今天上午，經(jīng)過(guò)數(shù)年醞釀、幾經(jīng)易稿的《北京市物業(yè)管理辦法》正式出臺(tái)，定于今年10月1日施行。開(kāi)發(fā)商承擔(dān)前期物業(yè)費(fèi)、小區(qū)車(chē)位先盡著“自家人”、物業(yè)服務(wù)價(jià)格應(yīng)公示……新《辦法》中許多大膽創(chuàng)新的做法，或許能化解現(xiàn)在許多小區(qū)物業(yè)和業(yè)主之間的糾紛。
在上午的發(fā)布會(huì)上，市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，為了保證新《辦法》的貫徹落實(shí)，還將陸續(xù)出臺(tái)36項(xiàng)細(xì)則和示范文本，用組合拳的方式對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行規(guī)范。其中，利用新興的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，業(yè)主將可以利用網(wǎng)上決策平臺(tái)，來(lái)實(shí)現(xiàn)自己投票和決策的權(quán)利。
開(kāi)發(fā)商支付前期物業(yè)費(fèi)
政策規(guī)定：建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。銷(xiāo)售房屋時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的附件。建設(shè)單位可以將全部專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以將專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)。
焦點(diǎn)解讀：今年10月1日以后取得預(yù)售許可證的所有項(xiàng)目，直到業(yè)主大會(huì)成立之前，或者在業(yè)主大會(huì)籌備組成立三個(gè)月之內(nèi)，所有的物業(yè)服務(wù)責(zé)任都必須由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。這也意味著，業(yè)主在這期間不用承擔(dān)物業(yè)費(fèi)，開(kāi)發(fā)商不僅要支付期間的所有物業(yè)費(fèi)，同時(shí)也要把設(shè)施設(shè)備管理、物業(yè)資質(zhì)審核、物業(yè)人員管理等都具體承擔(dān)起來(lái)，而且所有的服務(wù)承諾事項(xiàng)都要落實(shí)在前期物業(yè)服務(wù)合同之中。購(gòu)房人在同開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同也應(yīng)當(dāng)作為購(gòu)房合同附件出現(xiàn)。
“之前，不少開(kāi)發(fā)商對(duì)于在小區(qū)內(nèi)成立業(yè)主大會(huì)并不積極，而這種‘不作為’也造成了小區(qū)‘主人’的缺失。新《辦法》中，開(kāi)發(fā)商被要求扛起前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任，他們推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì)的積極性將更加明顯。”市住建委物業(yè)處處長(zhǎng)于良告訴記者。
根據(jù)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商要想把前期物業(yè)過(guò)渡到業(yè)主大會(huì)，必須經(jīng)過(guò)兩道程序：第一，支持業(yè)主或者主動(dòng)申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)，第一次業(yè)主大會(huì)的費(fèi)用由開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)。只要召集滿(mǎn)占總?cè)藬?shù)5%以上或者專(zhuān)有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主，便可向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書(shū)面申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。第二，前期物業(yè)必須經(jīng)過(guò)業(yè)主或者是業(yè)主和開(kāi)發(fā)商共同委托的第三方監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行查驗(yàn)，通過(guò)評(píng)估后，開(kāi)發(fā)商才能把前期物業(yè)責(zé)任交出，由業(yè)主大會(huì)承接。
政策影響：前期物業(yè)的規(guī)定捎帶手地也打擊了開(kāi)發(fā)商的捂盤(pán)行為。依新《辦法》規(guī)定，物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地能夠共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。而且還規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專(zhuān)有部分達(dá)到建筑物總面積50%以上的才能申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。新《辦法》實(shí)施以后，如果再“分期分批”開(kāi)盤(pán)，會(huì)讓開(kāi)發(fā)商肩上承擔(dān)的物業(yè)費(fèi)擔(dān)子更重。
如果按照每平方米每月2元的物業(yè)費(fèi)計(jì)算，一個(gè)住宅面積達(dá)到5萬(wàn)平方米的小區(qū)，開(kāi)發(fā)商每個(gè)月就得掏出10萬(wàn)元，業(yè)主大會(huì)的籌備期以3個(gè)月計(jì)，3個(gè)月的時(shí)間開(kāi)發(fā)商要為購(gòu)房人支付30萬(wàn)元的物業(yè)費(fèi)。如果拖的時(shí)間越長(zhǎng)，費(fèi)用會(huì)越高。
