物業管理費怎么交
收繳物業管理費，一直是個大難題，幾乎沒有一個小區能達到100%的收繳率。但是，國務院頒布將于今年9月1日起正式實行的《物業管理條例》中明確規定，業主若逾期不交物業管理費，將承擔法律責任;同時物業服務應遵循合理、公開的原則按質論價。
其實業主拖欠物業管理費的矛盾也大多在此：服務價格與服務質量不對等，業主只能以拒付物業管理費來主張自己的權益。在上海市的實施細則出臺之前，這個長期積淀的矛盾只怕難以解決。
其實，很多業主拖欠物業管理費也有自己的苦衷。今天，就讓我們走進那些已開滿公司的住宅樓里，來看看這個“收費難”問題。
欠費“弱勢群體”的無力抗爭
上海有很多住宅樓，不知不覺間變成了商住樓。有些可能是規劃不當，有些則原先就規劃為商務樓，只因前些年住宅市場紅火，辦公樓市場低迷徘徊，性急的發展商匆匆變更了規劃，建起了住宅樓。雖然銷售時一搶而空，但市場走向自有內在“肌理”，沒過幾年，樓里的業主紛紛遷出，把住宅出租給了公司、事務所，于是重又回歸“商住樓”。
業主們這種自發的市場行為有頗多的合理性：這類樓盤一般很小，往往只是一兩棟大樓，緊貼交通要道，少有綠化氛圍，為了追求更寧靜、更親近自然的生活，幾年后大多數業主重新買房搬走了;但這些樓盤在建造之初仍屬品質不俗，多為外銷房或高標準內銷房，有電梯、有大堂、有地下車庫，有的還臨近軌道交通站點，非常符合小型企業的辦公要求;它們的物業管理費標準較高，按照原《上海市居住物業管理條例》可不受政府指導價限制，由物業公司和業主或業委會協商，按需論價，這就使業主的居住成本較高，而出租給公司的話，卻能收取比出租給個人更高的租金(以新客站附近的恒基不夜城為例，出租給個人每月5000元的住宅，出租給企業就能6000元)。如此種種，住宅“變性”也就成了必然。
但是，居住環境“惡化”了：樓里外來人員從早到晚穿梭不絕，環境衛生下降，設備折舊加快，窗戶上貼出公司標志或廣告，大樓立面日漸零亂……目前市場上很多由寫字樓重新包裝后推出的白領公寓，很可能也會面臨這樣的問題。
當大樓里80%以上的住宅已用作商務，“留守”在那里居住的業主就成了“弱勢群體”。已將房屋出租了的業主很少回來，對物業服務質量的關注度明顯降低，以至很多這類物業至今都難以成立業委會，“弱勢群體”又如何有力量推動物業服務的改進?他們唯一的抗衡只能以拖欠物業管理費來安慰自己。
欠收物業公司慘淡經營
小樓盤的物業維護成本就比大樓盤高，這就是很多物業公司要做大盤子、追求規模效應的原因。據行家介紹，一個建筑面積約10萬m2的中檔小高層小區，基本能達到收支平衡的物業管理收費標準約為1.50元/m2，如果建筑面積僅為2～3萬m2的小區或大樓，分攤到每個平方米的物業管理費用必然更高，因為物業管理條例中規定，必須周一至周日每天有人值班，必須24小時接受報修……而勞動法又規定一周工作時間為40小時，這就意味著有些崗位是不可缺的，如果不減少值班人員，分攤到每戶的費用自然會增加;如果減少值班人員，則在崗人員必然要延長工作時間增加工資，仍然是增加費用。
另一方面，當大部分住宅作商務之用后，進出的閑雜人員驟然增加，物業管理的方式與要求就會不同：保潔、保安、車輛管理等必須加強，電梯電器的損耗增加，對消防等應急設施的保養清潔必須更加到位，等等。這一切都將使物業管理服務的運行成本進一步提高。而當大量業主(包括已將房屋出租的業主)拖欠物業管理費時，物業公司將更加入不敷出，服務水準更加下降，“留守”業主更加不滿，拖欠更加堅定，形成惡性循環。
提價也許是惟一出路
提價?業主和物業公司都會大搖其頭!但這是業內的一種意見，聽聽不無道理：
根據國務院《物業管理條例》的原則，物業公司與業主協商，按業主要求的物業服務標準，確定合適的物業管理收費標準，其中，將住宅出租作商用的，須雙倍交納物業管理費，可由使用人(租客)承擔費用，作為房東的業主負連帶交納責任。早前，原市房地局和市物價局曾有過規定，租客加倍交納的物業管理費，其中部分應納入物業維修基金。應該說，這個規定有其合理之處，可惜在實際運作中沒有很好地執行。
這樣，物業公司有了資金保證，才可能調動積極性提高物業服務質量;留守的“弱勢群體”業主，能與物業公司直接探討合理的物業管理收費標準，并明確服務細則與要求，“明白消費”，也不會因為業委員遲遲不能成立而無法主張自己的權益;租用住宅的企業雖然多付了物業管理費，但可以得到更好的服務，且相比租用純商務樓仍然有價格優勢。
(補充說明：純住宅房屋不能擅自更變為商業用途，如要在住宅內辦公，必須到工商管理部門辦理異地辦公的手續，且不能掛牌經營。)
