空置房屋指業(yè)主獲得產(chǎn)權(quán)而未入住的、業(yè)主辦理了入住手續(xù)未裝修使用的、已裝修使用后又無(wú)人入住的以及開發(fā)商尚未出售出租的房屋、車位及會(huì)所，開發(fā)商銷售的尾房、被法院罰沒、羈押的部分房屋、開發(fā)商用于抵債的債權(quán)房都在空置房的范疇之內(nèi)。
產(chǎn)生房屋空置的原因
未售出的房屋空置
空置房源主要是商品房的尾盤、長(zhǎng)期無(wú)法變現(xiàn)的空置房產(chǎn)或“債權(quán)房”等，其中又以商品房的尾盤為主。
已售出的房屋空置
居民住宅空置：投資或給子女購(gòu)房，常年是“鐵將軍把門”的長(zhǎng)期空置；
暑期或假期去外地旅游避暑、走親訪友等短期空置；長(zhǎng)期積壓在公司或個(gè)人手中的多套房屋的長(zhǎng)期空置；因暫未租出等導(dǎo)致房屋短期空置。
寫字樓房屋空置：入伙后因工作關(guān)系長(zhǎng)期在外地，經(jīng)常無(wú)人使用的長(zhǎng)或短期空置；投資或給子女購(gòu)房的長(zhǎng)期空置；購(gòu)房后因未確定經(jīng)營(yíng)方向而無(wú)人入住的短期空置。
商場(chǎng)商鋪空置：鋪位前租戶撤出，后續(xù)租戶未入住或業(yè)主調(diào)整經(jīng)營(yíng)品種未到位致使鋪位短期空置；商場(chǎng)長(zhǎng)年經(jīng)營(yíng)狀況不良，影響租金收入或鋪位所處地段不佳，難以出租形成長(zhǎng)期空置。
如何看待空置房屋物業(yè)費(fèi)的繳納
開發(fā)建設(shè)單位
開發(fā)商自管的小區(qū)里，或者與物業(yè)服務(wù)公司有“父子”關(guān)系的開發(fā)商，空置房不交物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象并不罕見。開發(fā)商不交物業(yè)費(fèi)的理由是房子沒有使用，用于房子日常管理服務(wù)的物業(yè)費(fèi)用自然不能像其他小業(yè)主一樣繳納。因此，在小區(qū)入住后，開發(fā)商一般會(huì)與物業(yè)服務(wù)公司討價(jià)還價(jià)。交費(fèi)的開發(fā)商則有的按首年100%，次年70%，第三年按50%等比例交費(fèi)。
從業(yè)主角度來看，繳納物業(yè)費(fèi)說法不一
1．全部減免
小區(qū)業(yè)主張女士提出，自己家已搬出小區(qū)近兩年，在這近兩年的時(shí)間里，她及家人根本沒有使用及享受到小區(qū)的公用設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)，連生活垃圾都不能產(chǎn)生，理所應(yīng)當(dāng)?shù)耐耆梢圆挥媒贿@近兩年空置的物業(yè)費(fèi)。
2．認(rèn)可繳納公共部位的物業(yè)費(fèi)
商廈業(yè)主劉女士在多個(gè)樓層購(gòu)買了共六間房屋，都是以租賃形式經(jīng)營(yíng)，當(dāng)房屋出現(xiàn)空置時(shí)，她只認(rèn)可繳納公共部位的物業(yè)費(fèi)，對(duì)物業(yè)費(fèi)中包括的自用部位的制冷、供暖費(fèi)用因未使用則認(rèn)為應(yīng)當(dāng)扣除。
3．按入住人數(shù)收費(fèi)
寫字樓王先生說：“自己公司工作人員共4人，房屋建筑面積與同層另一家公司面積相同，但那個(gè)公司工作人員達(dá)11人，每月物業(yè)費(fèi)繳納金額相同，但那家公司公共用電用水顯然要多，這也就算了，畢竟我們使用就應(yīng)交物業(yè)費(fèi)，但在我公司組織全員到外地學(xué)習(xí)一個(gè)余月時(shí)間里，房屋空置也要和使用一樣對(duì)待來收費(fèi)，我認(rèn)為很不合理。我們兩家公司都在一個(gè)樓層，這一個(gè)多月來，電梯、洗手間我們根本沒用，即便是交費(fèi)，也應(yīng)該按入住人數(shù)交，有人使用就應(yīng)該交費(fèi)，這是不容置疑的，但沒使用還交費(fèi)，真是太不合理了。”
4．對(duì)半付費(fèi)
商場(chǎng)業(yè)主李先生在外地有生意，由于業(yè)務(wù)繁忙，導(dǎo)致本市的商場(chǎng)鋪位因無(wú)人經(jīng)營(yíng)空置三個(gè)余月，對(duì)空置期間繳納物業(yè)費(fèi)有自己的看法：“我沒使用商場(chǎng)的一度電一滴水，連租金都收不到，讓我交費(fèi)可以，可我只交一半，終究物業(yè)秩序維護(hù)人員每日巡邏保衛(wèi)著商場(chǎng)的安全，我對(duì)此也放心，因?yàn)殇佄焕镞€有一些貨架及柜臺(tái)，公共設(shè)備設(shè)施也在維護(hù)保養(yǎng)著，我不會(huì)分文不交，各擔(dān)負(fù)一半吧！”
以上是不同交費(fèi)方從不同角度，根據(jù)自身實(shí)際情況來看待繳納空置物業(yè)費(fèi)，盡管說法不一，但“沒有入住，就沒有正常享受物業(yè)服務(wù)，從而認(rèn)為房屋空置時(shí)全額繳納物業(yè)費(fèi)顯失公平。”幾乎是絕大部分交費(fèi)方的一致觀點(diǎn)。
從情理角度上講如何收取物業(yè)費(fèi)
