近年來，隨著物價的持續上漲以及《勞動合同法》的全面實施，物業服務企業的管理成本倍增，而重慶市涪陵區物業服務費政府指導價標準卻是按照重慶市物價局【1998】398號文件規定的標準下浮30%執行的，其中，部分物業小區的物業服務費標準還遠遠低于政府指導價標準。
從2008年初至今，筆者所在公司嘗試上調在管項目的物業服務費，通過不懈努力，在管的絕大部分物業項目完成了物業服務費標準的上調工作。回顧漫長的調價工作，其中四個步驟至為重要：
第一步：積極向政府呼吁
2008年1月，涪陵區物業管理協會將本區域物業服務企業生存狀況調查報告上報了區委、區政府、區人大、區政協。在報告中，特別就涪陵區物業管理行業十年來為涪陵區加強城市管理、改善人居生活和工作環境、優化發展環境、提高人民生活品質、維護社會穩定、擴大就業、構建和諧社會等方面作出的較大貢獻，以及物業服務費的政府指導價標準維持十年不變等情況，進行了重點的闡述。報告呼吁政府及相應職能部門對物業管理行業的生存危機引起重視，出臺相應的地方性法規、政策，緩解涪陵區物業服務企業生存危機，為城市經營管理和社會穩定營造一個良好發展環境。
與此同時，涪陵區物業管理協會在主管局的領導和指導下，制訂了物業管理行業自律公約，共同抵制個別企業的不正當競爭。
此外，通過區主管局、區行業協會以及物業服務企業的名義，還多次向區政府、區委及相應職能部門大力呼吁。
在此基礎上，物業管理行業引起了區政府的重視。2008年5月，區人大、區政協對涪陵區的物業服務企業進行了以物業管理行業生存狀況為專題的執法檢查和調研活動，為改善涪陵區物業管理行業的生存狀況拉開了序幕。
第二步：做好調價的前期準備工作
為保障物業服務費標準上調工作的順利開展，筆者所在公司首先對各物業小區的部分業主進行了“上調物業服務費標準”專題抽樣調查，深入了解廣大業主對物業服務費調價的看法；其次，對涪陵區物業管理行業的生存狀況進行了詳細的調查，包括近年來物價水平及員工工資的上漲情況，進行了客觀的統計；第三，對在管各物業區域的物業服務費收支情況進行了分類整理；第四，就重慶市主城區、其它區縣的物業服務費標準，以及物業服務人員工資標準，與涪陵區的實際情況進行了客觀的對比分析。
通過對業主進行“上調物業服務費標準”的調查中發現，70%以上的業主都希望能享受到優質的物業服務；35%左右的業主認為隨著物價的逐年上漲，可以適當上調物業服務費標準；45%左右的業主不愿上調物業服務費標準；20%左右的業主對上調物業服務費標準無明確意見。針對絕大多數業主的意見，筆者所在的公司決定在上調物業服務費標準前，進一步提高各物業小區的物業服務質量標準，切實讓廣大業主有一個安全、整潔、舒適、溫馨、和諧的生活環境和工作環境，以服務質量提高來推動物業服務費標準的上調。
第三步：加大宣傳力度
為了取得絕大部分業主對上調物業服務費標準的理解和支持，讓更多業主了解物業服務企業目前的生存狀況是成功的關鍵。為此，筆者所在公司將宣傳工作放在了重要位置：首先，將涪陵區物業管理行業的生存狀況調查情況及小區物業服務費收支情況向廣大業主予以公示，讓廣大業主對物業管理行業生存狀況及企業有一個更深層次的了解；其次，采取全員宣傳的方式，將重慶市及涪陵區物業管理行業生存狀況向廣大員工通報、學習，并讓員工對業主不理解的地方予以解釋與溝通；第三，對調價特別不理解的業主，由筆者所在公司派中高層管理人員與其進行單獨的交流與溝通，直至業主理解為止。同時，為了確保宣傳工作的廣泛開展，各物業項目任務層層落實，責任到人。
第四步：加大與業主單位及業委會的交流與溝通
在各方面基礎工作基本完成的同時，就上調物業服務費標準問題，筆者所在公司高層管理人員分區域與各物業小區的業主單位或業委會進行了進一步的交流和溝通，特別是就小區近年來物業服務費收支情況、物業管理行業生存狀況、物價上漲指數、人員成本上漲指數等基本情況，以及按照《物業服務定價成本監審辦法》公布的小區物業服務費用收支預算情況等，進行了相互探討。
在實際工作中，筆者所在公司將每次與業主單位或業委會的交流與溝通情況，以及調價方案向廣大業主公示。經過這樣一系列深入艱苦的工作，最后，取得了小區絕大部分業主的認可和支持，進而逐一將各小區的物業服務標準進行了相應上調。
作者系重慶市涪陵海源物業發展有限公司總經理
