物業管理相關費用的計算標準
目前，法院在審理物業管理糾紛案件中，當事人經常就物業管理費用的計算問題存在爭議，鑒于此種問題涉及比較細致的計算方法，且專業性比較強，為了便于處理此類案件，提高辦案效率，二中院組織專人對近年來該院處理的此類案件進行了調研，并對案件中涉及物業管理費用計算的常見問題加以歸納總結。
一、關于物業管理費
北京市物價局、北京市房屋土地管理局京價（房）字[1997]第196號文件《關于印發〈北京市普通居住小區物業管理服務收費暫行辦法〉的通知》及所附北京市普通居住小區物業管理服務收費標準規定，管理費一般住宅為2.4元每平方米每年，甲類住宅為3.5元每平方米每年，但沒有規定甲類住宅、乙類住宅、一般住宅如何區分，雙方當事人經常對此存在爭議。
關于甲、乙類住宅的劃分，是按照“七五—八五”期間北京市住宅設計標準的規定設計確定的，該規定載明：甲類住宅（服務對象司局級以上干部、高級工程師、教授），多層平均每戶建筑面積83至92平方米，高層平均每戶建筑面積93-102平方米，一般不少于一廳四室，廚房面積不應小于6平方米，應設兩套衛生間，其中一套應大于3平方米，每戶兩個陽臺；乙類住宅（服務對象為工程師、講師、處級干部或相當這個級別的干部、技術人員），多層平均每戶建筑面積70—75平方米，高層平均每戶建筑面積76—81平方米，一般不少于一廳三室，廚房不應小于5平方米，衛生間不應小于3平方米；一般職工住宅多層每戶建筑面積56平方米；高層每戶建筑面積62—64平方米，廚房不應小于4平方米，衛生間不應小于2.5平方米。
經向北京市城市發展改革委員會勘察設計管理辦公室咨詢，該部門工程師答復，上述規定是在計劃經濟體制下實施的，現在建筑已經不區分甲類、乙類，以前做這種區分是針對分房對象設定的，這種分類在建筑方面已經不具備現實意義。
二、關于繳納公共維修基金后，大修費、中修費的收取問題。
根據北京市國土資源和房屋管理局《關于建立公共維修基金后中修費收繳等有關問題的通知》京國土房管物字[2001]1330號規定，產權人在按規定繳納公共維修基金后，物業管理企業不得再向產權人收取《北京市普通居住小區物業管理服務收費暫行辦法》規定的大修費和38.7%的房屋公共部分中修費。產權人委托物業管理企業對房屋自用部分管理的，物業管理企業可以繼續收取196號文件規定的61.3%的自用部分中修費。
有時，業主稱沒有支付公共維修基金是因為物業管理公司拒絕收取，開發商拒不提供繳納基金的相關手續，業主不愿將大修費交給物業公司，擔心所交費用被物業公司卷走等原因導致。經向北京市建委小區辦公共維修基金科了解情況，答復為，在手續齊全的情況下，業主可以直接向銀行交納代收的公共維修基金，如果雙方因繳納公共維修基金發生爭議，開發商不給提供相應的手續，業主可以持能夠證明雙方就此存在爭議的相關證明到小區辦，由公共維修基金科出具證明直接向銀行繳納費用。沒有交納公共維修基金的業主，如果物業委托范圍包括公共部分維修的，仍應支付大修費。
三、電梯費、高壓水泵費的計算
關于電梯費和高壓水泵費用的構成，經向北京市城市發展改革委員會收費管理處了解，電梯費的收取依據就是274號文，業主在繳納公共維修基金后僅需支付電梯費中的運行費和維護費，其余各項均不繳納，因電梯全部應當屬于公共部位，中修費不是僅扣38.7%，而是全部無需支付。高壓水泵費亦是如此，已繳納公共維修基金的業主只需要支付運行費和維護費。
關于電梯費、高壓水泵費的計算方法，是按戶計費還是按照面積計費，當事人的計算方法常有差異，發改委有關人員稱國家就此目前尚無明確規定，一般按照物業管理合同的約定，很多情況下是開發商或者物業公司選擇的，沒有強制性規定。鑒于業主就其所主張的計算方法沒有提供任何依據，而物業中心主張的費用亦不存在過高問題，我們支持了物業中心的計算方法。
四、關于電梯代驗費
業主主張物業公司無權收取電梯代驗費，相關費用已經包含在物業管理費中。經向發改委了解，電梯代驗費還是應當收取的，具體是按照面積分攤還是按戶分攤也沒有明確的規定。
