物業(yè)服務市場，雖然同樣是由市場機制支撐著的市場，但與一般的市場相比有其特殊性。物業(yè)服務市場，是否需要政府介入、政府如何介入，對政府介入此類市場的行為如何規(guī)制，顯然也是政府在市場經(jīng)濟體制中地位和作用的一種具體體現(xiàn)。今年 7 月 5 日，北京市發(fā)展和改革委員會、市建設委員會就擬定的 《 北京市物業(yè)服務收費管理辦法 》 和 《 北京市物業(yè)服務收費政府指導價收費標準 》 進行聽證，再一次吸引了社會的關注，并使政府在物業(yè)服務市場中的地位和作用問題進一步突現(xiàn)出來。
一、物業(yè)收費所體現(xiàn)的是物業(yè)公司與業(yè)主之間的關系
物業(yè)收費，是物業(yè)公司依照其與業(yè)主（含通過業(yè)主大會或業(yè)主委員會的形式，下同）之間的服務合同，在履行小區(qū)物業(yè)服務義務的同時收取價金的行為。因此，物業(yè)收費體現(xiàn)的是物業(yè)公司與業(yè)主之間的關系。如果交易雙方的信息非常充分、對等，如果交易雙方的經(jīng)濟實力、市場地位、交易風險非常對等、勻稱，如果交易雙方都享有充分的平等交易權、交易選擇權，如果同一小區(qū)內(nèi)部的業(yè)主之間的信息渠道暢通、觀點分歧不大或者協(xié)調(diào)容易，物業(yè)收費所體現(xiàn)的關系，就僅僅是私主體與私主體之間的普通民事關系。明確物業(yè)收費所體現(xiàn)的是物業(yè)公司與業(yè)主之間的關系，是理清相關關系的基本前提。假設這一系列“如果”是現(xiàn)實狀態(tài)，物業(yè)收費就如同集貿(mào)市場中買方向賣方支付蔬菜價款、街頭理發(fā)店里顧客向理發(fā)店（或理發(fā)師）支付理發(fā)服務費一樣簡單。收取蔬菜、理發(fā)服務價款，幾乎不需要政府介入，這已是共識。問題在于，物業(yè)收費是不是這樣簡單，物業(yè)收費行為是否并不需要政府介入？
二、物業(yè)服務市場屬于需要政府介入的特殊市場之一
物業(yè)收費凝結著物業(yè)服務市場中的各類關系。在物業(yè)收費標準、收費方式等方面普遍存在著的物業(yè)公司與業(yè)主之間的爭議或糾紛，也表明上述一系列“如果”僅僅是或大多數(shù)是假設。物業(yè)服務市場之特殊性，是物業(yè)服務的公共性、整體性與業(yè)主享受服務的個體性、個別性之間不易協(xié)調(diào)的矛盾，是物業(yè)服務市場特殊性的集中體現(xiàn)。
物業(yè)服務以公共服務為主，服務的公共性和享有的個體性決定了圍繞物業(yè)收費行為的一系列矛盾。在一個小區(qū)內(nèi)，物業(yè)服務的內(nèi)容主要是小區(qū)內(nèi)的公共服務，即提供“公共物品”（ public goods ），如小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境保潔、綠化交通水電氣暖的提供與設施維護、公共安全的一般保障等等；服務的主體一般是一家物業(yè)公司；服務的對象則是小區(qū)內(nèi)數(shù)十到數(shù)千個業(yè)主；服務的設施大多具有網(wǎng)絡的特點。作如是觀，似乎一方是物業(yè)公司，另一方是業(yè)主整體。問題是，物業(yè)服務又是由業(yè)主個體享受、個別消費，物業(yè)公司是與每一個業(yè)主之間訂立的合同，物業(yè)服務最終是由每一個業(yè)主分別“埋單”。公共服務、個別服務各有其特點，但在物業(yè)服務中，二者結合在一起，各自的利弊和結合而生的矛盾也就更集中、更突出了。
