一、物業服務的兩種計費方式
《收費管理辦法》第九條規定，業主與物業管理企業可以采取包干制或酬金制等形式約定物業服務費用。包干制和酬金制是兩種不同的計費方式，下面簡要介紹兩種計費方式：
1、包干制
包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。實行包干制時，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業利潤。
包干制是物業管理企業按照和業主雙方約定的物業管理收費標準來收費，不論管理的好壞，經營的虧盈，均由物業管理企業承擔，而與業主無關。實行包干制的前提是對物業服務費標準雙方事先要有約定和承諾，即包干的具體額度。通常，對有政府指導價的物業類型的物業服務收費實行包干制，但是當業主方對物業服務收費的測算和市場行情不甚明了時，往往對包干的額度把握不定，此時不宜實行包干制。
2、酬金制
酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額撮提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
實行物業服務費用酬金制時，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。如果物業服務收費采取酬金制方式，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度決算和物業服務資金的收支情況進行審計。
酬金制實質是實報實銷制，物業服務企業按雙方協商確定的預算預收基本費用，一個會計年度結束后進行決算并向業主多退少補。在這種模式下，物業管理企業只拿與業主事先約定好的酬金部分（酬金可事先約定提取比例或固定額度）。由于預收的物業服務支出是代管性質，所以采取酬金制物業服務支出不應交納營業稅等相關稅金。
二、包干制和酬金制的優、缺點分析
1、包干制的優點
首先，包干制執行起來較為簡單，有利于小型的物業管理公司采用。
其次，在業主委員會成員專業水平有限，精力有限的情況下，實行包干制避免了對物業服務企業進行賬目監督和審計等工作，簡便易行。
第三，由于包干制中節省的開支可能成為物業公司的利潤，所以在一定程度上可以刺激物業管理企業進行管理方式創新，節約成本。
2、包干制的缺點
首先，在包干制中，物業服務質量的好壞主要靠企業自律，為了獲取更高的利潤，物業管理企業可能會收到錢不花或者少花，往往會導致物業管理企業為了降低管理成本而對工作草率了事的行為；
其次，包干制的成本限制，使得物業管理企業對需要進行及時維修的工作，往往產生拖延或小修小補，不做徹底解決，對物業的使用壽命和價值都會產生一定影響；
第三，實行包干制的物業管理企業在費用不足時，只有依靠多元化經營維持企業的利潤，不利于物業管理專業化。
3、酬金制的優點
首先，酬金制費用更加透明，業主對物業管理企業的費用支出可以監控，更加體現了業主的自主管理；
其次，物業管理企業服務支出的多少對企業利潤沒有直接影響，有了固定的酬金，則企業不必考慮多元化經營，有得于企業管理的專業化；
第三，酬金制體現了物業管理企業對業主“管家”式的服務關系，減少了物業管理企業和業主在物業收費方面的矛盾了。
4、酬金制的缺點
首先，酬金制需要對物業管理企業進行賬目監督和審計，要求業主對物業管理有較高的認識水平和專業水平。
其次，物業管理企業出于利潤的驅動，可能會提高酬金支付的基數，即物業服務支出。由于業主在專業知識方面處于相對劣勢地位，所以很難找到有理、有利、有效的壓縮開支的根據，由此可能帶來物業管理費用的攀升。
三、兩種收費方式的比較分析
1、兩種收費方式各有利弊
從上述分析可看出，包干制簡便易行，對業主的要求不高，節省了業主的管理成本，但是會存在更多的非市場行為，不利于業主和企業之間的溝通和諒解。對物業管理企業提高管理技能和專業化發展有一定的阻礙作用，在一定程度上制約著一個物業管理行業的發展。
酬金制更體現了市場經濟的要求，更透明化，有助于企業自我管理，有利于物業管理企業專業化水平的提高，但是酬金制對業主的要求較高。從目前我國物業管理發展的階段來看，兩種收費方式都有其存在的理由和必要性。
2、酬金制是物業收費方式的發展方向
物業管理目的之一是提升物業價值，實現其穩定持續的收益、保值、增值，所以從兩種收費方式的特點來看，酬金制是日后物業服務收費的發展方向。在物業管理發展成熟的國外和港澳地區，物業服務收費普遍采用酬金制，他們實行酬金制的前提是物業管理企業會對業主進行定期培訓，讓廣大業主更多了解物業管理知識，即便于和物業管理企業之間的溝通，也有利于監督物業管理企業的行為。由于我國內地物業管理行業發展還未完全成熟，專業培訓僅限于行業內部，而針對業主的幾乎沒有，所以很多業主對物業管理的認識較為表面化。觀念停留在“服務――滿意”這一層面上。業主對物業管理認識的不足使得普通的居民很難實現和物業管理企業的正確溝通，以及對物業管理企業的有效監督，所以目前在國內全面推選酬金制并不現實。
3、包干制仍然具有存在的必要性
雖然包干制相對來說存在更多的非市場因素，從服務的周到到有效，到對物業的保值、增值等方面都不如酬金制具有優勢，但我國大部分小區的物業管理收費目前仍然采用包干制。這種收費方式存在較大市場的原因是，我國居民對物業服務消費的承受能力不高，在業主專業水平較低的情況下，包干制的收費方式省去了賬目審計等監督工作，尤其對于中低檔物業來說，業主委員會物業管理知識水平的限制以及包干制收費的相對低廉更加具有吸引力。
四、我國推選酬金制仍然需要完善的方面
雖然酬金制更加透明、合理、市場化。但是，在我國推選酬金制從理論到實踐還有很長的路要走，我們必須注意通過明確和完善實施細則，解決好關鍵環節的操作規范問題，否則就很容易背離初衷，引發新的矛盾。總的看來，仍然需要完善以下幾個方面的內容：