樓商說(shuō)法：北京嘉恒置業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司董事長(zhǎng)李磊表示，從北京市近幾年不斷出臺(tái)的政策來(lái)看，小區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范性和可操作性日漸增強(qiáng)，“如果開(kāi)發(fā)商不僅承擔(dān)入住前的管理成本，而且包括在業(yè)主大會(huì)成立之前，或者業(yè)主大會(huì)籌備組成立三個(gè)月之內(nèi)的物業(yè)費(fèi)，應(yīng)該能夠敦促開(kāi)發(fā)商和物業(yè)企業(yè)盡快協(xié)助成立業(yè)主大會(huì)，這對(duì)于小區(qū)未來(lái)的管理和業(yè)主自治都很有利。”
據(jù)了解，根據(jù)北京市原來(lái)的相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商需要承擔(dān)的前期物業(yè)管理費(fèi)用，包括建安成本2%的開(kāi)辦費(fèi)以及未出售物業(yè)的管理費(fèi)用，但不包括業(yè)主大會(huì)成立之前的小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用。
小區(qū)車(chē)庫(kù)先盡著“自家人”
政策規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車(chē)輛的車(chē)庫(kù)、車(chē)位，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。建設(shè)單位出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車(chē)輛的車(chē)庫(kù)、車(chē)位的，應(yīng)當(dāng)首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿(mǎn)足本區(qū)域業(yè)主需要后，建設(shè)單位可以將車(chē)庫(kù)、車(chē)位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人，租期不得超過(guò)六個(gè)月。建設(shè)單位調(diào)整租金時(shí)應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主協(xié)商。
焦點(diǎn)解讀：因?yàn)檐?chē)庫(kù)使用而發(fā)生的業(yè)主同開(kāi)發(fā)商之間的糾紛，也是現(xiàn)在小區(qū)內(nèi)的矛盾焦點(diǎn)之一。在新《辦法》中，首次制定專(zhuān)門(mén)條款，規(guī)定車(chē)庫(kù)使用要優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主需求：小區(qū)車(chē)位不得出售給非業(yè)主;開(kāi)發(fā)商如果要出租這些車(chē)位，也得先盡著業(yè)主再考慮“外人”，而且租期不得超過(guò)6個(gè)月;如果開(kāi)發(fā)商中途想要調(diào)高車(chē)位租金，也得先與全體業(yè)主協(xié)商。
不得以欠物業(yè)費(fèi)為由停水?dāng)嚯?/p>
政策規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用，并依法承擔(dān)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主出具專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的發(fā)票，并不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為由限制或者變相限制專(zhuān)業(yè)服務(wù)。
焦點(diǎn)解讀：你欠我費(fèi)，我就斷你的電、停你的水，讓你生活不舒服。在新的辦法中，這種目前市場(chǎng)上常見(jiàn)的招數(shù)，被堅(jiān)決喊停。任何物業(yè)服務(wù)企業(yè)，都不得以業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)為由，限制或者變相限制專(zhuān)業(yè)服務(wù)，不可以斷水?dāng)嚯?、停止供暖供氣。另外，物業(yè)公司接受委托代收水、電、熱、通信、有線電視等費(fèi)用時(shí)，必須向業(yè)主出具相關(guān)發(fā)票，不得據(jù)為己有。
新老物業(yè)交替有權(quán)責(zé)
政策規(guī)定：物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)前，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同決定物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、是否更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項(xiàng)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決;協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁，不得強(qiáng)行接管。
焦點(diǎn)解讀： 鬧得紛紛揚(yáng)揚(yáng)的建外SOHO“物業(yè)門(mén)”，最初的起因就是新老物業(yè)在交替時(shí)，互相都不愿意退出小區(qū)，致使兩批工作人員在小區(qū)內(nèi)辦公，井然有條的秩序反而變得一塌糊涂。但是，從今年10月1日之后，不論以任何借口拖延、拒絕辦理物業(yè)交接，老物業(yè)公司都會(huì)被處以責(zé)罰。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)逾期不撤出的可處10萬(wàn)元罰款;不能維持正常物業(yè)管理秩序的，由區(qū)縣人民政府責(zé)成區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)、物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及公安機(jī)關(guān)組織接管。而新的物業(yè)公司，也不得以委任合同作為“欽定詔書(shū)”，不能強(qiáng)行接管，否則也將被處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。這一條款，讓新老物業(yè)雙方都被套上了“緊箍咒”。