一般來講，物業(yè)費(fèi)基本上是公共區(qū)域服務(wù)的收費(fèi)，如設(shè)備設(shè)施的維保、秩序維護(hù)、保潔、綠化等，是為整個(gè)社區(qū)樓宇服務(wù)的，盡管沒有入住使用，物業(yè)服務(wù)公司已經(jīng)開始提供相應(yīng)的服務(wù)，業(yè)主的房產(chǎn)也享受到了因這些服務(wù)帶來的保值和增值，另外，物業(yè)管理服務(wù)是針對(duì)整個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的，提供的服務(wù)是公共的無(wú)法分割的，單個(gè)或局部的房屋空置并不代表物業(yè)管理與服務(wù)的成本會(huì)降低，所以，無(wú)論是否入住或是空置，原則上物業(yè)管理與服務(wù)已經(jīng)產(chǎn)生了。作為開發(fā)商也好，或是沒有入住的業(yè)主也好，同是空置房屋的業(yè)主，應(yīng)該盡同等的義務(wù)。
針對(duì)寫字樓或商場(chǎng)的物業(yè)費(fèi)來說，公共區(qū)域服務(wù)的收費(fèi)外，通常還包括：
1.公共部位及自用部位的供暖費(fèi)用
此項(xiàng)費(fèi)用是代收代繳的費(fèi)用，有的城市熱力公司對(duì)寫字樓或商場(chǎng)整層空置的會(huì)免收供暖費(fèi)，但對(duì)于局部空置的則全額收費(fèi)。如果業(yè)主不交費(fèi)，物業(yè)服務(wù)公司則承擔(dān)全部損失。
2.公共部位及自用部位的制冷費(fèi)用
此項(xiàng)費(fèi)用雖非代收代繳費(fèi)用，但若僅有個(gè)別業(yè)主不使用，對(duì)制冷能源供應(yīng)也不會(huì)受到影響，此項(xiàng)費(fèi)用不收，也必將使物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)損失。
3.公用部位電費(fèi)
包括公用部位的照明、電梯、空調(diào)供暖及制冷等所產(chǎn)生的電費(fèi)。少數(shù)房間空置時(shí)并不代表此項(xiàng)管理與服務(wù)的成本會(huì)降低，為此，空置期此項(xiàng)費(fèi)用也不能免除。
4.公用部位（洗手間、拖布池）用水費(fèi)用
房間空置會(huì)直接導(dǎo)致公用部位（洗手間、拖布池）用水量的減少，可根據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，通常是按每月每建筑面積收取，來扣除此項(xiàng)費(fèi)用。
5.公共環(huán)境的秩序維護(hù)、衛(wèi)生的清掃、綠化盆栽的費(fèi)用
個(gè)別業(yè)主的不入駐，公共環(huán)境雖會(huì)減少點(diǎn)生活垃圾及腳印，但對(duì)管理與服務(wù)的投入則無(wú)變化。如果寫字樓有的空置房間業(yè)主作為倉(cāng)庫(kù)，屋內(nèi)存有物品，則與房間空無(wú)一物的監(jiān)管力度相比就要大些。
面對(duì)空置的情況比較多樣，需要考慮的因素也有很多，為此，很多物業(yè)服務(wù)公司在收取物業(yè)費(fèi)上經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過，或征集全體業(yè)主意見。還有的物業(yè)服務(wù)公司不是按照同一標(biāo)準(zhǔn)收取，而是針對(duì)不同的空置實(shí)際情況來分類對(duì)待。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)費(fèi)要有據(jù)可依
國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》并沒有明確物業(yè)出售后，業(yè)主或使用人入住前物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)應(yīng)該怎么收。有的省市規(guī)定，業(yè)主辦理入住手續(xù)后長(zhǎng)期（連續(xù)六個(gè)月以上）未入住的空置物業(yè)及入駐后長(zhǎng)期未使用的空置物業(yè)，業(yè)主應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面?zhèn)浒福匆?guī)定或約定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的70%至90%交納空置物業(yè)費(fèi)，具體比例由當(dāng)?shù)貎r(jià)格、物業(yè)管理行政主管部門制定。已交付給業(yè)主的，物業(yè)費(fèi)用自物業(yè)交付業(yè)主次月開始計(jì)收。車輛管理費(fèi)卻要全額繳納，對(duì)未入駐或未使用連續(xù)超一個(gè)月以上的物業(yè)、車位，業(yè)主應(yīng)事前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面申請(qǐng)，并經(jīng)確認(rèn)后按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70％繳納機(jī)動(dòng)車輛停放服務(wù)費(fèi)或車位水電、衛(wèi)生等管理費(fèi)用。
