張東旭 季如進 清華大學房地產研究所
物業服務費(以下簡稱物業費)交納率低早已是物業管理行業中存在的一大難題。據北京市建委小區辦的隨機抽樣調查，2004年北京市商品房小區的物業費交納率不超過65％。原北京物業管理商會的調查數據則顯示，在回遷房小區，這一數字甚至不足三成。如何解決該問題，業內及社會各界都曾提出過不少意見和建議。
由北京市工商局和市建委聯合制定并于2008年 5月1日起正式推行的《北京市前期物業服務合同》和《北京市物業服務合同》的示范文本中也都有專門條款解決物業費欠費的問題，其中規定：業主逾期未交納物業費的，應當按照逾期每日萬分之五或雙方約定的其他標準，承擔相應的滯納金。“滯納金”這一名稱用在這里是否合適以及應該如何收取在社會上引起了廣泛討論。
一、“滯納金”的名稱問題及法律認定
滯納金是行政強制執行中執行罰的一種類型，是指行政強制執行機關對不履行交納義務的相對人從滯納之日起按滯納款比例持續不斷地加收金錢，以迫使其履行義務。滯納金作為一種行政強制行為，只能發生在雙方法律地位不平等、國家行使公共權力的過程中，個人和其他團體都無權私自設立。滯納金及其數額必須由法律法規明文做出規定，且其征收是由國家強制力保障的。在我國現行法律法規中，“滯納金”一詞主要存在于《稅收征收管理法》、《海關法》、《公路法》、《水法》、《人口與計劃生育法》、《勞動法》、《公路養路費征收管理規定》等。但民事領域中的“滯納金”是計劃經濟時期遺留的產物，隨著我國依法治國進程的加快，“滯納金”這一名詞將在民事領域中逐漸退出歷史舞臺。
物業服務合同的簽訂雙方是業主與物業服務企業，雙方之間是平等的民事主體關系。因此，在物業服務合同中使用“滯納金”一詞不妥，應當改為“違約金”。
違約金是指債權人或債務人完全不履行或不適當履行債務時，必須按約定給付他方一定數額的金錢。違約金是對違約行為的一種經濟制裁。在我國現行法律中，“違約金”一詞出現于《民法通則》、《合同法》、《擔保法》等民商事法律中。
所以對于物業服務合同中出現的有關滯納金條款，應該理解為合同雙方在詞語的選擇和表述上不夠準確，未能分清違約金與滯納金的法律區別，雙方在合同條款中約定的滯納金的真實意思表示為違約金。根據民法的公平原則和誠實信用原則，應將物業服務合同中出現的有關滯納金條款解釋為違約金。
但是如果在物業服務合同中雙方既有違約金條款又有滯納金條款，則應該認定合同雙方對于滯納金和違約金的法律區別是明知的，這時滯納金條款則因不符合法律規定，應確認為無效。
二、物業費違約金的標準及約定探討
1．物業費逾期付款違約金的標準
對違約金的計算標準，我國《合同法》確定的是由當事人約定的原則?！逗贤ā返?14條第1款規定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。但我國同時又采納了對違約金條款予以干涉的原則，其目的就是使違約金以賠償為主，兼具一定的懲罰性?！逗贤ā返?14條第2款規定，約定的違約金低于所造成損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。如何判定約定的違約金“過分高于造成的損失”，如何予以“適當減少”，法律均未進一步明確。在當前的司法實踐中，一般認為人民法院在認定違約金是否過高時，應以違約造成的損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯、社會經濟狀況等因素，根據公平原則、誠信原則進行平衡。
鑒于上述分析，對于物業費逾期付款違約金的標準，合同中有約定的應當依據合同約定。但是當出現“天價”違約金或者過低的違約金時，當事人可以通過法律手段請求調整。
當雙方沒有約定物業費逾期付款違約金標準時，根據《最高人民法院關于修改<最高人民法院關于逾期付款違約金應當按照何種標準計算問題的批復>的批復》(法釋(2000)34號)的規定：“人民法院可以參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算逾期付款違約金。中國人民銀行調整金融機構計收逾期貸款利息的標準時，人民法院可以相應調整計算逾期付款違約金的計算標準”。而中國人民銀行規定的逾期貸款罰息利率是在貸款利率水平上加收30％～50％計息(銀發[2003]251號)。即當雙方沒有約定時，物業費逾期付款違約金標準應按照在貸款利率水平上加收30％一50％計算。例如，2008年 12月23日調整后的1年期人民幣貸款基準利率是 5．31％，加收30％～50％后換算成逾期付款違約金為萬分之一點九到萬分之二點二。
《物業服務合同示范文本》是向行業內推廣使用的，必須站在中立的立場上制定。所以筆者認為示范文本中違約金的默認標準也應當參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準，并按照年度不同進行動態調整。如2009年的標準可按逾期每日萬分之二收取。
2．違約金應當如何約定
物業服務合同的甲方不是一個特定的主體，而是一群人，即全體業主。物業費是全體業主按建筑面積比例進行分攤的，其過程實質上是所有業主先籌集資金，之后再支付給物業服務企業來購買和消費服務。從理論上說，物業服務費首先不屬于物業服務企業，而屬于全體業主。個別業主欠交或拒交物業費，實際上造成了全體業主的違約，損害的是全體業主，尤其是正常交費的業主的利益。
因此，違約金的約定過程最好是由全體業主事先討論決定，在《管理規約》中先行約定物業費逾期付款違約金以及標準，之后再與物業服務企業在合同中約定。在前期物業管理中，由于《臨時管理規約》是由開發商主導制訂的，規定的違約金標準實際往往較高，這樣就成了“霸王條款”，所以建議《臨時管理規約》對于違約金標準的規定應不高于中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息標準。
