一、審核房屋維修基金是否按規(guī)定或購(gòu)房協(xié)議到位
房屋維修基金審核的首要基礎(chǔ)是審核房屋維修基金是否按照規(guī)定或購(gòu)房協(xié)議到位，判斷房屋維修基金的起點(diǎn)數(shù)據(jù)是否符合規(guī)定。如果不對(duì)維修基金的繳納基數(shù)進(jìn)行審計(jì)，就難以得出正確的審核結(jié)論，也難以分清各屆特別是首屆業(yè)主委員會(huì)或前期物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任。
審核目的是：根據(jù)房屋類別和房屋銷售時(shí)期，確定各方交納維修基金的標(biāo)準(zhǔn)，明確相關(guān)方的責(zé)任，保證各方的合法權(quán)益;審核結(jié)果作為業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主公布房屋維修基金收支的基礎(chǔ)和使用情況審核的基準(zhǔn)點(diǎn)。
審核方法是：根據(jù)房屋出售的時(shí)間分不同階段依據(jù)上海市有關(guān)維修基金的規(guī)定和相關(guān)合同、協(xié)議、文件進(jìn)行審核。
二、審核維修基金是否按規(guī)定正確使用
根據(jù)各屆業(yè)主委員會(huì)任期或者物業(yè)管理企業(yè)管理階段相對(duì)應(yīng)時(shí)期的維修基金政策法規(guī)，審核維修基金的使用是否經(jīng)過(guò)合法的批準(zhǔn)程序，是否符合法規(guī)政策的規(guī)定，是否正常使用。
審核目的是：確定使用過(guò)程的合法性、合規(guī)性，作為向業(yè)主公布和解釋的依據(jù)，以確保全體業(yè)主的權(quán)益，同時(shí)也保護(hù)了業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的公正，分清了各屆業(yè)主委員會(huì)主任的責(zé)任。由審核機(jī)構(gòu)對(duì)審核結(jié)果的合法性、合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
審核的具體要求根據(jù)業(yè)主大會(huì)決議和委托審計(jì)合同確定，一般包括：
1、確定使用維修基金或參與維修基金管理各方的主體是否合法;
2、確定使用維修基金的各項(xiàng)使用標(biāo)準(zhǔn)決策依據(jù)是否符合規(guī)定或業(yè)主全體的利益;
3、確定使用是否經(jīng)過(guò)依法審核手續(xù);
4、經(jīng)委托，對(duì)于沒(méi)有經(jīng)過(guò)合法審核或必要審核的主要項(xiàng)目進(jìn)行事后的審核，并向有關(guān)各方進(jìn)行必要的溝通;
5、帳務(wù)處理是否符合國(guó)家規(guī)定;
6、對(duì)使用情況作基本結(jié)論，并提出有關(guān)建議。
三、審核維修基金相關(guān)的物業(yè)管理區(qū)域的經(jīng)營(yíng)收支是否符合規(guī)定和協(xié)議規(guī)定
根據(jù)有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)經(jīng)營(yíng)收益應(yīng)該納入維修基金。因此應(yīng)該對(duì)相關(guān)經(jīng)營(yíng)收支進(jìn)行審核。審核內(nèi)容包括：
`1、相關(guān)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目是否經(jīng)過(guò)業(yè)主同意，或者業(yè)主委員會(huì)集體討論通過(guò)，是否符合廣大業(yè)主的利益;
2、相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和控制制度是否有效執(zhí)行，是否符合市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn);
3、審核經(jīng)營(yíng)收入相關(guān)支出是否合理，或者經(jīng)過(guò)審批通過(guò)，是否符合規(guī)定;
4、帳務(wù)處理是否符合國(guó)家規(guī)定。
四、審核公布的主體、內(nèi)容和時(shí)限是否符合規(guī)定
根據(jù)有關(guān)規(guī)定，維修基金的收支使用應(yīng)該由相關(guān)主體定期公布，中介咨詢機(jī)構(gòu)一般需要根據(jù)委托審核的要求，向業(yè)主大會(huì)報(bào)告相關(guān)規(guī)定的執(zhí)行情況，包括公布主體、內(nèi)容和時(shí)限等是否符合規(guī)定和滿足業(yè)主了解維修基金情況的需要，并提出相關(guān)建議。
