《廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法(征求意見稿)》(以下簡稱《辦法》)首次從市級(jí)層面全面明確物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理和使用細(xì)則，提出了小區(qū)可以自管物業(yè)維修資金等創(chuàng)新舉措，引起了社會(huì)廣泛關(guān)注。南方都市報(bào)“坐下來，談一談”系列公共論壇日前再度針對(duì)這一話題展開討論。
如何管好用好維修資金?如何讓這筆錢保值增值?記者針對(duì)維修資金的熱點(diǎn)焦點(diǎn)問題進(jìn)行了采訪，了解到廣州物業(yè)專項(xiàng)維修資金最新情況。據(jù)悉，自2012年起廣州實(shí)施維修資金預(yù)交存制度以來，維修資金歸集總量增長較快，截至2014年9月，廣州市維修資金歸集量141.7億元，是預(yù)交存制度施行前歸集總量的2.5倍。
焦點(diǎn)1：將細(xì)化維修資金緊急使用程序
據(jù)記者了解，為進(jìn)一步規(guī)范維修資金管理，解決業(yè)主欠交維修資金、發(fā)生緊急情況怎樣使用維修資金、房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后維修資金分戶賬更名難等社會(huì)普遍關(guān)注問題，廣州市國土房管局起草了該《辦法》。
維修資金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“《辦法》是以《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》及165號(hào)令等上位法為依據(jù)，結(jié)合廣州市近16年的維修資金管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，并在借鑒相關(guān)兄弟城市成熟做法及廣泛征求意見的基礎(chǔ)上制定的，既是對(duì)以往維修資金管理工作的總結(jié)和提升，把工作中行之有效的做法以規(guī)范性文件的形式固定下來，又根據(jù)165號(hào)令等規(guī)定，落實(shí)了業(yè)主大會(huì)自主管理等制度，將國家層面的規(guī)章與廣州市的實(shí)際情況結(jié)合起來，給廣大業(yè)主行使權(quán)利提供了制度平臺(tái)。”
據(jù)介紹，《辦法》依據(jù)《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》和廣州市非住宅物業(yè)的管理需求，將非住宅物業(yè)納入維修資金使用范圍，同時(shí)，建立維修資金預(yù)交存和續(xù)交制度，確保維修資金及時(shí)歸集到位，實(shí)現(xiàn)維修資金全覆蓋。值得一提的是細(xì)化維修資金緊急使用程序，設(shè)立預(yù)支付制度，保障緊急使用資金及時(shí)到位。
維修資金緊急使用，是指物業(yè)保修期滿后，由于突發(fā)性或不可抗力(例如暴雨等)等因素導(dǎo)致物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備意外受損，或物業(yè)使用功能出現(xiàn)障礙，對(duì)公民人身財(cái)產(chǎn)和社會(huì)公共安全造成現(xiàn)實(shí)威脅，亟待使用維修資金進(jìn)行應(yīng)急性除險(xiǎn)的資金使用方式。
記者了解到，廣州市暫未出臺(tái)緊急使用維修資金的相關(guān)規(guī)定。但實(shí)際操作中，當(dāng)遇到緊急情況時(shí)，業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)可先向維修資金主管部門報(bào)告情況，主管部門派出工作人員到現(xiàn)場核實(shí)情況后，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)先行組織維修，并按維修資金使用備案程序補(bǔ)辦手續(xù)。
為確保緊急情況下維修資金使用及時(shí)到位，更好地維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)利，市國土房管局已在起草《辦法》時(shí)，對(duì)維修資金緊急使用程序進(jìn)行了細(xì)化。當(dāng)發(fā)生嚴(yán)重影響到業(yè)主生活秩序、威脅業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情形時(shí)如屋面漏水、電梯停運(yùn)、消防及水電設(shè)施故障等，憑建設(shè)、消防、安監(jiān)、質(zhì)檢等部門的緊急限期整改通知書或具備專業(yè)資質(zhì)的單位出具的檢測報(bào)告，經(jīng)管理部門到現(xiàn)場確認(rèn)后，可簡化“雙三分之二”業(yè)主同意程序，申請緊急使用維修資金。管理部門可根據(jù)工程審價(jià)報(bào)告向組織實(shí)施單位預(yù)支付維修資金進(jìn)行緊急維修，待維修項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后再辦理審核手續(xù)。
“我們將對(duì)維修資金緊急使用嚴(yán)格把關(guān)，確保既解決業(yè)主之急，又更好地維護(hù)業(yè)主合法權(quán)利。”市維修資金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
焦點(diǎn)2：維修資金使用率逐步提高
記者了解到，由于樓盤較新、還未到維修年限等客觀原因，廣州目前的維修資金使用量增長較為緩慢;近年來，隨著樓齡的不斷增長、房屋的逐步老化等，維修資金的使用率逐步提高。
市維修資金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，不能簡單地以使用量的多少來衡量維修資金的使用效果。客觀上說，廣州維修資金的使用率屬于正常水平，也有其特殊原因。
“維修資金只有在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后才使用。共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修期一般為2—5年，在保修期內(nèi)發(fā)生的維修由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)組織實(shí)施。而房屋結(jié)構(gòu)維修期一般在使用8年之后，電梯和管線的維修期一般在使用5年之后，而維修資金近幾年隨房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展而交存額逐年增大，再加上近幾年新樓盤交存的維修資金量在廣州市維修資金總量中占比較大。因此，目前大部分商品住宅較新，尚處保修期內(nèi)，或未進(jìn)入維修高峰期，使用維修資金的需求少，相對(duì)于維修資金總量來說，維修資金使用率也就較低。隨著房屋樓齡的不斷增長和房屋逐步老化，維修資金的使用率將會(huì)逐年提高。”市維修資金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
另外，廣州房地產(chǎn)市場發(fā)展良好，2012年起又實(shí)施了維修資金預(yù)交存制度，使近三年維修資金歸集量增長較快，而使用量沒有快速增長，也是形成目前使用率現(xiàn)狀的一個(gè)原因。記者了解到，截至2014年9月，廣州市維修資金歸集總量141.7億元，是預(yù)交存制度施行前歸集總量的2.5倍。相反，維修資金的使用需求增長較慢，因而使用率不會(huì)快速提高。
據(jù)記者了解，“雙三分之二”業(yè)主同意難通過，也是造成使用率較低的原因之一。根據(jù)《物權(quán)法》和《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，維修資金的使用方案由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主提出，并需列支范圍內(nèi)，專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主，且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主(即“雙三分之二”業(yè)主)討論通過。由于實(shí)際操作中，征求“雙三分之二”業(yè)主同意存在一定難度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)容易出現(xiàn)畏難情緒，不愿征集業(yè)主簽名，取而代之以使用小區(qū)公共收益等方式解決小區(qū)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修問題。
