近日，貴州省黔西南州法庭內(nèi)外爭(zhēng)執(zhí)了半年多的物業(yè)公司狀告業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)一案，已由黔西南州中院做出終審判決：黔西南州施達(dá)物業(yè)管理有限責(zé)任公司強(qiáng)行收取業(yè)主袁某每月每平方米0.25元的物業(yè)管理費(fèi)沒(méi)有法律依據(jù)，不受法律保護(hù)。物業(yè)公司狀告業(yè)主反而敗訴，這不得不引起業(yè)內(nèi)的重視，同時(shí)更應(yīng)該有所反思。
2002年5月28日，黔西南州施達(dá)物業(yè)管理有限責(zé)任有限公司向興義市法院起訴，稱(chēng)在向該市吉利一區(qū)業(yè)主袁某收取物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，被其以未簽訂物業(yè)管理合同為由拒絕(袁某只同意按原與開(kāi)發(fā)商黔西南州施達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司的約定交納管理費(fèi))，公司稱(chēng)袁某拒交納按有關(guān)規(guī)定應(yīng)收取的98.26元物業(yè)管理費(fèi)，訴請(qǐng)法院判令被告交納所欠的物業(yè)管理費(fèi)及滯納金，責(zé)令被告今后按期交納管理費(fèi)。興義市法院通過(guò)審理做出一審判決，駁回原告的訴訟請(qǐng)求。物業(yè)公司不服，上訴到黔西南州中級(jí)人民法院，請(qǐng)求撤銷(xiāo)原判，依法改判。
黔西南州中院經(jīng)審判認(rèn)定，物業(yè)公司未依據(jù)有關(guān)規(guī)定在平等主體一致的基礎(chǔ)上，明確物業(yè)公司與業(yè)主之間的責(zé)、權(quán)、利，也未將開(kāi)發(fā)商黔西南州施達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司在對(duì)業(yè)主售房時(shí)的簡(jiǎn)介、承諾、優(yōu)惠辦法等諸多因素考慮進(jìn)去，與業(yè)主袁某在物業(yè)管理收費(fèi)及服務(wù)上未達(dá)成共識(shí)，未依照相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定與袁某簽訂物業(yè)管理合同，導(dǎo)致收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、應(yīng)收取的項(xiàng)目、服務(wù)的內(nèi)容等模糊不清，也未辦理收費(fèi)許可證。州中院依法做出終審判決，駁回原告訴訟請(qǐng)求，維持原判。
同樣的事情發(fā)生在南京，某物業(yè)公司因增加治安護(hù)衛(wèi)員，進(jìn)行24小時(shí)巡邏，便貼出告示，告知全體業(yè)主(住戶)，將每戶的物業(yè)管理費(fèi)提高。物業(yè)管理公司在事先未征求業(yè)主意見(jiàn)的情況下，便擅自將物業(yè)管理費(fèi)提高，一些業(yè)主對(duì)此十分不滿，于是也出現(xiàn)拒繳物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象。
專(zhuān)家分析道，上述案例業(yè)主才入住半年，大廈很可能還未成立業(yè)主委員會(huì)，此時(shí)物業(yè)管理公司應(yīng)通過(guò)其他途徑征求業(yè)主意見(jiàn)。另一方面，業(yè)主入住半年就要調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)，這表明管理者制定大廈管理預(yù)算不夠完善，原因可能是物業(yè)管理公司未能準(zhǔn)確估計(jì)大廈的真實(shí)開(kāi)支，以致因估計(jì)過(guò)低而出現(xiàn)赤字，也有可能公司未能預(yù)計(jì)到一些特殊的支出。例如，因人力資源短缺，管理員工的工資增加，直接增加管理開(kāi)支的負(fù)擔(dān)；或是入住初期，大廈一切設(shè)施處在保養(yǎng)期內(nèi)，各種保養(yǎng)及維修費(fèi)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)，一旦保養(yǎng)期過(guò)后，各類(lèi)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)由物業(yè)管理公司負(fù)擔(dān)；此時(shí)準(zhǔn)備不足以致經(jīng)費(fèi)超支等等。這些情況管理者都沒(méi)認(rèn)真考慮研究，便報(bào)送物價(jià)局審核，而物價(jià)局對(duì)每幢大廈、每個(gè)小區(qū)也并不十分了解，一旦物價(jià)局定出指導(dǎo)價(jià)后，物業(yè)管理公司再對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)進(jìn)行修改，就會(huì)造成不好的影響。
毫無(wú)疑問(wèn)，物業(yè)管理公司未征求業(yè)主委員會(huì)同意，單方面提高服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，此做法欠妥。雖然有些地區(qū)管理公約明確規(guī)定物業(yè)管理公司通過(guò)成本核算，發(fā)現(xiàn)管理費(fèi)收入確實(shí)不足，支出超過(guò)收入時(shí)，物業(yè)管理公司有權(quán)增加管理費(fèi)，但在增加管理費(fèi)時(shí)，應(yīng)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)，通報(bào)情況，征求意見(jiàn)，在獲得同意的情況下實(shí)行
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