為促進上海物業管理行業健康發展，建立合理、公開、質價相符的物業服務收費機制，提高市民居住質量，根據國務院第379號令發布的《物業管理條例》，國家發改委和建設部印發的《物業服務收費管理辦法》和上海市人大常委會發布的《上海市住宅物業管理規定》等法律、法規及有關規定，并結合本市實際情況，制定本辦法。
一、適用范圍
本辦法適用于本市行政區域內住宅物業管理區域的物業服務、物業收費及監督管理。
容積率高于0.5的住宅物業管理區域內的物業服務內容及其要求、服務收費及其標準，由建設單位或業主大會與物業管理企業按照本辦法規定執行。
容積率等于或低于0.5的住宅物業管理區域或純 別墅住宅物業管理區域內的物業服務內容及其要求、服務收費及其標準，由建設單位或業主大會與物業管理企業參照本辦法的有關原則協商確定。
二、物業服務分等收費標準的制定
分等收費標準由市價格主管部門會同市房地產行政主管部門根據本市住宅物業不同的服務內容、服務要求制定和適時調整，并向社會公布。
分等收費標準包括物業服務等級標準和物業服務收費標準。物業服務等級標準的制定由市房地產行政主管部門負責，物業服務收費標準的制定由市價格主管部門負責。
經區(縣)人民政府同意，各區(縣)價格主管部門會同房地產行政主管部門根據實際情況，在本市最高收費標準范圍內制定并發布區(縣)的最高收費標準。
三、物業服務項目和等級的劃分
本市住宅物業服務項目根據服務內容、服務要求和設施
設備配置等情況分為綜合管理服務、公共區域清潔衛生服務、公共區域秩序維護服務、公共區域綠化養護服務，以及共用部位、共用設施設備的日常運行、保養及維修服務五項，等級從低到高，最高為五級。(詳見附表《上海市住宅物業服務分等收費標準》)。
四、物業服務收費標準的確定
住宅物業管理區域的物業服務收費標準應按照質價相符的原則，分別選擇并組合確定。物業服務收費標準為各物業服務項目收費標準的總和。各物業服務項目的收費標準原則上不超過規定的最高收費標準。
業主大會成立前的物業服務收費，由建設單位根據物業特點和服務要求，選擇服務項目、服務等級并擬定收費標準，在發布招標公告或協議價格15個工作日前將擬定的收費標準報物業所在地的區縣價格主管部門確認。建設單位應在確認的收費標準范圍內進行物業管理招標或確定協議價格。其中綜合管理服務項目所選的等級不得高于所選的公共區域清潔衛生服務項目等級，也不得高于所選的公共區域秩序維護服務項目等級。
前期物業服務合同中需列明約定的服務項目、服務等級和收費標準。建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同中應包含前期物業合同中約定的服務項目、服務等級和收費標準。
業主大會成立后的物業服務收費，由業主大會與物業管理企業根據物業特點和服務要求，選擇服務項目、服務等級，并按本辦法規定協商具體的收費標準。需要時可邀請所在地居民委員會參與協調。
五、超過最高服務等級收費標準的確定
因提供本辦法未涵蓋的服務內容和設施設備而提高物業服務水平的，可適當提高收費標準。
業主大會成立前的物業服務收費，建設單位應委托市物業管理協會組織專家論證提出相適應的收費標準，經區縣價格主管部門確認并報市價格主管部門備案后，作為物業管理招標或協議的最高收費標準。
業主大會成立后,具體的收費標準由業主大會與物業管理企業根據物業特點和服務要求協商確定。需要時也可邀請所在地居民委員會參與協調。
六、收費標準的備案
物業管理企業應當自簽訂物業服務合同之日起15個工作日內，將物業服務合同提交物業所在地的區縣價格主管部門和房地產行政主管部門備案。
七、物業服務費的計價單位和預收期限
本辦法所確定的物業服務收費的計價單位為每月每平方米建筑面積。經業主大會同意，計價單位也可為每月每戶。
物業服務費按月收取。經與業主約定可以預收，預收期限一般不得超過3個月。
八、付費起訖時間
前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用，由建設單位承擔。出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費用，由物業買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業服務收費標準承擔；房屋銷售合同未約定的，由建設單位承擔。
物業產權轉移時，產權轉移之日的當月及以前發生的物業服務費用，由物業出讓人承擔；產權轉移之日的次月起發生的物業服務費用，由物業受讓人承擔。雙方另有約定的從其約定。
九、明碼標價
物業管理企業應按規定實行明碼標價，做到價目齊全、內容真實、標示醒目、字跡清晰，并可采取公示欄、公示牌、收費表、收費清單、收費手冊、多媒體終端等方式在物業管理區域內進行公示。
物業服務收費明碼標價的內容包括：物業管理企業名稱、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、監督舉報電話等。
實行明碼標價的物業服務收費的標準等發生變化時，物業管理企業應當在執行新標準前一個月，將所標示的相關內容進行調整，并標示新標準開始實行的日期。
十、法律責任
物業管理企業應當遵守國家的法律、法規及有關文件的規定，嚴格履行住宅物業服務合同，為業主提供質價相符的物業服務。若未能履行物業服務合同約定，導致業主人身、財產、安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
業主應當按照住宅物業服務合同的約定，按時足額交納物業服務費用。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；物業管理企業也可以依法追繳。
十一、監督檢查
物業服務雙方應接受相關居民委員會的監督，發生物業服務糾紛時，可接受居民委員會的協調。
物業管理企業違反國家和本市物業管理法規及有關規定，未提供相應物業服務的，由房地產行政主管部門根據國家與本市的有關規定予以處理。
構成價格違法、違規的，由價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為處罰規定》和《關于商品和服務實行明碼標價的規定》等法律、法規及有關規定予以處罰。
