物業(yè)管理曾經(jīng)作為我國一種新興的行業(yè)，已經(jīng)走過了二十多年的歷程。二十多年來，物業(yè)管理服務(wù)費的價格標準和繳費問題始終是社會熱議的話題之一。
源初，物業(yè)管理服務(wù)的初始時期，物業(yè)管理服務(wù)費可以說是完全市場行為，無據(jù)可依。物業(yè)管理企業(yè)附屬于房地商，或從香港請來的物業(yè)管理咨詢服務(wù)機構(gòu)。物業(yè)管理服務(wù)收費價格設(shè)定建立在房地產(chǎn)商實際的需要上，或由港資咨詢服務(wù)機構(gòu)參照港澳模式設(shè)立。收費價格多數(shù)設(shè)定了物業(yè)服務(wù)機構(gòu)未來幾年的利潤，因而普遍表現(xiàn)奇高和雜亂的現(xiàn)象。對于購房者則只能接受所選擇項目的定價，而設(shè)有討價和知情的權(quán)利。
1996年原國家計委建設(shè)部以計價費（1996）266號發(fā)布《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費執(zhí)行辦法》(執(zhí)行辦法)，規(guī)定“物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)當根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點等不同情況分別實行政府定價、政府指導價和經(jīng)營者定價”政府開始干預(yù)物業(yè)管理收費行為，物業(yè)管理服務(wù)收費進入政府控制的范圍。
1999年，廣東省物價局和廣東省建設(shè)委員會以粵價（1999）90號發(fā)布了《關(guān)于公布廣東省物業(yè)管理服務(wù)收費指導價的通知》，規(guī)定按照物業(yè)的等級確定物業(yè)管理服務(wù)的收費標準，這是地方政府正式啟動物業(yè)管理服務(wù)費的政府指導價。
2003年，國家發(fā)展與改革委員會，建設(shè)部以發(fā)改價格（2003）1864號發(fā)布《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（以下簡稱管理辦法），《管理辦法》第七條規(guī)定：“物業(yè)管理收費定價政府指導價，由定價權(quán)限的人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)主管部根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標準等因素，制定相應(yīng)的基準價及其浮動幅度、并定期分布。”
按理說，物業(yè)管理服務(wù)的收費標準將會貼近市場、適時調(diào)整。而事實并非如此，以廣州市為例，第一次政府指導價是1999年頒布、第二次是2004年頒布，原定是每兩年調(diào)整公布一次，然而2006年以后，新的、合理的貼近市場政府指導價卻胎死腹中。
從政府指導價公布和實施十多年來，特別是第二次調(diào)整政府指導價以后，國家發(fā)布若干法規(guī)，規(guī)范了用工管理，提高了最低工資，落實了用工福利。各項成本均以年遞增10%以上的比例上升。
然而物業(yè)管理的政府指導價格卻由于各種原因原地不動。物業(yè)管理企業(yè)的利潤空間逐步退縮。由于利潤空間的縮小，企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量明顯下降，而業(yè)主的需求消費又明顯上揚，從而導致矛盾積累和增加，有的甚至激化成社會矛盾。
三十多年來，商品物業(yè)催生了物業(yè)管理服務(wù)，提升了居民的消費意識，增加了社會就業(yè)機會。
在物業(yè)管理對公共秩序的維護及協(xié)助政府開展安全防范職能，在減少刑事發(fā)案率、防止可能發(fā)生的火災(zāi)、燃氣泄露、爆炸等惡性事故中起到了重要作用。
在去年春節(jié)的冰雪災(zāi)害和“5.12汶川地震”中，物業(yè)管理行業(yè)在人員疏散和秩序維護、公共設(shè)施和設(shè)備搶修等方面發(fā)揮了巨大的作用，保障了業(yè)主的正常生活。在北京奧運會期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)做了大量保穩(wěn)定、促和諧的工作，為奧運各項活動的順利開展作出了貢獻。
物業(yè)管理已經(jīng)成為社區(qū)服務(wù)的重要組成部分，通過物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，逐步形成了現(xiàn)有中國特色的推動社區(qū)建設(shè)的整體合力，既有利于為居民（業(yè)主）創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，也有利于促進社區(qū)的和諧氛圍與社區(qū)精神文明建設(shè)。
物業(yè)管理的作用和影響已今非昔比，已被當今社會廣泛認知。然而政府指導價的相對“不變”，導致物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營素質(zhì)每況愈下，物業(yè)管理的矛盾激化屢見不鮮，進而導致物業(yè)服務(wù)企業(yè)運作的不規(guī)范。因此結(jié)合住房發(fā)展、消費水平的變化，企業(yè)運行的成本的提高、各級政府應(yīng)該責無旁貸的適時地調(diào)整政府指導價。
作者系廣東宏德科技物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理
