上海市商品住宅物業(yè)管理服務收費暫行辦法
上海市物價局 市房地產(chǎn)管理局
第一條 （目的和依據(jù)）
為加強對本市商品住宅物業(yè)管理服務收費的管理，規(guī)范收費行為，維護國家利益和物業(yè)管理單位、房屋所有人的合法權益，逐步完善社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理市場機制，依據(jù)《中華人民共和國價格管理條例》和國家計劃委員會、建設部關于《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法
》及國家與本市的有關法律、法規(guī)和規(guī)定，特制定本暫行辦法。
第二條 （適用范圍）
本辦法適用于經(jīng)工商行政管理機關登記注冊的物業(yè)管理單位對本市商品住宅以及物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的非住宅房屋提供社會化、專業(yè)化服務的收費管理。
前款所指的商品住宅是指在本市范圍內(nèi)個人和單位購買的內(nèi)銷商品住宅和外銷商品住宅。
公有住房和已向個人出售的公有住宅（含平價房、解困房、安居工程），不適用本暫行辦法。
第三條 （主管部門）
市物價局是本市物業(yè)管理服務收費的主管機關，市物價局會同市房屋土地管理局對物業(yè)管理收費進行指導和監(jiān)督。
區(qū)、縣物價局（委）是本轄區(qū)物業(yè)管理服務收費的主管機關，業(yè)務上受市物價局的領導。
第四條 （價格形式）
物業(yè)管理單位向房屋所有人或使用人收取的公共性服務收費和為公眾代辦性質(zhì)的服務收費實行政府指導價。
物業(yè)管理單位為房屋所有人或使用人個別需求提供的特約服務，除物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費標準者外，其服務收費實行經(jīng)營者定價。
外銷商品住宅、非居住用房的服務收費由物業(yè)管理單位與業(yè)主管委會或業(yè)主代表協(xié)商確定，協(xié)商不成的，由房屋所在地物價部門裁定。
第五條 （定價程序）
實行政府指導價的物業(yè)管理服務收費標準，由各區(qū)縣物價部門根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和物業(yè)管理市場發(fā)育程度，征求物業(yè)管理行政主管部門意見后，發(fā)布中準價及浮動幅度，物業(yè)管理單位與業(yè)主管委會在規(guī)定幅度內(nèi)協(xié)商確定具體收費標準，填列備案表，報所在區(qū)、縣物價局（委）備案
。業(yè)主管委會未成立的，由物業(yè)管理單位在規(guī)定的幅度內(nèi)確定具體收費標準并報所在區(qū)、縣物價局（委）審核。
實行經(jīng)營者定價的物業(yè)管理收費項目和標準由物業(yè)管理單位與業(yè)主管理委員會或房屋所有人代表協(xié)商議定，并填列備案表，向所在地物價部門備案。
第六條 （收費原則）
物業(yè)管理服務收費應遵循合理、公開及與房屋所有人經(jīng)濟承受能力相適應的原則，并按照物業(yè)檔次和服務標準實行有償服務，制止價格壟斷和牟取暴利的行為。
第七條 （物業(yè)管理服務收費用語含義）
收費用語在本辦法中的含義：
（一）公共性的服務費是指為房屋所有人、使用人提供的公共衛(wèi)生清洗、公用設施的維修保養(yǎng)和保安、綠化費用。
（二）公眾代辦性質(zhì)（不包括安裝申請代辦）的服務費是指為房屋所有人、使用人代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費、房屋自用部位和自用設備的修繕等費用。
