淺析物業管理區域公用市政收費管理措施對策
珠海經濟特區珠光物業管理公司 王曉韻
隨著中國融入國際市場經濟的步伐加快，針對目前普遍存在的物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱等公用市政項目使用費用由物業管理公司代收代繳不合理混亂現象，國務院新頒布實施的《物業管理條例》（以下簡稱新條例）按照國際慣例和商品市場規律做出了新的調整規定即“物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用事業單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業可以接受公用事業單位的有償委托，代收有關費用，但是不得向業主收取手續費等額外費用”。如何改善目前不合理混亂現象，切實執行《新條例》規定，認真做好范圍廣泛的公用事業項目使用的收費和管理工作，將關系到千家萬戶的切身利益和社會的安定。為此筆者就此問題，淺談以下觀點供大家互相探討學習。
一、公用事業代收代繳費用不合理混亂現象存在的原因。
從供水、供電、供氣、供熱等公用市政項目的性質看，自來水、電力、煤氣、液化氣、熱力都是自來水公司、供電公司、燃氣公司、供暖公司的商品，作為商品的提供者應該按照商品的市場規律直接提供服務與收費。而目前物業管理區域公用市政項目收費與管理現狀是：
（一）、長期以來由于缺乏科學合理城市總體公用市政發展規劃，特別是區域性的一些配套設施的規劃和落實不到位，以及公用市政事業單位的壟斷地位，往往把服務與收費無償地轉嫁給物業管理公司，造成了由物業管理公司來代收代繳費用的不合理現象和埋下被投訴隱患。在代收代繳費用過程中，因為存在著總表與分表的誤差，特別是供電還存在著基本電費、變壓器損耗以及利率調整所形成的費用負擔。這些負擔承受又很自然出現二種情況，即一種情況是物業管理公司自行承擔經營出現虧損，另一種情況是物業管理公司通過提高收費標準的辦法，讓用戶承擔，引起住戶強烈不滿的投訴。而物業管理公司依照“羊毛出在羊身上”這種提高收費標準的做法又違反了國家的價格法的有關規定，屬于亂收費范疇。由于收費主體不同，最終本應該商品提供者承擔的費用，變成為物業管理公司沉重的額外負擔。
（二）、在物業管理實踐中，代收代繳給物業管理公司帶來欠費和管理風險隱患。
1、現在物業管理公司收到，收不到水、電、氣、暖費都必須按照區域消費全額費用交給自來水公司、供電公司、供暖公司、燃氣公司。住戶欠費收不齊就由物業管理公司墊交。
2、由于水電氣、暖公用設施維修養護專業性較強，物管公司管理人員專業水平普遍達不到要求，以致出現設施的損壞、跑、漏、盜漏洞現象導致支付費用提高。
長期以來物管公司忍辱負重無償替公用市政單位履行收費和設施維修、養護等職責，導致出現以上風險，使一些物業管理公司在經濟上因此直接受到牽連，經營步履艱難，甚至導致破產。為此目前在一定的程度上由于代收代繳出現的矛盾致使物業管理服務費也難收到。這些問題現已成為物業管理行業健康發展的瓶頸。
二、解決以上存在問題措施對策。
為了加快解決以上存在問題，切實實施《新條例》，筆者提出如下措施對策。
（一）、首先目前物業管理區域公用市政事業單位可以先與物業管理公司簽訂委托代收費協議。協議中明確各自責、權、利，物業管理公司切實按照國家規定標準將代收的費用實收實交委托單位，公用市政設施的維修、養護由商品提供者負責。公用事業單位可按雙方約定的一定比例返回勞務費給物業管理公司，作為補償由于代收代繳所支付的費用和酬金。從而完善物業管理公司收費的法律依據，理順了目前公用市政提供商品服務收費的管理體制。
（二）、政府主管部門根據“誰受益、誰承擔”原則，盡快制定出臺有關物業管理區域內公用市政項目收費與管理規定，明確供水、供電、供氣、供熱等公用市政項目移交的技術標準、移交程序、移交期限、遺留問題處理和移交后雙方的權利義務，以及用戶權利義務等方面事宜。
（三）、政府物價部門會同公用市政單位測算因抄表到戶所增加的費用經論證后，召開聽證會,明確規定公攤項目、分攤方法和收費標準，以通過適當的收費向用戶分攤。從而解決物業管理公司代收費帶來的風險和避免不透明、亂加價強烈投訴等弊端，真正按照國家《公司法》、《合同法》要求，體現物業管理區域內公用市政管理和物業管理的分業經營。
（四）、科學制定城市公用市政發展規則，由政府規劃部門會同相關公用市政管理單位調研論證后，報政府批準實施。以便物業管理區域規范管理。
（五）、在區域建設方面，新建物業管理區域不設公用市政設施總表。各項公用市政設施必須與區域物業主體工程同時設計，同時完工，同時驗收。政府的規劃建設和公用市政管理單位，落實相應的監督工作，竣工后必須嚴格驗收，達到杜絕不合格的設施設備投入使用，最大限度從源頭上減少由于施工質量和設備原因造成的損耗和影響用戶使用的相關問題，切實維護廣大用戶的利益。
總之，物業管理區域的公用市政事業單位當務之急要做的抄表到戶和設施接受是城市管理中一項基礎性工作，牽涉面廣，影響重大，只有通過政府、公用市政事業單位、物業管理公司的各方共同努力，并在廣大用戶的配合支持下，才能逐步理順物業管理區域內供、管、用關系，全面實現抄表到戶，公用市政事業單位依法對物業管理區域內公用市政設施進行專業規范管理，達到各盡其責，共同發展，各方滿意的目標。