比如，公共服務又輔之以網(wǎng)絡化設施，往往使服務者具有獨占地位，即壟斷；純粹的個別服務，很少具有壟斷地位。物業(yè)公司盡管可以被業(yè)主們選擇，但物業(yè)服務在小區(qū)內(nèi)的獨占地位卻不大可能被改變。一旦獨占，所有基于獨占而生的弊端不可避免地顯現(xiàn)出來，如獨家交易、限制交易、拒絕交易、業(yè)主或業(yè)主委員會被“挾持” (capture) 等。
再比如，公共服務往往是共有公益，對其享受往往不具有排他性；純粹的個別服務，很少不具有排他性。這樣，享有而不付費、多享有而少付費等基于人的本性的“搭便車”現(xiàn)象便在所難免。更何況，業(yè)主對小區(qū)公共服務的享有，事實上并非是勻質(zhì)的、均等的。
還比如，雖然每一個業(yè)主都有其對物業(yè)服務的需求、都可以基于其是最終付費享有意思表示權，但小區(qū)的公共服務最終只能是按一套方案實施。這樣多數(shù)決定制必然帶來持少數(shù)意見的業(yè)主的意思表示形同虛無，使其利益被“多數(shù)人侵犯”。
上述由于小區(qū)物業(yè)服務的公共性、整體性和接受服務的個體性、個別性所帶來的一系列現(xiàn)象，凝結在物業(yè)收費行為中，便有多方面的表現(xiàn)。突出的外在表現(xiàn)之一就是服務成本的計量和分攤非常困難。無論提供小區(qū)內(nèi)的公共服務還是個別服務，都會發(fā)生成本，成立物業(yè)公司的出資人還需要利潤，這都需要由接受服務的業(yè)主支付。物業(yè)公司所提供的公共服務中，對均攤異議相對較小的是公共照明、公共保潔、公共安全與秩序、公共景觀、公共路、水、電、氣、暖服務的提供與設施維護。異議較大的則是電梯服務、高層住宅水泵提水服務等。在普通高層住宅小區(qū)中，異議較大的部分往往占物業(yè)單位面積月均成本或費用的一半左右，異議者也集中在低樓層業(yè)主和高樓層業(yè)主之間。享受公共服務不均等是客觀存在的，但如何將這種不均等的享受科學、合理地量化到每一位業(yè)主，并實現(xiàn)實質(zhì)上的對價給付，則至為困難。這樣，在公共服務分攤變量的選取（如業(yè)主面積、常住人數(shù)等）、權重的測算、計算公式的確定等方面，要在一個小區(qū)達成完全一致幾乎不可能。要實行多數(shù)決定制，又必然出現(xiàn)處于少數(shù)方的業(yè)主利益被侵犯，少數(shù)方業(yè)或會被動接受，也會主動對抗。
在業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主大會（或業(yè)主委員會）、業(yè)主與物業(yè)公司之間出現(xiàn)矛盾后，矛盾的協(xié)調(diào)解決常常無法完全在當事人之間完成。在一對一的交易中，作為博弈結果的成交或不成交、原價成交還是新價成交，都是雙方可以接受的。在圍繞核心問題 —— 物業(yè)收費這種一對多或多對一的博弈中，所有業(yè)主個人、業(yè)主委員會或業(yè)主大會事實上并無法勝任協(xié)調(diào)人之職，作為交易雙方的業(yè)主和物業(yè)公司更難勝任協(xié)調(diào)人。物業(yè)公司可以被更換，但小區(qū)物業(yè)服務不可以被取消。小區(qū)內(nèi)物業(yè)服務被取消，或者業(yè)主付費終止，都會帶來局部的社會危害。這樣，當矛盾難以在當事人之間協(xié)調(diào)，小區(qū)物業(yè)服務又不可以被取消，尋求第三方居中協(xié)調(diào)便成為必然和必要。按照我國現(xiàn)行的體制和傳統(tǒng)，能夠和事實上居中協(xié)調(diào)的只能是政府有關部門（如物價、建設、工商、質(zhì)檢、環(huán)衛(wèi)、環(huán)保、公安等）、法院、消費者協(xié)會和物業(yè)管理協(xié)會等機構與組織。