（三）特約服務是為滿足房屋所有人或使用人需要而提供的個別服務，包括房屋裝修、代購商品、家電維修等。
（四）裝修保證金是指房屋所有人或使用人入戶裝修不得損壞房屋而向物業(yè)管理單位預交的抵押金，應在簽訂裝修合約后收取。
（五）修繕基金是指用于新建住宅保修期滿后，房屋共用部位和共用設備的養(yǎng)護、維修和更新的費用。
第八條 （公共性服務收費標準的計算和收取）
物業(yè)管理公共性服務收費的費用由以下部分構成：
（一）管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；
（二）樓內(nèi)公用設施維修及保養(yǎng)費；
（三）綠化管理費；
（四）清潔衛(wèi)生費；
（五）保安費；
（六）辦公費；
（七）物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費；
（八）法定稅費。
本條第（二）項至第（六）項費用支出是指除工資及福利費以外的物資損耗補償和其他費用開支。
物業(yè)管理服務收費的利潤率不超過15％。
本條各項費用由房屋所有人支付。房屋租賃人除繳房租外，同時繳付本條第（四）項、第（五）項費用。
第九條 （物業(yè)管理服務費的分攤）
物業(yè)管理的公共服務費應按物業(yè)管理范圍內(nèi)各業(yè)主（住戶）所占房屋建筑面積或按戶分攤。
第十條 （代辦服務費收取）
房屋所有人、使用人委托物業(yè)管理單位代繳的，可適當收取代辦服務費，不委托不得收費。公用事業(yè)（包括煤氣、電話）的安裝申請代辦，每項收費不超過100元。
公用事業(yè)、環(huán)衛(wèi)、治安等部門委托物業(yè)管理單位收費的，須經(jīng)房屋所在地的物價部門認可后，方可向房屋所有人或使用人收取。
第十一條 （裝修保證金收取）
物業(yè)管理單位可向物業(yè)產(chǎn)權人收取裝修保證金每戶1000元～1500元，住戶裝修完畢，驗收不損壞主要房屋結構的，裝修保證金應如數(shù)退還。
第十二條 （內(nèi)銷商品房屋修繕基金籌集）
內(nèi)銷商品住宅均應建立房屋修繕基金并按下列規(guī)定籌集：
（一）房屋出售人應一次性按多層房屋建筑面積成本價的3％，高層房屋建筑面積成本價的4％繳納房屋修繕基金。
（二）購房人首期應按多層房屋建筑面積成本價的2％，高層房屋建筑面積成本價的3％繳納房屋修繕基金。
（三）開發(fā)單位自用或出租的房屋，應根據(jù)自用、出租房屋的建筑面積按本款第（一）項、第（二）項規(guī)定繳納。
以上所稱的成本價均為當時房改年度出售的公有住房的成本價。
第十三條 （房屋修繕基金管理）
房屋修繕基金在簽訂房屋買賣合同時繳納，以業(yè)主管委會名義存入金融機構，按不低于城鄉(xiāng)居民存款率計息。
房屋修繕基金由業(yè)主管委會委托物業(yè)管理單位管理，專款專用，不得挪作他用。
房屋修繕基金不足時，由業(yè)主管委會委托物業(yè)管理單位向房屋所有人計收。
業(yè)主管委會成立前，房屋修繕基金由區(qū)、縣房管局存入銀行。業(yè)主管委會成立后，移交管委會管理。
第十四條 （高層住宅電梯和水泵運行費收取）
高層住宅的電梯和水泵運行費由電梯駕駛?cè)藛T經(jīng)費開支、實際耗用的電費構成。具體收費由業(yè)主管委會和物業(yè)管理單位商定的服務方式、時間，按實結算，單獨列帳，并按各房屋所有人的建筑面積比例合理分攤。
第十五條 （物業(yè)收費合同簽訂）
物業(yè)管理單位必須與房屋所有人簽訂物業(yè)管理服務收費合同。
經(jīng)物價部門同意的或由物業(yè)管理單位與業(yè)主管理委員會或房屋所有人代表協(xié)商議定的收費項目、收費標準和收費辦法應當在物業(yè)管理合同中明文約定。
房屋所有人或使用人不按規(guī)定繳納費用的，物業(yè)管理單位有權按照所簽服務收費合同予以追繳。
