前期物業(yè)管理期間，開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的合同對業(yè)主有無約束力？物業(yè)管理費收費標準誰說了算？日前，靜安法院一審作出判決，物管費標準應(yīng)以評估機構(gòu)的評定為準，并據(jù)此支持了物業(yè)管理公司追討業(yè)主欠費的訴訟請求。
地處鎮(zhèn)寧路上的“愛儷軒”大廈系愛儷發(fā)展（上海）有限公司開發(fā)的物業(yè)。2001 年2月、4月，住宅發(fā)展公司與徐某分別購得該小區(qū)內(nèi)的房屋各一套。2001 年6月，開發(fā)商委托仲量公司進行小區(qū)物業(yè)管理，物業(yè)管理費按每月每平方米人民幣8.5元收取，并于同月13日向區(qū)物價局登記備案。住宅發(fā)展公司和徐某認為該物業(yè)收費不合理，從2001 年6月起開始不付物業(yè)管理費、車位管理費和電費等。
去年5月下旬，仲量公司以物業(yè)管理者的身份起訴至法院，索討住宅發(fā)展公司和徐某拖欠的從2001 年6月至2002 年4月的物業(yè)費。仲量公司稱，自己與小區(qū)開發(fā)商簽訂了合法的物業(yè)管理合同，2001 年5月21日就告知各住戶從同年6月起小區(qū)物業(yè)管理費為每月每平方米人民幣8.5元，而且該收費標準是經(jīng)區(qū)物價局登記備案的。另外，仲量公司還出具了市電力公司市區(qū)供電部門的發(fā)票聯(lián)和小區(qū)電費收取標準的計算方式，證明該大廈當(dāng)初作為商住樓設(shè)計，故用電標準按商用來收取電費。
住宅發(fā)展公司和徐某一家則認為，小區(qū)的物業(yè)管理費過高，但物業(yè)管理水平低下，質(zhì)價不符。特別是收取的電費，高于一般民用電費標準，故不認可仲量公司的要求。根據(jù)兩被告的申請，法院委托房地產(chǎn)估價公司對小區(qū)物業(yè)管理收費標準進行了評估，結(jié)論為每月每平方米人民幣8.4元左右。
案件爭議焦點為，仲量公司與開發(fā)商簽訂物業(yè)管理合同對兩被告是否有約束力，物業(yè)管理費收取是否過高。“仲量公司”認為，按前期物業(yè)管理的要求，自己作為開發(fā)商聘請的物業(yè)管理公司，對該物業(yè)進行前期管理付出了勞動，況且所收費用與評估機構(gòu)評估的費用基本一致。兩被告則認為與“仲量公司”之間無法定和約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，故無權(quán)收取物業(yè)管理費。
按照《上海市居住物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，住宅出售滿兩年或出售建筑面積達百分之五十以上，開發(fā)商應(yīng)將有關(guān)材料報房屋所在地的房管部門，做好成立業(yè)主委員會的籌備工作，由成立的業(yè)主委員會與物業(yè)公司協(xié)商議定物業(yè)管理費收費標準。現(xiàn)因沒有適時成立業(yè)主委員會，剝奪了小業(yè)主行使自治管理的權(quán)利，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法院認為，開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)管理合同，對業(yè)主已沒有約束力。鑒于“仲量公司”已實際實施了對小區(qū)的物業(yè)管理，從民法的基本原則出發(fā)，兩被告應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)的物業(yè)管理費用等。由于業(yè)委會沒成立，對物業(yè)管理費標準不能明確，故應(yīng)以評估機構(gòu)綜合評定的結(jié)論為支付標準。同時供電部門按商用電標準向小區(qū)收取電費，遂作出支持“仲量公司”訴請的判決。
