購房人在簽購房合同的同時會被要求簽署《房屋使用、管理、維修公約》(以下簡稱公約)，一份完整的公約應包括物業(yè)的基本情況，產(chǎn)權人、開發(fā)商、物業(yè)公司各自的權利和義務，物業(yè)管理費的收取辦法以及違約責任等。
要提醒讀者的是，所簽訂的公約一定要經(jīng)過北京市土地管理局核準。在近日出臺的《高檔物業(yè)管理服務收費暫行辦法》中規(guī)定，在成立物業(yè)管理委員會之前，物業(yè)管理企業(yè)應按購房時與產(chǎn)權人簽訂的《房屋使用、管理、維修公約》中規(guī)定的收費標準向產(chǎn)權人收費。很多讀者非常關心管理部門是如何對公約中物業(yè)管理收費項目和標準進行核準的?經(jīng)過核準的物業(yè)管理收費能否意味著管理部門保證收費的合理性?
負責《房屋使用、管理、維修公約》核定工作的鄒先生介紹，公約中就物業(yè)管理收費的規(guī)定主要有以下兩種形式：
第一、公約中不規(guī)定具體的收費標準，只規(guī)定收費項目。這類公約多是在1997年9月開始公約核定工作以前簽署的，都未經(jīng)核準。現(xiàn)在補辦核準手續(xù)時，如果規(guī)定具體收費金額，而且要求業(yè)主必須遵守，業(yè)主不容易接受，所以只規(guī)定收費項目。在核定過程中主要看這些收費項目是否符合建設部1996 年266號文件《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》的規(guī)定，266號文件允許的收費包括8項，即管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費;公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費; 綠化管理費;清潔衛(wèi)生費;保安費;辦公費;物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費;法定稅費;最近又被批準擴充了管理公司的酬金和公共設施和公共場所的保險兩項收費。超出以上10項的收費就不能被批準。在收費項目確定以后，物業(yè)公司不能單方面制定物業(yè)管理收費標準，物業(yè)公司要根據(jù)這些項目與業(yè)主協(xié)商確定收費標準，協(xié)商主要是通過公告方式進行的。
第二、公約中對收費標準進行了具體規(guī)定。這類“公約”一般是在房屋銷售之前已經(jīng)被核準，可以和購房合同同時簽署。此類公約會明確寫出物業(yè)管理費為每平方米多少錢。購房人要想清楚這個水平能不能接受，一旦簽字就必須按照這個規(guī)定繳納物業(yè)管理費。“公約”經(jīng)過核定只表明公約的各個條款符合國家相關法規(guī)規(guī)定，并不說明管理機關保證公約中規(guī)定的物業(yè)管理收費一定是合理的。合理與否關鍵看入住后物業(yè)管理水平是否與所收費用相適應。 在簽訂公約時還沒有開始物業(yè)管理，所以無法判斷其管理服務水平是否與收費標準相匹配。這時候購房人首先應該確定自己是想購買最高品質的物業(yè)管理，或是一般水平的物業(yè)管理，還是圖便宜選擇低于一般水平的物業(yè)管理。在簽訂公約時只能考慮到這一步，至于能否實現(xiàn)承諾，就要看管理公司的信譽和實力了。
