隨著物業(yè)管理在全國日益普及，這種爭論將在越來越多的地方發(fā)生。在深圳，一起因業(yè)主在住宅區(qū)內(nèi)被殺害，業(yè)主家屬狀告物業(yè)管理公司并向其索賠的案件，引起人們的關注和爭論。5月31日，深圳市羅湖區(qū)人民法院開庭審理了這一案件，當庭判決物業(yè)管理公司賠償被害人家屬10萬元。
物業(yè)管理公司不服，稱如此判決會引起整個物業(yè)管理行業(yè)的混亂。有關人士說這是全國首宗業(yè)主因在住宅區(qū)受到侵害而狀告物業(yè)管理公司的案例。
業(yè)主在住宅區(qū)內(nèi)被劫持和殺害
1998年4月4日晚10時20分，家住深圳市比架山莊3棟3樓的明某，開著奔馳車從外面回來，走到他住的3棟1樓樓道時，被突然躥出的兩個人綁架到該樓空置的104房間里。明某的家人尋找了一夜，次日凌晨在管理處人員的協(xié)助下，在104房內(nèi)找到了明某的尸體。被害人是一位事業(yè)有成的民營企業(yè)家。
經(jīng)偵查，明某是被黃珂和馮俊杰殺害的。1998年春節(jié)時，曾經(jīng)在比架山莊打過工的黃珂，與馮俊杰密謀到比架山莊綁架勒索錢財。3月30日，兩個人帶上了乙醚和作案工具來到比架山莊，從3棟104房的陽臺窗翻入，潛藏在這間沒人住的房子里，在暗處觀察樓內(nèi)住戶的出行情況，選擇作案目標。
經(jīng)過幾天的觀察，他們發(fā)現(xiàn)3棟303房的男主人明某每天都是晚上11時左右獨自回家，而且他年齡較大容易對付。4月4日晚，兩罪犯把明某綁架到104房后，先用乙醚將其迷倒，然后把他的手腳捆綁起來，從明某的手提包和錢包里，搜出現(xiàn)金1．1萬元、手機一部、提款卡3張和汽車鑰匙一串等財物。
由于兩個人都沒能將明某的奔馳車車門打開，就放棄了原來的綁架計劃。黃珂怕明某認出自己，提出殺人滅口，馮俊杰表示同意，兩個人用電線使勁勒明某的脖子，又在其胸部、背部連扎20余刀，明某因失血過多而死亡。兩個罪犯逃離后，各分得5500元。
此案被列為廣東省的大要案，2000年7月14日，深圳市中級人民法院以故意殺人罪、搶劫罪判處兩人死刑，并處罰金5000元。兩罪犯不服提出上訴，廣東省高院駁回上訴，維持原判。
被害人家屬認為物業(yè)公司有責任
比架山莊由深圳深業(yè)集團物業(yè)管理公司負責管理，隨著刑事案的審結、事件真相大白以后，被害人家屬認為，該物業(yè)管理公司對于明某的死，有不可推卸的責任，遂通過民事訴訟將這個物業(yè)管理公司告上法庭，要求賠償喪葬費、財物損失、收入損失共人民幣139萬元。
原告代理律師、廣東中安律師事務所的詹昊在法庭上陳述道：自從被害人入住比架山莊并向被告交納物業(yè)管理費以后，就同物業(yè)公司形成了物業(yè)管理服務合同關系。1996年2月9日，國家計委、建設部發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》第8條規(guī)定：住宅小區(qū)公共性服務收費的費用構成包括保安費。深圳市物價局和住宅局聯(lián)合制定的相關文件也規(guī)定：物業(yè)管理服務項目及內(nèi)容包括治安防范。管理處24小時值班，保安人員24小時巡邏值班，維護小區(qū)（大廈）的公共秩序。
詹律師認為：被告收取了一級物業(yè)管理服務費，按合同等價有償原則，被告的注意義務，較一般物業(yè)管理者更高。但被告的種種行為嚴重違反了物業(yè)管理的合同義務，例如被告在比架山莊設有前后兩個崗亭，但后門崗亭部分時間無人值守，給罪犯造成了可乘之機；3棟104房業(yè)主尚未入住，房間鑰匙在管理處保管，但管理處對104房陽臺窗未加注意，致使罪犯輕易地進入隱藏；罪犯在104房隱藏4天，其間多次外出購物，保安人員對于陌生人員進出沒有進行詢問；管理處工作人員陳某，4月2日親眼看到罪犯在104房間出現(xiàn)，且正是陳保管著104房間鑰匙，他明知該房沒有入住，居然對此不聞不問，案發(fā)后方引起警覺。
作為本案被告的物業(yè)管理公司在法庭上辯稱：我公司提供物業(yè)管理服務與被害人遇害之間沒有因果關系。我公司在比架山莊物業(yè)管理過程中，自始至終遵守有關規(guī)定、履行合同，不存在過錯，如由7名保安分3班24小時巡邏值班，每班有2名保安員當值，盡了保安義務。另外，我方從未承諾、也未約定在比架山莊實行封閉式保安管理，而物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章和相關文件也未要求物業(yè)管理公司必須提供封閉式管理，原告要求我方對陌生人進出小區(qū)予以察覺，沒有法律和合同依據(jù)。
法院認定物業(yè)公司的失誤 將住戶置于極不安全的境地
法庭當庭作了宣判，認為被害人自交納了物業(yè)管理費之日起，就與物業(yè)公司建立了事實上的服務合同法律關系，物業(yè)管理公司應該履行保護被害人人身、財產(chǎn)不受非法侵害的義務。本案事實證明，物業(yè)公司對空置的3棟104房疏于管理，對可疑人員未引起應有的注意，這一失誤將住戶置于極不安全的境地。物業(yè)公司沒有全面、認真地履行合同義務，應當承擔違約責任，酌情判處被告賠償被害人家屬10萬元。
原告對此判決沒有提出異議，被告表示要上訴。
業(yè)內(nèi)人士稱深圳是內(nèi)地物業(yè)管理最成熟的地方。但從本案可以看出，物業(yè)管理究竟應該提供和怎樣提供服務，人們?nèi)匀淮嬖谥制纾@也顯現(xiàn)出物業(yè)管理在某些方面還有“盲區(qū)”。
深圳市物業(yè)管理協(xié)會李秘書長評論道：小企業(yè)辦社會的物業(yè)管理模式，越來越不適應社會發(fā)展需要。物業(yè)公司越來越不像企業(yè)，倒像政府的派出機構，什么都管，結果什么都管不好，與業(yè)主的沖突日益加重。物業(yè)公司要把代行的一些非本職功能從服務職能中剝離出來。
談到物業(yè)公司的保安問題時，李秘書長說，盡管物業(yè)公司實行24小時值班和巡邏制度，也收取了業(yè)主少量的保安費，但物業(yè)公司的保安，充其量只能為小區(qū)的公共秩序提供有限的防范性服務，無力提供更有效的服務，也無力承擔因此所致的損害賠償。
“物業(yè)管理服務合同可操作性差，盡是協(xié)助、負責、維護等大而化之的義務，由于立法的缺憾，公共場所包括住宅區(qū)的物業(yè)管理者，在盡到注意義務、行使管理職能時，對具體的程度、內(nèi)容、范圍難以把握，所以法律規(guī)章應當細化，使管理者的注意義務更加清晰明確。”律師詹昊說。
