限為1-2年，以便在出現保修問題，施工總承包單位不能及時維修時，開發商可以自行利用預留的保修金予以維修。開發商作為招標人，可以在招標文件中注明預留保修金比例的下限和預留年限的最短時間，由投標人自行申報比例和保修金預留年限。譬如，招標人在招標文件中注明：“保修金比例最低為工程款的3％，預留最低年限為2年。投標人可以自報預留保修金比例和年限，因為保修金比例和預留年限也是評標考慮的重要因素?！?/p>
筆者注意到，曾經有一個投標單位在接到前述招標文件后，自報保修金比例為5％，預留3年。毫無疑問，這是投標人對招標文件的一個積極回應，如果該投標人中標，無疑就減少了招標人的風險。
