收取物業(yè)費(fèi)作為入住條件 開發(fā)商做法無依據(jù)
案情
王先生買了一套商品房，在交清購房款之后，按照合同約定接到了開發(fā)商的入住通知。但是在開發(fā)商的入住通知上，王先生發(fā)現(xiàn)了物業(yè)費(fèi)的交費(fèi)通知，上面明確要求，如果王先生不交納物業(yè)費(fèi)用的情況下，是不能入住的。王先生覺得這個物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)價格不合理，因此拒絕交納，而開發(fā)商又拒絕交房，雙方僵持不下。
律師分析
部分開發(fā)商在交付房屋時，要求購房者以先行支付物業(yè)費(fèi)、水電氣開通費(fèi)、契稅、公共維修資金等作為入住條件。開發(fā)商的上述要求是沒有法律根據(jù)的。物業(yè)費(fèi)是物業(yè)管理公司基于物業(yè)管理合同
向業(yè)主收取的管理費(fèi)用，應(yīng)由物業(yè)管理公司向業(yè)主收取，而不應(yīng)由開發(fā)商收取。水電氣的建設(shè)費(fèi)用及開通費(fèi)，由相應(yīng)機(jī)構(gòu)（自來水公司、供電公司、燃?xì)饧瘓F(tuán)）向開發(fā)商收取，開發(fā)商在銷售房屋時已將上述費(fèi)用計算在銷售價格中，所以開發(fā)商不應(yīng)再向購房者收取上述費(fèi)用。契稅是在辦理房屋交易時由購房者向稅務(wù)部門繳納的稅金，除購房者委托開發(fā)商辦理房屋過戶手續(xù)外，契稅不應(yīng)由開發(fā)商收取。公共維修資金是指住戶交納的專項用于住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新和改造費(fèi)用，歸全體業(yè)主所有。公共維修資金一般由開發(fā)商代收，交至房地產(chǎn)主管部門代為管理，但開發(fā)商不得將收取公共維修資金作為房屋交付條件。開發(fā)商以交納上述費(fèi)用作為房屋交付前提條件，至逾期交付房屋的，應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)逾期交房的違約責(zé)任。
按《商品房買賣合同》的約定，開發(fā)商作為房屋出賣人負(fù)有按期交付房屋的義務(wù)。依據(jù)合同法第67條規(guī)定，當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。依據(jù)合同約定和上述法律規(guī)定,除合同中約定以購房者支付相應(yīng)費(fèi)用（包括：契稅、公共維修資金、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、證件印花稅、測量費(fèi)、水電開通費(fèi)，其中開發(fā)商收取測量費(fèi)、水電氣開通費(fèi)為非法收費(fèi)）作為房屋交付條件的，開發(fā)商不得以購房者先行支付相應(yīng)費(fèi)用作為房屋交付條件。本案中，李先生雖有物業(yè)費(fèi)交納義務(wù)，但權(quán)利人應(yīng)為物業(yè)管理公司，而非開發(fā)商，也就是說李先生對開發(fā)商并不負(fù)物業(yè)費(fèi)交納義務(wù)，開發(fā)商以此作為房屋交付條件，屬違約行為，如因此造成逾期交房，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。
綜上所述，開發(fā)商和消費(fèi)者之間存在的是房屋買賣關(guān)系，雙方對房屋買賣過程互相負(fù)有權(quán)利和義務(wù)。而在這一法律關(guān)系之外的事情，比如說收取物業(yè)費(fèi)，或者其他費(fèi)用，并不是開發(fā)商的職責(zé)，除非有合同條款約定，以此作為交房條件，是沒有法律依據(jù)的。因此，在這里提醒這樣的開發(fā)商，不要越俎代庖，履行好自己交房的義務(wù)才是贏得消費(fèi)者信賴的根本。
收取物業(yè)費(fèi)作為入住條件 開發(fā)商做法無依據(jù)
