電梯因年久失修發(fā)生故障，住在幾十層高樓的業(yè)主要回家只好氣喘吁吁地爬樓梯;水箱破損無(wú)法供應(yīng)日常用水，爬樓的同時(shí)，業(yè)主還得背上一個(gè)重重的水桶……這絕不是聳人聽(tīng)聞。對(duì)于那些居住5年以上的小區(qū)，也許這些問(wèn)題明天就會(huì)出現(xiàn)。
按照物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，購(gòu)房時(shí)業(yè)主要交房?jī)r(jià)2%的專項(xiàng)維修資金，用于像電梯、水箱這樣的物業(yè)公用部位和共同設(shè)施設(shè)備在物業(yè)保修期滿后的維修和更新、改造。但是，條例對(duì)這筆資金如何收取、保管、監(jiān)督以及使用并沒(méi)有過(guò)多的規(guī)定。不規(guī)范操作讓廣大業(yè)主既擔(dān)心這筆巨額資金被挪用，又擔(dān)心自己的私有房產(chǎn)因此缺少資金得不到維修而貶值。
業(yè)主質(zhì)疑收房“慣例”———開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司代收公共維修基金
幾乎所有的樓盤(pán)在新房收房時(shí)，開(kāi)發(fā)商或者是與之有“血緣”關(guān)系的物業(yè)公司總要告知業(yè)主：先拿公共維修基金來(lái)，否則不予入住。
正在收房的北京朝陽(yáng)區(qū)易構(gòu)空間嘉園的業(yè)主同樣碰到了這樣的情況。據(jù)業(yè)主宋先生估算，僅此一項(xiàng)，開(kāi)發(fā)商就可能收到上千萬(wàn)元的資金，“誰(shuí)知道他們要拿這筆錢(qián)干什么?”
按規(guī)定，“商品住宅購(gòu)房者應(yīng)在辦理立契過(guò)戶手續(xù)時(shí)將維修基金足額交到房地局，同時(shí)房地局、‘小區(qū)辦’不得委托建設(shè)單位代為歸集維修基金”。北京仁和律師事務(wù)所孟憲生律師分析認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商明知故犯的原因在于規(guī)避擔(dān)保責(zé)任。
原來(lái)，對(duì)于貸款購(gòu)房的業(yè)主，在產(chǎn)權(quán)證未辦理下來(lái)之前，開(kāi)發(fā)商必須向銀行承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。一旦貸款者不能如期還貸，擔(dān)保方必須履行還貸義務(wù)。產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái)以后，就轉(zhuǎn)為用房子作抵押，開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任隨之解除。而繳納維修基金、契稅是辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的必備條件之一，因此，開(kāi)發(fā)商當(dāng)然希望業(yè)主及時(shí)繳納上述兩項(xiàng)費(fèi)用。
已代收的專項(xiàng)維修基金可能出現(xiàn)監(jiān)管真空
采訪中記者發(fā)現(xiàn)，幾年前購(gòu)房的業(yè)主較之現(xiàn)在購(gòu)房的業(yè)主來(lái)說(shuō)，對(duì)公共維修基金知之更少。北京新康家園的蘇德強(qiáng)告訴記者，2002年她購(gòu)房時(shí)，就將這筆錢(qián)交給物業(yè)公司了。
無(wú)意間的發(fā)現(xiàn)蘇德強(qiáng)才覺(jué)察到這里面問(wèn)題太大了。她將6700余元公共維修基金交給物業(yè)公司的時(shí)間是2002年3月15日，而這筆錢(qián)原封不動(dòng)轉(zhuǎn)到“小區(qū)辦”專項(xiàng)賬戶的時(shí)間卻是2003年8月21日，這期間近一年半的時(shí)間物業(yè)公司拿這筆錢(qián)干什么去了?
問(wèn)物業(yè)公司，人家根本不理她。找了“小區(qū)辦”，“小區(qū)辦”查了物業(yè)公司的賬后，責(zé)成物業(yè)公司退給業(yè)主這筆基金的利息。新康家園754戶業(yè)主拿到了這筆錢(qián)。
北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)小區(qū)物業(yè)管理辦公室主任助理李建民告訴記者，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司代收維修基金存在巨大風(fēng)險(xiǎn)，主管部門(mén)雖有文件制止，但卻鞭長(zhǎng)莫及。如果不是業(yè)主舉報(bào)，“小區(qū)辦”很難發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司打的“時(shí)間差”。
業(yè)委會(huì)成員能力有限難以擔(dān)當(dāng)維修基金審核重任
據(jù)新華社報(bào)道，截至去年，全國(guó)小區(qū)的維修基金保守估計(jì)有600億元。這樣一筆巨資目前的狀況卻是“存放有規(guī)定，使用無(wú)監(jiān)管”。
由于維修基金不是國(guó)有資產(chǎn)，所以沒(méi)有主管部門(mén)對(duì)它進(jìn)行審核和監(jiān)督。作為個(gè)人資產(chǎn)，維修基金又沒(méi)有專人管理，使得其增減變化無(wú)賬可查，必然會(huì)給違規(guī)操作留下可乘之機(jī)。
有的地方動(dòng)用維修基金全憑業(yè)委會(huì)主任“一支筆”，有的地方利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收入不及時(shí)補(bǔ)入專項(xiàng)維修資金，有的地方維修基金被開(kāi)發(fā)商挪用，無(wú)從追回。
另外，業(yè)委會(huì)的工作是業(yè)余的，承擔(dān)的任務(wù)卻專業(yè)性極強(qiáng)。維修基金的使用審核涉及政策法規(guī)和工程技術(shù)各方面知識(shí)，光有熱心腸缺乏專業(yè)知識(shí)使得業(yè)委會(huì)工作有心無(wú)力。到底應(yīng)該“小修”還是“中修”，業(yè)委會(huì)成員憑的全是感覺(jué)。
用信托制取代酬金制，防止公共維修基金流失
怎樣防止公共維修基金的流失呢?北京仁和律師事務(wù)所孟憲生律師主張，改業(yè)主與物業(yè)公司的委托關(guān)系為信托關(guān)系。
物業(yè)公司與業(yè)主之間是委托關(guān)系時(shí)，物業(yè)公司只有一本賬，假如它代管公共維修基金，一旦物業(yè)公司資不抵債，根本分不清哪個(gè)是物業(yè)的錢(qián)，哪個(gè)是業(yè)主的錢(qián)，很容易造成公共維修基金的流失。
假如業(yè)主與物業(yè)公司建立的是信托關(guān)系，物業(yè)公司將實(shí)行分賬管理，錢(qián)是誰(shuí)的十分清楚，就是它資不抵債了，也拿不走業(yè)主的公共維修基金。
廣州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳德豪認(rèn)為，應(yīng)該立法規(guī)定在動(dòng)用維修基金超過(guò)一定數(shù)額時(shí)，需接受專業(yè)機(jī)構(gòu)年度審計(jì)，同時(shí)加強(qiáng)政府核查指引也是十分必要的。
