隨著新建小區(qū)增多，圍繞著物業(yè)服務的糾紛也在迅速增長。寧波象山法院公布的數(shù)據(jù)顯示，2012年該院受理物業(yè)服務合同糾紛29件，2013年受理該類糾紛116件，同比增長300%。今年該院預計受理涉物業(yè)合同糾紛案件超140件。
房屋質(zhì)量有問題，業(yè)主財物被盜，物業(yè)服務不到位，就“拒繳物業(yè)費”。很多業(yè)主會覺得合情合理，但為何得不到法院的支持?本報記者邀請了象山法院的法官就此類物業(yè)糾紛案件進行解讀。記者 張文靜 通訊員 賴臣
物業(yè)糾紛中 業(yè)主常成被告
前不久，象山的錢女士和小區(qū)里的不少業(yè)主一起被物業(yè)管理公司告上了法庭，原因很簡單，就是因為拒繳物業(yè)費。
如這般業(yè)主坐上被告席的情形，在物業(yè)糾紛案件中很常見。業(yè)主與物業(yè)發(fā)生糾紛后，常以拒繳物業(yè)費的方式對抗，鮮有通過業(yè)委會與物業(yè)公司談判或協(xié)議的方式來主張權(quán)利。在象山法院審理的該類案件中，除一起是由業(yè)委會作為原告起訴物業(yè)管理公司支付租金損失外，其余案件均由物業(yè)管理公司作為原告起訴業(yè)主支付物業(yè)費。
法官解讀：其實業(yè)主維權(quán)的合理方式，應該是通過業(yè)主委員會來進行。物業(yè)費的繳納主要根據(jù)雙方合同來約定，除非存在合同無效情形，比如合同虛假或者內(nèi)容違法，業(yè)主可以不繳納，否則就要承擔相應責任。
房屋有質(zhì)量問題
拒繳物業(yè)費法院不支持
房子質(zhì)量有問題，讓物業(yè)管理公司來處理，一直沒處理好。這讓象山的陳女士有些生氣，她覺得這屬于物業(yè)的責任，物業(yè)沒做好，自己就不應該繳納物業(yè)費。這一拒繳，就持續(xù)了三年。物業(yè)跟陳女士溝通了七八次，都沒有結(jié)果，最后雙方鬧到了法庭上。象山法院經(jīng)審理認為，對于房屋質(zhì)量問題，陳女士應向開發(fā)商提出，不能以此為由拒繳物業(yè)費。
法官解讀：將房屋質(zhì)量、鄰里矛盾等，歸咎到物業(yè)管理公司身上，是很常見的現(xiàn)象。這是因為業(yè)主對物業(yè)服務范圍比較模糊而造成的誤解。根據(jù)國務院2007年修改的《物業(yè)管理條例》，物業(yè)管理公司的主要職責在于房屋及配套設施設備和相關場地的維修、養(yǎng)護和管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。
如果將房屋質(zhì)量、財物丟失、違章建筑搭建等開發(fā)商、城管或其他部門負責的問題，全部歸咎于物業(yè)公司，一律以拒繳物業(yè)費的方式進行維權(quán)，并不能獲得法院支持。
財務不透明
物業(yè)服務不到位惹糾紛
“物業(yè)費、房租收了多少?小區(qū)停車費花到哪里了?物業(yè)管理公司在財務上從來是遮遮掩掩，我們當然有理由懷疑。”一位業(yè)主在法庭上當庭質(zhì)問物業(yè)。小區(qū)公共收益不清晰、物業(yè)財務不公開透明，常常成為物業(yè)服務中矛盾的焦點。
“部分物業(yè)公司服務理念有偏差，盲目追求利潤，收費與服務質(zhì)量不相符，而且不同程度地存在財務收支不透明的問題，同時物業(yè)收費大多采取包干制形式，導致服務水平難以量化衡量，造成業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾激化。”一位業(yè)內(nèi)人士說。
法官解讀：業(yè)主需要理性維權(quán)，及時固定證據(jù)，而非單一、消極地以拒繳物業(yè)費形式應對。一個巴掌拍不響，此類物業(yè)糾紛的產(chǎn)生，也說明了一些物業(yè)管理公司確有服務不到位的現(xiàn)象。處理此類問題，需要推動業(yè)委會的建立及有序運作，充分發(fā)動業(yè)主委員會來維護業(yè)主權(quán)益;同時，明確相關部門職責，建立順暢的糾紛解決機制，由業(yè)主委員會將所涉糾紛分類，向相關部門協(xié)調(diào)反映。
