近日，國家發(fā)改委在其網站上，開始就 《 物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法 ( 試行 )》 向社會征求意見，該辦法旨在強化政府對物業(yè)服務收費的有效監(jiān)督，減少和避免物業(yè)服務中的糾紛，促進社區(qū)的和諧、規(guī)范發(fā)展。但該辦法的出臺在實際中能否達到其制定的初衷，還有待進一步探討。
定價成本的概念成本是指生產經營過程中一切物化勞動和活勞動的耗費，即資源投入成本、資產投入成本和勞動力投入成本。成本既是確定產品補償的價值尺度，又是綜合反映企業(yè)生產、技術、經營管理等各項工作經濟效果的重要指標。價格成本是價值范疇，是以社會必要勞動耗費為基礎，是由生產產品的社會必要勞動量支出來決定的。因此，定價成本就是指全國或一定范圍內經營者生產經營同種商品或者提供同種服務的社會平均合理費用支出。政府對商品、服務實施定價成本的目的在于對價格進行監(jiān)督管理，抑制不合理的壟斷利潤，體現生產、服務與消費之間的公平性。
根據 《 物業(yè)服務收費管理辦法 》 (發(fā)改價格 [2003]1864 號，以下簡稱 《 辦法 》 )的規(guī)定，物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節(jié)價;具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。盡管當前許多地方相繼出臺了物業(yè)服務收費定價的政府指導價標準，但實際效果有限，其存在的問題在于：
根據 《 價格法 》 第十八條的規(guī)定，實施政府指導價的定價范圍包括：與國民經濟發(fā)展和人民生活關系重大的極少數商品價格、資源稀缺的少數商品價格、自然壟斷經營的商品價格、重要的公用事業(yè)價格、重要的公益性服務價格。因此，實施政府指導價的物業(yè)服務收費應該是那些在一定范圍內、一定程度上具有重要公益性的服務收費價格。目前，許多地方相繼出臺的物業(yè)服務收費指導價標準中規(guī)定的指導價范圍都比較廣，例如 《 上海市住宅物業(yè)服務分等收費管理暫行辦法 》 (滬價商 〔2005〕011 號)規(guī)定，住宅類的物業(yè)實施政府指導價; 《 深圳市物業(yè)管理服務收費管理規(guī)定 》 (深價聯字 〔2006〕 18 號)規(guī)定，住宅物業(yè)的物業(yè)管理收費實行政府指導價; 《 廣州市物業(yè)服務收費管理實施細則 》 (穗價 〔2004〕 200 號)規(guī)定，住宅 ( 不含別墅的 ) 物業(yè)服務收費列入政府指導價管理范疇; 《 四川省物業(yè)服務收費管理細則 》 (川價費 〔2003〕 294 號)規(guī)定，普通住宅(即住宅不含別墅)的物業(yè)服務收費實行政府指導價。這些具體管理辦法幾乎都是將住宅，或者不含別墅的住宅物業(yè)的服務收費規(guī)定為實施政府指導價，這在實際中無疑擴大了實施政府指導價的物業(yè)服務收費范圍，與 《 價格法 》 “價格的制定應當符合價值規(guī)律，大多數商品和服務價格實行市場調節(jié)價”的基本原則有所違背。
政府對實施政府指導價的物業(yè)服務收費進行定價成本，其目的是為了維護廣大業(yè)主的利益，體現交易公平。但在具體定價執(zhí)行中，政府往往更多地考慮業(yè)主的承受能力，而忽視了“按實核付”的市場經濟規(guī)則，過多地介入了物業(yè)管理企業(yè)的服務行為，使其按服務標準等級制定出來的物業(yè)服務收費指導價顯得偏低，且不靈活。因此，這種指導性的物業(yè)服務收費定價，在現實中，一方面使廣大業(yè)主陷入“政府是定價者”的誤區(qū);另一方面也限制了物業(yè)管理企業(yè)拓寬物業(yè)服務內容，抑制了其創(chuàng)建品牌、提升物業(yè)管理質量的原動力。
